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问：其房地产公司在2005年度开发了一座大型商场，以商铺形式对外销售，2006年6月底已取得竣工验收报告（竣工证明已报房地产管理部门备案），预收的房款部分转入了销售收入，部分由于业主未持房地产专用收据换取正式发票，尚留在预收账款科目，承建单位工程结算尚未做出，工程款尚未支付完毕。因此，该公司询问，对那些由于业主未持房地产专用收据换取正式发票而留在预收账款的款项是否应该确认收入？由于承建单位工程结算尚未做出，这些房产的成本该如何结转，单位成本如何计算？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第二条的规定：竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象），应视为开发产品已经完工；开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征管法》的有关规定对其进行处理。因此，虽有部分业主未持房地产专用收据换取正式发票，但是也要按收入确定的原则，将这部分预售收入结转为销售收入。同时，根据《税收征管法》第十九条规定：纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。因此，对承建单位工程结算尚未做出，工程发票无法开具的部分，虽属当期的成本对象，但因没有合法、有效的凭证，所以成本不能结转。 |
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