傅蔚冈 ： 普通住宅的历史与逻辑

在《如何判定普通住宅》一文中，我们发现一个非常奇特的现象，即当下中国很多价格贵的房子是普通住宅，而价格更为便宜的房子却“被豪宅”。如果只是依靠直觉，我们一定会得出这种判断“普通住宅”的方法存在问题。那么我们就不得不追问，为什么政府会做出一个与常识相悖的规定？其中的逻辑在哪里？

为了理清解这个疑问，我们必须从1999年财政部和国家税务总局的一个通知谈起。这个名为《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）说：“为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场……个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。”

这是第一个把普通住宅和契税减免相联系的规定。为什么要对“个人购买自用普通住宅”暂减半增收契税？就像通知所说，这是为了“减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房市场二级市场”，我们必须要把这个目的放在1998年启动的住房制度改革这样一个背景下。在1998年之前，绝大多数居民的住房都是由单位提供——这个单位可能是企业，也可能是政府机构，这种福利分房方式给政府和企业带来了沉重的财政负担，于是，磨磨蹭蹭了好几年的住房制度改革终于在1998年启动，而标志性事件就是《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）下发，这个通知明确指出要“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求”。

不过加快住宅业——也就是现在所说的房地产市场有一个挑战，那就是居民无法支付房价：因为长期的低工资，居民所积累的财富非常少。于是，如何让更多的人买房、买得起房，就成为政府所要考虑的头等大事。也正是如此，暂减半征收契税就成为一个可选项，3%的契税减半征收，那么一套60万的普通住宅在交易时也能省下近9000元，9000元在今天看来不是一个大数，但是在15年前绝对是一个非常大的成本——在那个时候北上广等一线城市的房价还只是在5000左右。

为了活跃房地产市场，并不只有契税暂减半征收，同时还减免的有营业税、土地增值税等一干税种。在财政部的这个通知中，“对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税”；同时，“对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税”。不少地方甚至还出台了购买住房退还个人所得税的规定，比如上海。它规定，凡在1998年6月1日至2003年5月31日共5年期间，购买上海市商品住宅或者差额换购商品房住宅（不含购公有住房），并在产权证列名为产权人，持有本市税务机关开具的个人所得税完税凭证的购房者，包括中国公民、外籍个人、华侨和香港、澳门、台湾同胞，不受户口限制，在产权证发证日期起的6个月内办理登记的，均可享受个人所得税计征税基（即个人应纳所得税额）抵扣。

购买商品房还可以享有这么多的税收优惠，恐怕这是今天的购房者所想不到的。正是在税收优惠的刺激下，房地产市场逐渐启动。当然，仅仅用启动这个词并不恰当。以上海为例，在这些措施的刺激下，从2000年起上海商品房价开始止跌回升，当年个人购买商品房住宅面积突破1200万平方米。对商品住宅的投资明显增加，新开工面积快速增长。而上海房地产业增加值占GDP的比重也逐年上升，从1991年的1.4％上升至2000年的5.5％，第一次在所有行业中占居第四位置，真正成为上海国民经济的支柱产业。在北京、广州等所谓的一线城市，房地产日渐火爆。

这样的好日子也过不了多久，随着房价逐步走高，政府开始考虑是不是把这些减税政策取消。2003年8月，中国第一次出现了房产调控；2005年3月，“国八条”发布，第一次把房产调控上升到政治高度。而在同年5月，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当时加强宏观调控的一项重要任务。在这个通知中，第一次提出要“遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展”。

如何“遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设”？大幅度削减1999年财政部和国家税务总局中所提到的税收优惠是一个办法，而代之以“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”。但契税减半也不能够一下子取消，因为还有很多人没买房，也就是通知中所说的正常“住房消费”那一部分。一刀切对他们也不公平，怎么办？于是就有了各地政府对“普通住宅”的界定——到目前为止各个地方政府对普通住宅的界定，都是始于2005年。对于这部分“普通住宅”，还是执行减半征收。

不过即便如此，还是回答不了一个疑问，为什么一套300万价值的房子，在市中心就只需要按照1.5%减半征收契税，而在郊区200万的房子就要按照3%征收？这个逻辑就更加简单了，因为契税是属于地方税，在现有的财政体制下主要是由区县一级政府征收。假如郊区和市中心都执行同样的减半征收，标准过高则会让郊区财政无米下锅；标准过低则会让市中心的居民不堪重负。怎么办？按照区位执行不同标准就是一个退而求其次的选择。

也正是在这种制度下，就出现了很多“阴阳合同”现象，二手房的交易双方试图借此减轻税收负担。不过仅仅将此就责怪目前分区执行标准也不尽合理，因为对于交易双方来说，即便没有目前的减半征收，他们还是有激励去逃避其他的税务成本——做低总价也可以逃避营业税。

当然，从另一方面来说，房子价值低但却承担了更多税负成本确实不尽公平。从这个角度而言，取消减半征收契税的做法或许会成为很多中低收入基层的口号，更为重要的是，在1997年通过的《中华人民共和国契税暂行条例》中，只是规定了契税3-5%的税率是由各地方自行决定，但并没有“减半征收”的授权。从这个角度而言，目前普通住宅减半征收契税的做法反而违反法律规定。

（责任编辑：代金凤）