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买二手房，首先找中介？错，资深炒房客告诉小白该这样做 现在的许多年轻人，工作在外地城市，出于自身、结婚、小孩入学等诸多原因，可能会考虑买一套二手房，但多数人对所在城市或许很陌生，更没有太多买房的经验，父母也不在身边，平常需要工作，没有太多的时间去关注房子，对于这种情况，结合身边多位资深炒房客和自己购买多套二手房的经历，提高一条买房的思路和二手房购买特别注意事项，供参考。 1、想买房，先确定想买房的大致总价，量力而行。 根据自身或家庭年收入和所能提供的最大首付款，来确定自己所能购买房子的总价。 月供占月收入的多少比较合适呢？这里提供两种参考：①单身或已婚无孩工作稳定，一般可控制在50%左右。②有孩家庭，一般控制在30%左右。贷款时间能选择最长时间30年最好。首付款并不是房主报价的20%或30%首付，是该房评估价格为基数进行计算的，评估价格一般是报价的七八成，即100万报价的房子，正常评估价格80万左右。那么根据这个规则，我们大概可以计算你的首付应准备的资金（按照贷款20%和评估价70%计算），是报价的44%，即一套报价100万的房子，你需要准备的首付资金大概44万左右，而并不是20万。这一点是很多小白不懂和需要注意的地方，和新房是不一样的。当然评估价格不同的房子和地段甚至中介出来的房子评估价会不同，具体在看房后应问清。 房贷款的计算，在很多房产网站里能找到小程序。根据自己每月所能提供的收入比例，很方便就能计算出来自己能贷款的总数。 提醒一点：合理运用信贷杠杆。 2、不要盲目去找中介，先要在陌生区域快速熟悉和大致确定房源。 除非你对该区域非常熟悉，不然，你直接去中介公司看房，只会浪费时间！ 一般应先在各大专业房产门户网站APP中熟悉区域，寻找区域去选房，网站有：安居客、贝壳、房天下等等。软件里有个“地图找房”功能，非常方便。可以非常直观的了解到该区域的各个小区的房源和价格大致情况。 地图找房直观显示出该区域房源情况 选房原则： ①自己有意向的小区可以先了解。一般选房以当前工作单位为中心，通勤时间尽量不超过30分钟为宜，优先考虑地铁房，小区步行到地铁站不超过10分钟为佳，最好5分钟。 ②能兼顾小学学区，那是最好。然后考虑大社区，最好近20年内的住宅。 ③宁愿买单价贵符合的小居室，也不买地段交通不太好的大居室。 ④参照选定小区的二手房租房价格，同样区域，不同小区，比如差不多90平米左右的小三房，租房价格高的，更能说明该小区品质更优，比如物业等或者户型更好。 ⑤如果熟悉的区域，线下去找中介公司，目标小区尽量选择500米以内的中介，不选夫妻老婆店，尽量选择老的业务员，如果是小区大门外开业多年的大众店可靠性很高。 3、基本确定了备选的几个小区房源后，再联系中介发布者。 房源大概确定后可以在网上直接咨询相应的发布人。但是在咨询前，要注意以下几点： ①同样的房源会有很多中介公司挂出，要看对方所在中介公司，尽量选大公司，不选新公司或者小公司。 ②中介人员尽量在网站内选择等级高的，有经验的。 ③千万不要在多个中介公司，同时咨询同一套房源！首先，各家中介信息是相通的；最主要的是，你会为自己给自己推高房价来买单。不同的中介去联系房主，房主会误认为很多人看房，造成心理价位不断抬高，其实只有你一个人在看！ 4、联系好中介，实地看房。 看房几个注意点： ①低楼层尽量约晴天看，看采光。顶楼阁楼，尽量雨后看，看漏水。看阁楼顶和顶楼外墙有无修补痕迹。临街开窗听噪声。卫生间看管道顶棚有无渗水。看小区物业管理情况。 ②问清楚房子内有无如病故、意外事故等情况，最好能在合同中注明。 ③有学位的房子，问清学位有没有被占用，占用的话多长时间能出来，同样需要在合同中进行约定。 5、签订购房协议合同。 确定房屋的产权清晰，房主身份真实，无“居住权”（2021年以后增加一条很重要的审核项）等的条件下签订协议。 注意点： ①产权如果是夫妻共同人的，双方均应到场签字。 ②约定好违约责任，如果确定看好的，定金可以多交点，以提高对方违约金的数目，不要按照中介公司提供的违约金来执行。比如，有房主因为房子涨价等原因，要毁约，但是买房人只交了少量的定金，造成涨价的金额足够支付毁约的金额，对方就会轻易毁约。 ③有这种房是交房时间不久，没有不动产证的，挂到中介，中介有可能为了促成成交，承诺协助房主多长时间内办理好不动产证，这种情况，确实要买，一定要约定清楚中介违约的责任和赔偿！但建议最好不要碰！ ④中介费用是可以协商谈的。 ⑤理清水电物业等费用以及房内设施家具电器的归属。 6、注意尽量不要买公寓房！不买老破小！不买小产权房！尽量能买70年产权的住宅。 总的来说，买房一定要记住不要想着一步到位，尽力而为，但是，一定要有“投资意识”，用接盘侠的眼光来思考，因为每个人所处阶段不同，经济条件会不断提高，满足需求就会不同，等置换的时候，你就知道当时选择的是多么的明智，不光房子抢手，而且增值幅度还高。如果不卖，租金还会相对更高。 一点经验和大家分享，买房不可能面面俱到，大家有好的经验，欢迎留言探讨指正！ 原创文章，转发请注明出处。 |
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