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房地产市场其实从来就没有冷过。虽然政策的限制让买房的人们放缓了脚步，但压抑的需求还是在不断释放。加之国人传统的置业安家的观念，现在又加上对货币贬值的担忧，存钱买房的想法在很多人的脑海里一直都未远去。不过，同样是买房，在2010年之前买可能怎么看都是个正确的决定，如今因为政府的调控和未来经济前景的难以预测，却可能是个错误判断。我们不得不提醒你，在买房这件事情上，关键的数据一定要知道，它们至少可以让你不被开发商的巧言辞令所迷惑。 10%第二套房买进和卖出的税费加起来，占到总价的10%以上。 一个已成定论的事实是：租金比售价更能反映真实的居住需求。买房更多是出于保值、增值目的的资产配置，很难判断其中有多少是为了满足居住为主的需求，有多少是纯粹的投资、投机行为。但是从居住的角度看，租房是纯粹的解决居住需要的消费性行为。 因此，衡量一个地区的房价是否偏离真实的居住需求，租金是一个重要标杆。目前中国绝大部分城市的房价与租金的比例早已超过国际公认的警戒线。如果用静态的月租金和房屋总价来计算，北、上、广、深的很多房子要出租40年甚至50到60年才能收回成本。这说明现在想靠买套房子来赚租金，在一线城市和不少二线城市几乎都是亏本买卖。 经过了几轮政策调整，买卖房屋的交易成本也很高。即使不考虑贷款利息、房屋折旧等因素，大多数家庭第二套房买进和卖出的税费加起来，也要占到总价的10%以上。买入时1.5%至3%的契税，卖出时有个人所得税、营业税和中介费，如果贷款，还要支付贷款担保费等。这些都是从房子售价里看不到的钱，但是你必须支付。 2%房屋每空置一个星期，就相当于你的年租金收入下降了2%，最好在房子空到第3周之前接受8%以内的还价。 如果你有一套闲置的房子要出租，在谈租金的时候要时刻记住：这房子有空置的机会成本。所以，在决定是否接受对方的出价之前，要先算好这笔账。 对方哪怕只是砍下来200元的月租金，对你来说都是每年少收了2400元——这可能相当于大半个月的租金；但是如果由于你对租金太过坚持导致房子空置，最终也是由你自己来承担损失——每空置一个星期，就相当于你的年租金收入下降了2%。 一般来说，房子挂牌后你平均一周多才能遇到一个相对令人满意的租客，这时你的年租金已经少了2%，所以在对方要求降价而你拒绝时，你面临的最大可能就是再损失至少2%的年租金。除非你确定下周就有让人满意的租客出更高的价格，否则你最好在房子空到第3周之前接受8%以内的还价。 10分钟步行10分钟之内到地铁站的房子相比同等条件但步行到地铁站超过10分钟的房屋，租金通常高5%至7%。 附近有地铁的不一定是地铁房。只有步行10分钟之内可到达地铁站的区域才算地铁房。按这个标准，在深圳，地铁房的数量不可能超过总量的30%。 以这个“步行10分钟”的标准为界，在这个范围内和超过这个范围，房租收益回报的差别很明显。因此，交通便利是决定房屋市场租金最重要的因素。比如，以2000元至3000元租金的价位段为基准，步行10分钟之内到地铁站的房子相比同等条件但步行到地铁站超过10分钟的房屋，通常前者以比后者高5%至7%的租金成交——也就是说，租房人宁愿每月多花150元至200元来达到节省上下班时间和体力的目的。而步行到地铁站需要20到30分钟的房屋，则通常会以低于地铁房平均价15%左右的租金成交。 这种租金上的差别还表现在空置率上，10分钟内能步行到地铁站的房子从挂牌出租到顺利成交，间隔期基本上都不会超过一个星期。而离地铁站相对远些的房子，挂牌成交的速度就明显慢了，一般中间间隔的时间是一至两个星期。 1万～1.5万元将装修款分摊到10年里面，一套房子每年大概有1万元至1.5万元的装修支出。 原因很简单，在新的住宅小区里建造一间酒店式公寓，开发商的建造目的通常是补足容积率。 房子的容积率从大到小分别是酒店式公寓、高层住宅、小高层住宅、多层住宅、别墅。如果开发商在小区里建造了容积率最小的别墅，为了达到地块总体容积率标准，必须用容积率更高、房屋密度也更高的酒店式公寓来补充建房数量。 决定出租收益的关键是它周边的配套条件：这类酒店式公寓周边少有适合办公的商圈氛围；尽管有地铁，但地处市郊；租金高于周边的住宅。酒店式公寓和写字楼一样靠租金获取盈利，市场上写字楼的租金收益平均在4%以上，而这类酒店式公寓因为位置尴尬，租金收益通常不会超过3%，按照这个水平，或许你在40年的产权期限内都赚不回投资本金。以，“维修基金”你必须得付，但它无法帮你分担自己房子本身的维修支出，因为它并不归你支配。 |
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