如何办理继承、赠与和更名

 

 

房产继承、赠与和更名是比较困扰市民的一个产权问题。

房产继承和赠与方面逐渐成为市民关注的问题，记者从相关中介代理公司了解到，尽管现在对继承和赠与业务承接得不多，在整个交易业务的比例中还属少数，但却是一直困扰着市民的一个产权问题，很多有此需求的人不知道该如何入手，甚至不知道应该找谁、找哪个部门去办理。记者采访了有过办理此业务经验的亿达按揭服务公司客户主任林洁茹。

一、继承

　　继承房产产权的问题，是以死者没有遗嘱为前提的，必要条件是直系亲属才能有权利分享继承权。所以，在继承产权之前一定要先确定可同时享有该物业产权的人数，并提供有效的证明。

　　案例分析

　　邹先生父亲于今年8月份去世，没有遗嘱，留下荔湾区一房子，共80平方米。邹先生有兄弟共三人，其中一位在毛里求斯工作，他咨询应该怎样获得继承权？

解决方案

　　1　开证明文件

　　邹先生必须先到自己单位或者父亲户口所在地的派出所查证，并到法律咨询中心开具关系证明文件。

　　收费情况：开具关系证明所需要的费用按实际产生，必须由继承人亲自办理。

　　拿到该文件后，继承人可以自己办理，也可以找一家有信誉的中介代理公司办理，据了解，目前社会上较为大型的地产中介公司一般都具备办理该项业务的能力。因为在此过程中，会涉及到各继承人的不同情况，涉及到房产物业的评估，继承登记等较为繁琐的环节，所以记者建议，有需要的读者还是找中介公司代办。

　　2　签订委托书

　　以委托地产公司代理为例，所有继承人都必须与代理公司的职员签委托书，以委托其代办一切关于继承的手续。继承人必须告诉中介一切真实的情况，并提交各继承人有效的联系方式。

　　收费情况：签订委托书时至少要收齐工本杂费，其中包括测绘费，100平方米以下的每份50元，公证费每份200元，查册费100元。其中查册是该业务中较为重要的一个环节，与其他房产交易一样，中介代理公司需确认继承人所要继承的该物业是否产权清晰。

　　3　与继承人联系

　　中介公司职员尽快与各继承人联系，由于该案例中有一位继承人在国外，通过联系之后，会出现两种可能，一是在毛里求斯的邹先生放弃该房产的继承，一是他愿意继承。（第一种情况：他放弃继承的话，须亲自回国，与其他兄弟到公证处签署各种文件。出现第二种情况的话，邹先生须到毛里求斯的中国领事馆办理一份委托书，委托代理该业务的中介代理公司。）

　　4　房产评估

　　当中介代理公司收齐所有继承人的委托书并理清各种继承关系后，便可进入房产的评估工作。由于是继承产权的评估，一般会比该物业的正常市价要低，据亿达按揭公司林洁茹小姐的介绍，大致低20％－30％。所以，读者在办理评估时，一定要先声明是办理房产继承方面的评估业务。

　　另外，记者还了解到，现在社会上办理继承产权评估的公司为数不多。因此，一定要先查明所挑选的房屋评估公司有无继承评估的资格。读者可以先到省、市公证处咨询或查实一下，以确认哪些评估公司有资格办理继承评估业务。

　　收费情况：评估费是该物业评估价的5‰，但每宗至少要收取1000元。

　　5　办理继承公证

　　办理继承公证，只能到广东省或广州市的公证处办理。收费情况：继承公证费是评估价的2％。

　　6　到房管局办理继承登记

　　公证书直接交房管局。

　　收费情况：每宗继承登记200元。

　　7　出新房产证

　　在邹先生的这个例子中，如三兄弟继承的话，可出三份房产证。

　　整个业务完成，代理公司收取1500元的服务费。整个工作流程约历时3至4个月，其中办理继承登记到出新房产证至少需要一个月的时间。

　　另外，据林洁茹小姐介绍，目前广州的地产中介代理公司一般都不受理“遗嘱”的继承业务，因为责任很大、风险也很大，地产中介公司称，对遗嘱的真伪难以辨别，所以放弃该项业务。

二、赠与

　　案例分析

　　王先生婚前在天河区购买了一套房子，总价28万元，建筑面积为60平方米。结婚之后，他准备将该物业无偿送给其堂兄弟。问该如何办理相关手续。

　　亿达按揭公司林洁茹介绍说，像这样的案例越来越多。办理赠与手续跟上述的继承业务相似，但费用比起做产权更名的会更高一点。建议读者可根据不同的实际情况，采用不同的方式。

　　解决方案

　　1．签署确认书

　　王先生需与其堂兄弟一起到房管局签署确认书，并带齐相关资料，如该物业的产权证或购买合同等；双方房地产赠与人同受赠人就无偿赠与协议，表明无偿赠与是赠与人的真实意愿，接受赠与是受赠人的真实意愿。另外，补充一点，在赠与业务当中，如果受赠人为未成年人，赠与人单方出具的赠与书亦有法律效力。

　　王先生为了不影响正常工作，委托了某家地产中介公司办理该项业务。

　　收费情况：签订委托书时至少要收齐工本杂费，其中包括测绘费，100平方米以下的每份50元，公证费每份200元，查册费100元。

　　2．评估

　　收费情况：评估费是该物业的评估价的5‰，但每宗至少要收取1000元。由于是赠与业务，评估价通常会较市价低。

　　3．办理赠与公证

　　收费情况：赠与公证费是评估价的2％。

　　4．缴纳税费

　　收费情况：到房管局办理赠与登记，这个环节的收费比较复杂，到了房管局之后，会对该物业再重新作出评估，其中包括契税为房管局的评估价的3％；印花税为房管局评估价的0．5％；房地产权转移登记费为每宗80元（每多一位受赠人，则加10元）。以上三项一般都由受赠人支付。还有一项是土地出让金，则按所受赠物业的房产性质而定，如部分没有交纳出让金的房改房则要赠与人补交。值得一提的是，如果赠与房产是房改房性质的，则经过此赠与手续之后，就改变了其性质，转为商品房。

　　5．出新房产证

　　代理公司一般收取这种赠与业务的服务费为1500元。

　　记者提醒

　　根据有关规定，如果赠与人和受赠人之间是直系亲属、姻亲的话，则免契税。如父母与子女之间或夫妻之间的赠与则免除契税。

　　办理赠与需支付的费用

　　测绘费50元

　　公证费200元

　　查册费100元

　　评估费该物业的评估价为22万元，220000×5‰＝1100元

　　赠与公证费220000×2％＝4400元

　　契税　300000×3％＝9000元

　　（房管局的评（房管局的评估价一般比市价高或估价为30万元）　持平）

　　印花税300000×0．5％＝1500元

　　房地产权转移登记费80元

　　代理费1500元

　　赠与费用总计　17930元

三、更名

　　林洁茹小姐建议，如果读者中有如此情况的，还可以用产权更名的方法。更名的程序委托部分与上述赠与业务是相同的，而在税费的收取方面有较大的差距。

　　产权更名收费参考表

　　测绘费　50元

　　公证费　200元

　　查册费　100元

　　契税房管局评估价的1．5％，则300000×0．015＝4500元

　　交易手续费　双方各交3元／平方米，则共交60×3＝180元

　　印花税　房管局评估价的0．5％，300000×0．5％＝1500元

　　代理费　1500元

　　更名费用总计8030元

　　（注：土地出让金，在此案例中，王先生的房子为商品房，免土地出让金。）

　　记者分析

　　更名比赠与合算

　　两种做法相比之下，对读者来说还是更名较为合算。在办理更名手续中，如果产权所更改的对象与原业主为直系亲属或姻亲的话，则出示相关证明，上报给房管局的物业市价可以减半。如上述例子中，如有直系亲属关系的话，则报给房管局的物业市价为28万×50％＝14万元。然后房管局查证属实的话，则在14万元的基础上进行评估。

　　不过，虽然以产权更名方式比以赠与方式省钱，但要根据具体情况而选择，不要因为一时省钱而为日后的“纠纷”留下后遗症。