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农民住宅析产纠纷中的“房随地走”原则 房屋作为土地上的附着物，与土地在物理上不可分离，土地权利与房屋权利的关系如何，势必影响到权利变动时权利人利益的分配。我国法律承认建筑物所有权与土地所有权相分离之原则，但在管理制度上，实行的是房地不可分的一体化原则，即两个权利，即房屋所有权与土地使用权，必须归属于同一主体。如法律规定土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；房地产转让、抵押时，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权同时转让，即“房地一体、地随房走、房随地走”。但在土地管理上，我国分为城镇土地和农村土地两条管理体系，这导致以上原则只适用国有土地及其附着房屋，而农村集体土地及其附着房屋，具体地说，宅基地及其上的农民住房，则只能适用“房地一体、房随地走”的原则。因此，农村房产产权变动时，权利人的利益分配与城镇房地产有所不同。 一、农民住宅析产纠纷中“房随地走”原则的内涵 农民住宅在所有农村房地产中所占份额占绝大多数，且权利主体涉及面广，就产权所产生的纠纷众多。同城镇房地产一样，农民住宅也涉及两项权利，其一是集体土地上的宅基地使用权，其二是对房产本身的所有权。但在涉及房产权利因转让、抵押、继承析产、遗赠而发生变动时，二者就会表现出不同。国有土地上的房产的受让人可以获得该房产的实物，按照房地一体的原则，也同时获得该房产所在土地的使用权，即使该土地属于划拨土地，房产的受让人也可以在缴纳了土地出让金后获得土地使用权，而不影响其得到房产的实物。而在农民住宅因转让、抵押、继承、遗赠而产权发生变动时，受让人或权利人却不一定获得该房产的实物，即，有的受让人（权利人）可以获得实物，而有的受让人（权利人）则只能获得房产价值形式的补偿。能否有权取得房产的实物，取决于该受让人能否享有该房产赖以存在的宅基地使用权，没有宅基地使用权，房产权利就成为空中楼阁，根据房地一体原则，也就无法获得该房产的所有权。而能否取得宅基地使用权，取决于该权利人是否是该集体组织的成员，即由其户籍而定，而不能通过市场交易获得。 农村宅基地的划拨或收回是根据农民的生死和户籍变动而定。宅基地使用权的取得和丧失不是通过市场交易，而是由村集体分配，适用属人原则。只有本集体经济组织的成员才能在本组织通过分配取得宅基地，村民死亡或户籍迁出本集体组织，即丧失了本集体组织成员的身份，宅基地应当依法收回。按照法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。按照我国《担保法》《物权法》的有关规定，宅基地使用权不得抵押。由此可见，宅基地属于农民集体所有，农民有权使用集体土地建房，但个人只享有土地的使用权，且宅基地使用权不得转让、抵押，个人无权处分。 宅基地属于农民集体所有，农村居民只享有使用权，无权处分。但房屋不同，法律承认房屋私有。房屋属于公民个人的私有财产，公民对其房产有完整的所有权，有权占有、使用、收益、处分，而不受干涉。无论是城镇房产还是农村房产，所有权人对其房产都有处分权，都可以进行转让、抵押、互易、继承、赠与，而使权利主体发生变化。 农村房产产权变动中“房随地走”原则的实质在于，因宅基地使用权的属人性质，不能通过市场交易获得，从而导致农民住房因转让、抵押、继承、遗赠而析产时，受让人能否取得房产的实物，取决于该受让人是否能取得该房产的宅基地使用权，否则，只能获得该房产价值形式的补偿。即，房产权利的获得取决于宅基地使用权的有无，而宅基地使用权的获得却不能取决于房产权利。 由于农民房屋物权结构的特殊性，导致在处理农村房产纠纷中，房产权利的分配和处理原则与处理城镇房地产有所不同，受让人能否取得房产所有权，取决于其是否享有或能够享有该集体的宅基地使用权，而是否能够享有房产的宅基地使用权，却不能取决于对房产享有某种权利，即，只能“房随地走”，而不能“地随房走”。权利人有权获得房屋的所有权，还是仅能获得房屋的实务价值，由其是否拥有该房屋所属的宅基地使用权而定。 二、“房随地走”原则在房屋析产中的运用 农村宅基地属于集体所有，农村居民只享有使用权，不享所有权。在人口变动中，每增加一名农民，当按标准无偿划拨宅基地归农民使用，只要是户口在本村注册的农民，必然享有宅基地的使用权，若户籍不在本村注册的，其无权在本村申请宅基地，同时意味着其可以在其户籍所在地取得宅基地，建造房屋。户籍不在本村注册的，还包括非农业户口的居民，其无权在农村取得宅基地使用权。 农村房屋析产纠纷的事由主要是因离异、继承而要求分家析产，从而要求分割房屋。若权利人对房产享有权利份额，则应当按照《婚姻法》或《继承法》的规定予以分割，权利人应根据其对房产的权利份额获得房产上的权利，但权利的实现方式，按照“房随地走”原则，基于权利人的户籍状况及其变动而有所不同。 （一）关于夫妻共有财产分割 按照我国婚姻法的相关规定，夫妻离异时，应当对夫妻共同财产依法分割。农村也不例外，如果没有相反约定，夫妻双方共同建造的房屋，或共同接受赠予的房屋，属于夫妻共同财产，夫妻离婚时，应当对此予以分割。如果双方户籍都在本村，则双方都可以取得宅基地使用权，任何一方都可以取得房屋的所有权和使用权，而另一方可以由取得房屋的一方按照应得的房屋价值份额进行货币或其他实物补偿。双方也可以就房屋的实物进行分割，分割后的房屋各自所有、各自居住，这也可以防止任何一方另行申请宅基地建造房屋可能遇到的资金上的困难。如果夫妻一方户籍不在本村，或离婚后户籍迁出本村，则意味着，其在户籍地有权申请宅基地，而在本村无宅基地权。这种情况下，房屋作为夫妻共同财产进行分割时，只能由有宅基地使用权的一方取得房屋的全部所有权，同时给与另一方相当于所占房屋物质价值份额的货币补偿，另一方可以到其户籍所在地申请宅基地建房或购置城市商品房。 （二）关于遗产继承及分割 农村村民死亡，其继承人可能户籍在本村，属于本村村民，也可能户籍不在本村，如，户籍没有迁入本村的配偶、户籍已迁出本村的子女或其他继承人。房屋作为遗产分割时，户籍在本村的继承人可以按照继承份额取得房屋的实物并予以分割，但不能违背一户只能拥有一处宅基地的规定。但户籍不在本村的继承人，无宅基地使用权，当然对地面建筑物也不能分割。由于系丧偶配偶，或其子女，对于死者的财产有继承权，因此在此种情形下，作为配偶或子女对房屋有权利份额，可以按继承份额获得相应的房屋份额，但由于分割房屋的前提必须是有宅基地使用权，而前述继承人无宅基地使用权，宅基地使用权又不能继承，因此户籍没有迁入本村的配偶、户籍已迁出本村的子女或其他继承人无权分割房屋，但有权按照继承法的规定享有的房屋的物质权利，即地上建筑物的物质价值。可以由取得房屋实物的其他继承人给与价值补偿。 最后，宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。不可否认，随着我国社会经济结构的进一步发展，宅基地与耕地的所有权或用益权制度的具体内容也会发生变化，但其前提是要保障农村经济及社会的稳步发展，保障农村居民的生存利益。 |
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