买房关键要走好“六步”|

买房关键要走好“六步”|

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现在市场上卖的商品房基本上都是预售的，即开发商将还没有建完的商品房预先出售给购买人，由购买人支付定金或房价款。从挑房选房到签合同买房、办手续贷款、开发单位交房，乃至最后办理房证，其间隐藏了很多风险。因此，依法、理性地购买商品房就成为关键，而了解整个过程涉及的每个步骤也是购房人必备的知识了。

步骤/方法

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   第1步：一定要买准予销售的商品房

   买商品房首先就要买合法的，合法的商品房就是要“五证俱全”：依法取得《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。其中买房最直接的是要看有没有《商品房预售许可证》，只要有这个证，就是合法预售的商品房，买这样的房子，房产部门才能会为您办理备案登记，以防止“一房两卖”。在房屋竣工验收后才能为您办理房证，从而使您的购买行为依法得到保护。

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   第2步：仔细签订购房合同

   面对几十页的购房合同、看着密密麻麻的法律术语，让人感觉头晕。但是你千万不能还没有看清、理解合同各项条款的情况下，轻信售楼员口头的介绍和承诺，草率地在合同上签字，一旦出现纠纷就难以维权。在签合同时，首先要签正规的商品房买卖合同，正规的合同是开发企业通过网上备案系统录入打印的或者带有“辽宁省建设厅、辽宁省工商行政管理局监制”字样的书面制式合同，而不要轻易地签订开发商自己打印的合同，同时特别要注意几个重点：一是房屋的面积，包括建筑面积、公摊面积等，还要看清楚面积差异的处理方式;二是房款交付的方式和时间，特别是贷款购房的，一定要看清楚贷款到账的限期，写明如果是因为开发商的原因而不能按期贷款，延期付款责任要由开发商承担;三是房屋交付和产权登记期限的约定及违约责任一定要清楚、公平，特别是房屋交付的条件一定要约定清楚。

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   第3步：办理合同备案

   商品房买卖合同备案是买房子的一个重要环节，办理合同备案后可以有效避免“一房两卖”风险，同时也只有办理完合同备案后才能办理预售商品房预告登记、抵押权预告登记和办理房证等。按照规定开发企业应当在签合同后30日内办理合同备案，现在大多数开发商都可以通过网上备案系统在售楼处就可以提交备案申请了。个别较早的楼盘需要手工备案，开发企业要到市交易权属登记中心来办理。要想知道自己买的房子是否已经备案，可以登录沈阳房产网查询，方法如下：1、通过网上备案系统备案的，请点击沈阳房产网页上在线服务的对话框中商品房买卖合同备案情况个人查询一栏。然后输入合同编号及密码(购买人的身份证号码);2、手工备案的，上网后请注意合同编号为三段式(如：1234-5678-9012)，密码为15个“1”。

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   第4步：交纳契税

   买完房以后要交纳房屋契税，契税是按照合同价款的一定比例收取的，首次购买90平方米以下(含本数)普通住宅按房款的1%交纳契税，其他普通住宅按房款的1.5%交纳;非普通住宅(建筑面积144平方米以上或容积率低于1.0或成交单价高于区域成交均价的住宅)按房款的4%交纳。

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   第5步：办理贷款

   如果您购房需要贷款，首先就要申请预售商品房预购登记，然后再办理抵押权预告登记。办理预告登记需要准备好已备案的合同、统一办理预告登记的书面约定、身份证明等相关材料并填写登记申请书，可以委托开发企业集中办理，也可以自行到市交易权属登记中心办理。抵押权预告登记一般由贷款银行通过网上抵押系统进行申请办理，您只需和贷款银行交接清楚就可以了。

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   第6步：办理房产证

   房子住进来了要办完房产证才最终放心。首先开发商有义务办理房屋所有权初始登记，如果延期可以按照合同约定要求开发商赔偿。购房人申办房产证时，要提交登记申请书、身份证明、初始登记证明、已备案的合同、完税凭证、维修基金收据等材料，到房产登记部门申办。如果开发商提出要代办，购房人自己手里一定要留有一套完整的购房材料，特别是合同，作为日后发生纠纷时的维权证据。