【实务】说说个人出租住房那些税事

　　个人甲有一套闲置住房，出租给A用于居住，租金每月5000元，甲需要就该租赁业务缴纳那些税费？

税法分析

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　　（1）营业税及附加、房产税和城镇土地使用税

　　由于甲每月营业收入仅为5000元，低于30000元，则可以享受免征营业税优惠。但如果甲不只有此一处住房出租，月租金收入高于30000元，则需要按照1.5%的税率缴纳营业税及相关附加。

　　依据：《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）款规定，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

　　因此，根据上述政策，按4%的税率征收房产税，月应交房产税=5000×4%=200元。

　　（2）个人所得税

　　财产租赁所得的应纳税所得额计算是个人所得税11个应税项目中比较特殊的，劳务报酬所得等其他项目在计算应纳税所得额时，应税收入全额减除800元或者20%，不减除相关税费，但是财产租赁所得计算时，财产租赁收入减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。不过，允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

　　依据：《国家税务总局关于印发<征收个人所得税若干问题的规定>的通知》（国税发〔1994〕89号）第六条关于财产租赁所得的征税问题第（二）项规定，纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

　　因此，在本例中，应纳税所得额=（5000-5000×4%-修缮费用）×（1-20%）

　　另外，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

　　依据：《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）第三条规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

　　（3）印花税

　　对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　依据：《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（二）项规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

实务操作

　　在实务操作中，目前对个人出租住房税费征管存在较大的漏洞，出租方基本上不会主动开具发票和申报缴纳税款，只有承租方需要开具发票时，才会到税务机关代开发票缴纳税款。为简化征管手续，降低征纳成本，目前大部分地区对代开发票纳税人实行综合征收率方式征税，即应纳税额=租金收入×综合征收率。各地设定的综合征收率都有差异，部分省市综合征收率情况如下表所示：