易宪容 昨天 11:1810月23日，北京市政府发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（京建发〔2013〕510号，以下简称“京七条”），拟在两年建造7万套自住性住房，改善中低收入民众的住房需求，并在一定程度上遏制北京市过快上涨的房价。 “京七条”对自住房生产数量、生产单位、土地供应、房型、销售程序、价格水平、购买对象限定、转让管理等方面进行了相关的规定，但该政策能否做到“完善住房供应结构，做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求，及稳定当前房价，促进房地产市场平稳健康发展”等等要求是个疑问。 因为，该政策建立在两个假定条件的基础上。一是该政策假定，当前北京市的住房价格之所以会持续十年上涨，在于一个强劲的住房“刚性需求”，要解决这个问题，就得大量增加住房供给。可以说，该住房政策是建立在一个莫须有的“刚性需求”基点或假定之上。为何说“刚性需求”是莫须有？因为，市场的需求是什么？不是个人的愿望，更不是个人过高的欲望，而是有实际支付能力的购买力。如果没有支付能力，哪里来的需求。当国内房地产价格让绝大多数人都没有支付能力进入市场时，这种住房需求从何而来？ 可实际上，北京政府房地产政策没有把必需生活品住房进行界定，却把住房当作是完全的赚钱工具或投资品。在这种情况下，购买住房者既可享受政府把住房作为消费品的各种优惠条件，也可以把住房作为赚钱投资的工具。而当市场把两者混为一谈时，由于投资者对价水平要高于消费者，最后这个市场一定会成为投资者为主导的市场。住房市场也就成了少数人赚钱的工具。当住房成为投资赚钱工具，如果有好的金融市场条件及住房价格上涨预期，那么这个市场是无法通过增加供给来满足住房投资需求的。住房市场的价格也只能是越来越高。这就是前十年国内住房市场越是宏观调控房价越高的根源所在。 二是该政策假定当前北京的住房价格是“合理”的，而且这种“合理”的价格只会上涨不会下跌，任何购买自住性住房的居民，只要购买这种政府折让了30%的住房就是对市民的一种福利，就是遏制住房价格上涨的一种方式。可实际上，十年多来，北京市的住房价格已经上涨了十倍以上。 如果说，“京七条”是建立在这两个假定条件的基础上，那么“京七条”的实质就一目了然了——以价格拆让的方式来化解当前北京市高房价矛盾，实际是要稳定北京市的房价，让北京市吹大的房地产泡沫不需要挤出而自动消化。 当然，政策的意图是很好，但达到目的并非易事。7万套住房对北京住房市场是杯水车薪，而且如果不采取有效的信贷及税收政策来遏制投资投机炒作，这些住房对北京市房价调控影响是十分有限的。 其次，北京市这7万套住房，表面是上自住性住房，但只限定5年内不可交易，5年后交易后收益30%归财政。在这种情况下，这种住房的自住性要大打折扣： 一则首次交付时要求销售低于市场价30%，因此，5年后再交易转让后收益上交财政30%对购买住房的成本增加没有多少意义。 二则在这样的情况下，自住性住房价格只要上涨大于30%同样是有利可图，更不用说在当前政府极力维持价格稳定及预期上涨的情况下，那么这样的自住性住房肯定是有利可图的。 既然购买这类住房有利可图，政府提供的住房源又少，北京市居民涌入这个市场成为必然。如果居民涌入这个市场，不仅住房生产开发商有可能坐地起价，且自住房购买者会因预期房价大幅上涨而造成住房供给更为紧张，从而迫使政府启动第二批第三批的自住房的生产。这样，表面上是稳定了北京市的房价，实际只能保证北京市政府GDP的稳定增长。 可以说，如果政府的房地产宏观调控政策不是从根源入手——把住房的投资与消费作一个清楚界定、并用有效的经济杠杆严格限制住房投资（信贷政策与税收政策），却还是把政策建立在所谓“刚性需求”的基点上，希望用更多的行政手段来调控房价，那么这种调控要让房地产市场健康发展是不可能的。 （责任编辑：余江波） |
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