阅读提示 随着城镇化的推进，一方面农村宅基地闲置现象越来越严重，另一方面农村人口分不到宅基地的也越来越多，出现了紧缺与闲置并存的现象。“批不下、流不动、退不出”是当前农村宅基地管理普遍存在的难点，而这些难点环节，最根本的制约还是在“退不出”。宅基地只有“退得出”，才能“流得动、有的批”，宅基地退出的重要性日益显现。 2013年中央一号文件强调了要改革完善农村宅基地使用权制度；党的十八大报告也提出了推动城乡发展一体化。无论是农村土地整治，还是宅基地使用权制度改革、城乡统筹发展，都不可避免地涉及宅基地退出的问题。建立健全科学合理的宅基地退出制度，已成为改进农村宅基地管理、推进土地管理制度改革、实现农村土地节约集约利用的重要手段。近年来，部分省市已经开始通过土地整治、城乡建设用地增减挂钩试点等，探索开展宅基地的退出和补偿工作。近期，国土资源部法律评价工程重点实验室通过调研，对这些地方经验进行了梳理。现实效果显示：各地试水宅基地退出政策在盘活闲置宅基地、改善农民生活、促进城乡统筹发展等方面具有积极意义。 嘉 兴 住进公寓房 复垦宅基地 将宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。 近年来，浙江省嘉兴市按照浙江省委省政府的要求，积极开展农村一户多宅清理工作，对因异地就业或户主已农转非导致不再使用宅基地的农户，在自愿的前提下，通过合理经济补偿由村集体收回，统一安排使用。对愿意进城镇规划区定居、自愿退出住宅的农户，由县级以上人民政府制定统一政策，通过宅基地换城镇住房的方式，凭退出证明，在本县（市、区）范围内享受县城、中心镇购买安置房、经济适用房等政策。 嘉兴市将宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。该市出台了《关于深化完善“两分两换”加快推进统筹城乡发展的若干意见》，确立实行宅基地复垦项目以奖代补；结余的城乡建设用地增减挂钩指标可在县（市、区）范围内以市场价格进行交易；农村土地综合整治经过验收确认的指标由国土资源部门建立台账，统一管理，并纳入年度用地计划；在条件成熟时，市政府将对各县（市、区）结余指标进行适量调剂，并在市级指标交易平台上公开交易；对已进城就业且具有稳定收入来源、在城镇拥有人均不低于30平方米自住房的住户，鼓励其永久交回农村宅基地，并对交回农村宅基地的村集体经济组织和个人的房屋搬迁、建设用地复垦给予适当补偿，补偿标准由各县（市、区）自行制定。 在具体的推进模式上，嘉兴市采用整村搬迁型与零星集聚型相结合的方式开展。在安置方式上，可以选择统一设计建造的公寓房和联体式住宅，或在统一规划的基础上自建联体公寓房或联体排屋；对放弃宅基地进入城镇购买商品房的农户，政府对原住房直接给予货币补贴；农民入住城镇集聚区后，要与村集体签订协议将原宅基地交回，不再享受申请、使用农村宅基地的权利；同时，原则上将户籍关系迁入社区管理，享有城镇居民的同等权利，并继续享有原村集体经济组织除宅基地以外的权益。 以嘉兴市姚庄镇为例，该镇宅基地退出所依托的农村土地综合整治项目累计已完成复垦面积323.1075亩，预测今年年底将完成297.6475亩。 陕 西 地灾不再有 村民住上楼 将农村宅基地退出与地质灾害避险、农村社区建设、空心村治理等工作有机结合。 近年来，陕西省将农村宅基地退出与地质灾害避险、农村社区建设、空心村治理等工作有机结合，有效地促进了宅基地退出以及土地的节约集约利用。 陕西省扶风县古水村是避灾移民安置点之一，全村共624户2614人。搬迁前分散居住在高崖滑坡地段，农户房屋大多为土木结构，地质灾害容易危及村民生命和财产安全。移民搬迁实行统一规划、自行建房、农民自愿的方式，在规划划定的集中居住地，农民按照统一的户型、楼高、面积等自建房屋。搬迁后排除了地灾隐患，村容村貌大有改善，同时节约了土地，全村旧宅基地500多亩，新村占地381亩，节约土地100多亩。在搬迁过程中，严格按照一户一宅和分户条件分配宅基地，一户多宅及闲置宅基地的问题得到了解决。2012年陕西省扎实推进了陕南陕北移民搬迁工程，其中陕南搬迁8万户、29.5万人，陕北搬迁2.2万户、8.8万人，两地共搬迁10万余户、38万余人，有效促进了宅基地退出以及土地的节约集约利用。 在陕西省高陵县，该县将占地482亩的4个自然村合并为180亩的大村，建设以宅院式为主的关中民居。旧宅基地腾退复垦后新增耕地400多亩，通过增减挂钩获得结余的302亩建设用地指标，并拍卖凑得1.7亿元。所得收益全部用于新社区建设，农民不花钱住进了楼房，村民户均资产由原来的7.36万元增加到30万元。在并村过程中，政府引导、群众自愿，由群众参与制定拆迁安置方案、确定建设标准和风格、补偿办法、安置方式等。村民以原有房屋评估价格为基准，进行资产置换，多除少补，对新居的户型可以自由选择。新社区的建成，盘活了农村土地资源，实现了土地的节约集约利用，并有效缩小了城乡居住环境差异。 在农村新社区建设过程中，高陵县将该县曹家村6个村民小组474户1830人，集中到建设有十一层及部分十八层安置楼和商业配套用房的新社区居住，总建筑面积20万平方米，可新增耕地约503.7亩，成功实现了该村的空心村综合治理。该项目的流程为：政府出资组建房地产开发公司?公司贷款及自筹资金3.2亿元?与群众签订协议建设社区?旧宅基地腾退复垦?获得建设用地指标奖励?建设用地指标转让或自用收回投资。通过组建公司的方式，充分利用社会资金，可以减轻当地政府财政压力。 无 锡 宅基地交给集体 全家搬进城里 农户自愿搬迁到安置区用宅基地换搬迁安置房，推进农房集中改造，使散布的自然村庄变为集聚的城市形态。 近年来，江苏省无锡市推行以宅基地使用权置换城镇住房的宅基地退出方式。政策实行以来，仅无锡市惠山区一地，土地复垦新增耕地1.77万亩，完成了101个自然村搬迁，建造安置房207万平方米，3.8万余拆迁农民被纳入社会保障，宅基地退出成效明显。 按照无锡市的政策，承包期内，对依法拥有农村土地承包经营权的承包方，自愿将承包地全部交回村集体经济组织、村民委员会或村民小组等发包方的，其家庭人员获得与城镇居民同等的社会保障待遇。同时，农户搬迁到安置区用宅基地换搬迁安置房，推进农房集中改造，使散布的自然村庄变为集聚的城市形态。 根据无锡市的规定，对进入城镇置换安置房的农户，由镇（街道）按房屋拆迁补偿安置标准，安置到城镇居住集中区，农户在镇（街道）居住集中区范围内可以优先选择；对要求货币补偿的农户，按原住宅拆迁建筑面积，在评估的基础上给予相应的货币补偿，补偿标准与现有政策衔接，农户在接受货币补偿后不再另行安排安置房；对选择到工业园区置换标准厂房或折算成股份的，按照应安置住宅面积的一定系数给予置换或折算股份，标准厂房的房屋产权归农户，出租产生的收益归该农户所有或由经营单位按股份分红。 同时，农村住宅置换安置房后，农户原宅基地使用权自动交还集体经济组织，由市人民政府注销土地登记，拆除原住宅，房地产管理部门同时注销房屋所有权登记。农户的户籍关系迁入社区管理，在子女教育、职业培训、就业服务等方面享有与城镇居民同等权利，并享有原居住地村集体经济组织除申请宅基地以外的权利。对于农村住宅置换取得的安置房，5年以后参照拆迁安置房规定可上市流通。 此外，无锡市还规定，对于安置过程中农村居民点及其他建设用地整理后产生的城乡建设用地增减挂钩指标，土地所在乡镇有优先使用权，用于城镇安置房建设。安置农民后多余的指标可以挂钩到镇区用于基础设施建设，也可以跨镇有偿调剂、易地用于商业、房地产开发，通过招拍挂方式进行市场运作，在扣除必要成本和费用后，按现在土地出让金收入分配制度进行分配，其中镇区收益部分，专项用于补充安置。 成都温江区 老宅换新房 社保来保障 自愿放弃宅基地使用权和土地承包经营权的，可按政府规划要求在全区范围内购买集中居住区的定向安置居住房，并享有购房优惠和补贴。 四川省成都市温江区在宅基地退出中，采取的方式是：以村民放弃宅基地、承包地，换取城市房屋、户口和社保。数据显示：最终决定参加置换的257户农户已全部入住新房并完成对原宅基地的拆迁和复垦，这257户总计放弃宅基地217.479亩、承包地656.527亩。 按照温江区的要求，凡自愿放弃宅基地使用权和土地承包经营权的，可按政府规划要求在全区范围内购买集中居住区的定向安置居住房，并享有购房优惠和补贴；入住规划聚居区的，住房按城市房产管理，办理城市房屋产权；村民可参照《征地农转非人员社会保险办法》规定参加社会保险，享受社会保险待遇，并可一次性取得转移就业补助费；放弃的土地权利参照有关规定根据实有面积实施补偿。 同时，整理后的宅基地按占补平衡原则，由区上统筹安排使用，其中集体建设用地指标的30%优先用于农民集中居住区建设和产业发展需要。宅基地、承包地被征为国有土地或土地指标实现异地置换后，通过拍卖、开发等方式获得的土地收益，按比例提取专项资金，偿还区、镇（街）财政前期用于农民安置的费用支出，其余的由区政府统筹安排，用于集中居住区的公共设施配套建设、农民社保和村集体经济发展。 |
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