中国住房市场政策仍在讳疾忌医

中国住房市场政策仍在讳疾忌医

易宪容

2013年11月01日

• 
  

近十年来，中国房地产市场问题一直是市场关注的焦点，最近更是把这个热点问题火上浇油。因为，今年住房投资增长、住房销售的增加及房价上涨，都成了带中国经济增长上行的主要力量。

所以，新一届政府上任之后，最为重要的策略在许多经济政策上以静制动。尤其是前十年市场争论十分激烈的房地产政策，更是萧规曹随，甚至于不对房地产政策发表任何意见，也不出台任何政策。

但是，即使同样是这样的房地产宏观政策，前几年政府每年都会对房地产政策发表不同的意见，比如让房价回归到合理水平或理性水平，并同时出台越是宏观调控越是让房价上涨的政策，其目的当然是在不影响房地产带动国内生产总值（GDP）增长的情况下，来平息绝大多数人对住房市场价格快速上涨的不满。即使这些政策执行会离所要求的目标越来越远也是这样。

新政府上任已经有八个多月，但到现在为止就是对住房市场既不表态也不出台政策。实际上，如果对既有的房地产政策不发表意见也不做出任何改善的房地产政策，也就意味着新政府对既有房地产政策的默许，而这种默许也就决定以预期为主导的住房市场价格。

当前，也有媒体说，中国政府在研究房地产未来发展的长效机制，而且也在听一些人意见。不过，一是这种房地产发展长效机制是什么内容，民众一点都不知道，政策文件更是不见踪影；二是如果这种房地产长效机制不是通过公共决策方式来制定，而只是听取所谓“精英”意见，或由职能部门少数人来制定，那么这种房地产政策的长效机制要平衡和调整当前住房市场的重大利益关系是根本不可能的。如果是这样，估计这种房地产发展的长效机制所起到的作用同样是十分有限的。

可以说，在当前，中国住房市场是一个以投资为主导的市场，住房价格与需求完全是由预期来决定的。在政府对既有住房市场政策默许的条件下，其实就给出国内房地产市场一个明确预期，即前十年拉动增长的“房地产化”经济不会改变，甚至于会有过之而无不及，未来中国住房市场价格仍然会如前十年那样上涨。在这样的市场预期下，中国住房市场价格一定会不断地上涨。

事实上，在这种市场预期下，国内房地产市场的价格出现持续17个月以上时间的上涨（这种价格上涨是房价持续上涨十年基础上再上涨），而且不少城市房价上涨得十分惊人。从已公布的数据可以看到，今年首九个月的商品房销售面积按年增长23.3%，住宅销售额按年增长34.5%。住房消费额的增长远远高于住房销售面积增长近50%。可见国内房价上涨之快。而中国住房市场价格上涨，也引发了全国不少城市土地价格上涨及土地销售量增长。而这种住房销售快速增长基本上是依赖银行信贷来实现的。

从央行公布数据来看，今年前三季度，人民币贷款增加7.28万亿元，其中住户贷款增加3.07万亿元，非金融企业及其他部门贷款增加4.20万亿元。个人从银行贷款占比达到了42%以上，创历史新高。也就是说，住户贷款所占贷款的比重越来越高，而住户贷款又是中长期贷款所占的比重较高。这正好与今年住房市场销售快速增长相吻合。

还有，由于住房投资的暴利（有人计算过中国炒房投资比高利贷收益还高），不仅居民会借助银行金融杠杆进入住房市场，而且企业同样从银行贷款进入住房市场。如果把这块算上，银行信贷进入住房市场的比例可能会更高。在这种情况下，中国房地产市场及金融体系的风险更是在快速上升。

对于这些现象，无论是政府职能部门，还是地方政府，都认为当前中国房地产价格的上涨，主要是“刚性需求”增长之结果。比如，有政府部门的人就说，当前中国各城市房价快速上涨与政府宏观调控政策没有关系，主要是住房“刚性需求”推动；而央行则给出的数据，即今年住房贷款85%以上是满足所谓住房“刚性需求”，即贷款给购买第一套住房者；还有，10月23日北京市政府推出的“京七条”是要增加七万套自住性住房来遏制过高房价等等。

        从这些言论及政策的内容来看，当前中国住房政策是建立在一个莫须有的“刚性需求”基点或假定之上。为何说“刚性需求”是莫须有？因为，市场的需求是什么？不是个人的愿望，更不是个人过高的欲望，而是有实际支付能力的购买力。如果没有支付能力，个人对住房的愿望不能达成交易，住房的“刚性需求”从何而来？当中国房地产价格让绝大多数人都没有支付能力进入市场时，这种住房需求更是无从谈起？这里所谓的住房的“刚性需求”是假定住房是一种完全的生活必需品，居民居住的天赋人权。

但仅只是住房需求的必要条件而不是充分条件，如果没有购买住房支付能力或政府资助，最为基本生活必需品也是无法得到满足的。实际上，政府房地产政策没有把住房界定为最为必需的生活品而用政策限定，反之把住房当作是完全的赚钱工具或投资品，或是把住房的消费性质与投资性质混为一谈。这就是前十年国内住房市场越是宏观调控房价越是上涨的根源所在。

如果政府的房地产宏观调控政策不是从其根源入手，把住房的投资与消费作一个清楚界定并用有效的经济杠杆严格限制投资（信贷政策与税收政策），而还是把其政策建立在一个莫须有的“刚性需求”的基点上，并希望增加一个所谓“自住性住房”（如北京市那样，只是限定这种住房五年内不可交易，五年后交易后收益30%归财政，这样同样不是真正自住性住房。因为一则这种住房在首次时价格就已经低于市场30%，二则如果五年后房价上涨大于30%，比如前十年北京房价上涨10倍，这样住房也是有利可图为投资品）来平抑房价，那是根本不可能的。

因为如果不严格限制住房投资或去除住房赚钱功能，而是把住房作为投资市场，又有好的金融杠杆，那么住房供给增加再多，也是无用的。或把住房建筑到月球上去也不可满足无限扩张的投资需求。这就是当前中国房地产政策最大误区。如果这个基点不改变，同样会把中国房地产市场拖入深渊。中国当前房地产政策仍然是讳疾忌医。

作者是中国社会科学院金融研究所研究员