空置房问题需要认真对待(2013-11-21 17:57:56)
空置房问题需要认真对待 赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理) 据媒体报道,有学者认为,“中国住房市场总量已经过剩。”“中国城镇商品房存量已经超过240亿平方米,全国空置住房总量已经达到6800万套。”“空置住房中,保障性住房占有相当大的比例。” 吸引人眼球的,当然是“全国空置住房总量已经达到6800万套。”这样惊人的数据。 严格来说,全国住房有多少空置量,是一个谜一样的数据。 空置房的定义和有关标准,目前都还有争议,在业界并没有达成共识。 若干年前,有报道说,国家电网公司在全国660个城市的调查显示,高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。“全国空置房达到6540万套”的消息传遍全国。后经国家电网辟谣,证实是假消息。 这几年,甚少有机构公布全国空置房的具体数字,因为确实谁也说不清楚。 现在,毫无疑问,6800万套的空置住房数量,肯定也是一个无法提供具体依据的预测数据。 空置是指房屋没有投入使用,处于待出售或出租的状态。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标。有学者根据国外经验,得出“空置率在5%与10%之间为合理区,在10%与20%之间为空置危险区,在20%以上为商品房严重积压区”。如果根据这个标准测算,6800万套住房,以每套平均100平方米测算,空置总面积达到68亿平方米,空置率就高达28%。如果平均每套住房面积达到120平方米,空置率就高达34%。那么就可以得出结论:空置率水平已经到达“严重积压”程度,中国住房建设已经“严重过剩”。 得出一个吸引大众关注的数据,很容易。 问题在于:1、数据是否科学合理? 一、关于6800万套空置住房的数据,是否科学合理。其实,已经不用去争论。因为没有提供有效的调研分析方法和基础数据,肯定是一个不够真实的数据。 二、中国住房是否已经过剩?从存量住房和人口的关系分析,肯定已经出现了“阶段性的过剩”。 表现在(1)当前商品房和保障房建设正处在高峰期。光是商品住房,目前在建工程就超过50亿平方米。 (2)近年高价商品房,大部分被投资、投机的人群买走,造成入住率偏低,特别是别墅类项目,平均入住水平在10%以下的,比比皆是。 (3)海景房、山景房、度假房等概念住房,近年大量兴建,空置率一直高居不下。 改革开发后的中国,生产能力非常惊人。10年前还相当“紧缺”的住房,已经显露“生产过剩”了。 然而,从绝对数据分析得出的“过剩”和“危机”,在3-5年的短期内,并不会形成真正的危机。原因在于:(1)中国广大城市乡镇的住房,建设标准和舒适度,一直偏低,换房需求非常强烈。新建的高品质住房,有非常强劲的需求。(2)人口计生政策的松动,将让住房刚性需求放大。(3)中国正处于高速城镇化阶段,城市住房需求(特别是大城市住房需求依然强劲。 三、当前空置房问题,依然需要各地高度重视。 鄂尔多斯、海南、温州等地,“鬼城”、“鬼村”、“鬼楼”、“鬼房”已经不断出现。 一方面是住房空置,另一方面是价格不断攀升。住房价格租售比,严重失衡,反映的是整个社会住房投机气氛浓重。 这种状态,已经难以持续。并将最终拖累地方经济,进而影响全国经济。 解决住房空置问题,需要地方政府高度重视。 (1) (2) (3) (4) (5) (6) 房地产发展到今天,地方政府不能再顾着卖地、控制房价了,控制住房空置率,已经成为地方政府未来几年必须面对的难题。 |
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