个人出租住房税收政策：需要关注的历年政策变动

个人出租住房税收政策：需要关注的历年政策变动

2010-05-26 09:32:24　来源: 中国财税咨询网

一、2001年财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策

《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税［2000］125号）规定，为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，经国务院批准，现对住房租赁市场有关税收政策问题通知如下：
　　1、对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
　　2、对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按 3% 的税率征收，房产税暂减按 4% 的税率征收。
　　3、对个人出租房屋取得的所得暂减按 10% 的税率征收个人所得税。
   本通知自 2001 年 1 月 1 日起执行。

二、个人住房出租普遍实行综合征收率征收

对个人出租住房取得的租金收入实行综合征收率计征税费，如《湖北省地方税务局关于房屋出租有关税收政策问题的通知》（鄂地税规[2009]3号）、《北京市地方税务局关于个人非住房出租税收管理工作的通知》（京地税征[2009]37号）等地方文件。福州市出台私房出租收入的综合征收率办法，具体有：

1、房产税：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和《福建省房产税实施细则》，以及财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税［2000］《福建省房产税收政策的通知》（财税［2000］125号）等有关规定，对个人私有房屋出租取得的租金收入，其应缴纳的房产税由12％暂减按4％的税率征收。
　　 2、营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则，以及财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税［2000］125号）有关规定，对个人私有房屋出租取得的租金收入，其应缴纳的营业税由5％暂减按3％的税率征收。营业税起征点为月租金收入1000元。
　　 3、土地使用税：根据《中华人民共和国土地使用税暂行条例》及其有关规定，个人房屋出租按土地使用面积及座落土地等级的单位税额缴纳土地使用税。
　　 4、个人所得税：根据《中华人民共和国个人所得税法》及其有关规定，个人住房租金所得暂按10％的税率缴纳个人所得税。
　　 5、城市维护建设税：根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及其有关规定，城市维护建设税的计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率根据纳税人所在地不同分别为7％（市区）、5％（县城、建制镇）、1％（其它地区）。
　　 6、教育费附加：根据《征收教育费附加的暂行规定》及其有关规定，教育费附加按实际缴纳的营业税税额的3％缴纳。
　　 7、地方教育附加：根据《福州市人民政府办公厅关于征收地方教育附加有关问题的通知》及其有关规定，地方教育附加按实际缴纳的营业税税额的1％缴纳。
　　 8、印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其有关规定，房屋租赁合同按租赁金额的千分之一缴纳印花税。
　　为简便征收，根据财政部、国家税务总局财税［2002］208号文件的精神，我市对私房出租税收采用综合征收率征税办法，即：月租金收入在1000元以下的，按4％的综合征收率征收；月租金收入在1000元以上（含1000元）至4000元以下的，按8％的综合征收率征收；月租金收入在4000元（含4000元）以上的，按9％的综合征收率征收。

需要说明的是，这份管征办法的对象，是对“个人私有房屋出租”，那么私有房屋是指个人住房，还是包括了私人拥有的商业店面、写字楼？这需要纳税人进一步落实。

三、自2008年3月1日起执行的住房租赁有关税收政策

《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]第024号）发布支持住房租赁市场发展的税收政策：

（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
　　（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
　　（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
　　（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
　　与住房租赁相关的新的优惠政策自2008年3月1日起执行。

四、特别说明：个人出租商业店面、商住两用的税收政策

《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》（国税函[2002]74号）明确，为了配合住房制度改革，建立和管理好我国住房租赁市场秩序，鼓励个人将多余房屋出租，以满足一部分人特别是中低收入者对住房的需求，财政部和总局联合下发的《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》中第二条：“对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收”的规定，具体含义是：

1、对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收，房产税暂按4%的税率征收；

2、对于居民住房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收，房产税按12%的税率征收。你局应按上述政策规定解释，对个人出租商住两用房的，根据出租后房屋的实际用途确定相应的房产税、营业税税率计征房产税、营业税。