|
“小产权房”是改革先行者 □ 文特约撰稿员/李子旸 在广东大胆尝试宅基地入市的同时，北京市却采取继续僵化城乡分裂的土地管理制度。最近，北京市政府官员放话，要清理查处“小产权”住房。所谓“小产权房”，系市民因高房价转向城乡结合部或者农村地区，购买村集体所有土地上的住房。 与所谓的“大产权房”相比，区别仅在于“大产权房”土地为国家所有，“小产权房”土地为集体所有。不过，受目前政策所限，“小产权房”存在上市交易困难。 从土地制度改革的角度来看，“小产权房”可起改革探索者、先行者的作用。以“违法”的名义打击、压制“小产权房”，相当于在1978年把冒险分地的小岗村农民投入监狱。 随着改革的深入，土地制度对经济发展和人民生活水平提高的制约已愈益明显。在现有土地制度下，土地资源不能像其他资源那样在价格信号指引下，投向效率最高的地方。城市，尤其是大城市的房价一路高涨，正是这种资源扭曲状态的一个负面后果。 盖房子，所需要素无非两种：土地和资金。资金供应虽然也受垄断的金融体系制约，但相比而言，土地的供应更加不足和僵硬。要想变革现行的土地制度，除了意识形态限制外，还有许多现实的利益纠葛和改革风险。 所谓改革风险，是指由于大量居民在高价位买房，所以，如果一旦土地制度出现大的变革，导致土地供应量在短时间内大增，那么，房价可能下跌，结果，大量房贷可能造成金融体系的重大危机。 另外，国有土地出让权给政府财政带来重大收益。于是，维护现有体制就成为财政平衡的重要因素。这在客观上造成了改革的困难。 但是，城市房价一路高涨，确实成为居民沉重的经济负担，而且，如果继续发展下去，必将加大产业成本，成为经济发展的一个限制因素。因此，需要找到一个能够实现平稳过渡的改革办法。 中国改革的历史一再表明，成本最小、社会冲击最小、成效最好的改革方案往往都是社会公众大胆而积极的探索找到的。而顺应公众的实践，并在适当时候加以引导和规范，是政府作用最好的时候。相反，当政府与公众实践活动逆向而动、试图“纠正”“扭转”社会趋势时，很少有不付学费的。 “小产权房”正体现了公众的实践探索精神。当然，公众并不一定有自觉的改革意识，他们往往只是因为难以承受商品房的高价，不得不退而求其次购买产权不完整的住宅。但从客观效果看，“小产权房”实际充当了土地制度改革的先行者。 首先，“小产权房”初步摸索出一条农业土地转为建设用地的可操作模式。与国有征用模式相比，“小产权房”不但最大限度保障了原土地所有者的收益，且大幅降低了交易费用和他人寻租机会。所以才实现了房价的低廉。此外，“小产权房”建设过程中，少有城市拆迁那样的广泛纠纷和争议。 其次，“小产权房”极大促进了城市化的进程。城市化必然要求部分农地转化为建设用地，以增加城市面积和数量。必须指出的是，这种土地用途的转化一定伴随着土地使用效率的提高。看起来好像农地面积减少了，但实际上城市化进程实现了人口对土地资源使用的集约化。随着村落中的人口转为城市居民，农业用地反有可能增加。这在日本等国早已是事实。 第三，“小产权房”的交易，必然在客观上导致城市居民的资金流向农村人口。这是对农业现代化最大的资金帮助，同时，也从资金方面对农民进入城市提供了大量帮助。这种资金流动的规模实际上比政府真正能到位的援助和调拨高出许多。 第四，“小产权房”可交易性差，恰使购房者基本只能自用或出租，而炒房现象则会大为减少。于是，“小产权房”很好地实现了商品房和经济适用房难以真正做到的一点，即优先为收入有限的住房者盖房，切实满足真正的住房需求。 像所有改革先行者一样，投资购买小产权房的人冒着很大风险。由于不能得到法律充分保护，他们很大程度上把自己的权益建立在交易对方的诚信上。但如前所述，这种交易带有很大的制度创新意味，客观上有可能为土地制度创造出一条很有操作性，且得到各利益相关方广泛接受的改革方案。 其实，“小产权房”面临的最大风险并非来自交易对方，而恰恰来自政府。改变现有土地管理体系，无可避免地会改变土地收益的分配。而政府正是现有利益分配格局的最大赢家。但是，发现土地制度改革的有效方案，建立产权明晰的土地制度，将极大促进经济和社会稳定发展。政府当然也会是最大受益者。所以，政府真正符合社会利益的做法应该是：顺应改革方向，对“小产权房”持宽容态度，为制度变革尽可能创造空间。 来源：2007年第20期 总第261期 |
|
|
