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一、 前言
在地产市场激烈竞争的今天，我们要在竞争中寻求发展，就必须更好的规范管理制度、严格控制成本目标、不断推陈出新、给客户性价比最高的产品，学习其他公司的操作模式。去其糟粕、取其精华，将有助于我们更好的发展。下文中我们将试图从景观设计施工的过程管理对WK进行研究，由于了解深度有限，不尽之处望批评指正。
1、 WK概况 WK企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。WK于1998年介入房地产领域，1999年正式确定大众住宅开发为核心业务，迄今为止，w科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、成都、南昌、沈阳、无锡、武汉、大连、东莞、南京、中山、鞍山、长春、苏州、镇江、佛山、杭州、厦门、长沙、青岛、宁波，昆山等，目前万科业务已经扩展到25个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。 WK认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是w科获得成功的基石。公司致力于通过规范透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。 2、 W科的宗旨：建筑无限生活 对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间 3、 “建筑无限生活”的三个层面 建筑你的生活，从懂得你的生活开始。W科注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重，注重进行消费者调查和研究，从生活细节出发，满足消费者对家居生活的物质和精神追求。建造一个有深度的住宅，是万科追求的目标。w科通过工作信息反馈、客户交流、经验总结等手段，对住宅的功能、性能进行分析，反映在w科的“住宅标准”中，建造更有深度的住宅。 W科致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身。w科关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程学甚至犯罪学等方面。w科的产品不仅仅是好用的、好看的、高质量的，也应该是舒适的、活跃的直至文明的。
4、 w科的愿景：成为中国房地产行业持续领跑者 三、 w科景观设计流程指引 1. 目的
四、 景观设计程序流程图
五、 景观设计施工过程管理 《园林景观成本目标编制参考的设计标准》 第一部分 硬景 材料选择 1， 花岗岩、陶砖 l
人行道铺地、景墙压顶（经济型）、墙面、花池贴面、楼梯踢面 l
花池、泳池、楼梯踏面 l
车行道 2， 文化石 l
人行道铺地、景墙压顶（经济型）、墙面、花池贴面 3， 青石板 l
人行道铺地、景墙压顶（经济型）墙面、花池贴面、楼梯踏面 4， 料石（条石、毛石）/小料石 l
料石：台阶 l
小料石：道路、广场 5， 木材， l
铺地 30－ 6， 鹅卵石 l
铺贴鹅卵石直径 40－ l
水池底散置鹅卵石直径 60－ 7， 植草砖，规格 8， 透水砖（水泥砖/烧结砖） l
人行道铺地 l
车行道铺地 9， 马赛克、瓷片（详见泳池部分） 10，塑料植草格 l
停车场、隐形消防车道 11，地石丽（树脂地坪） l
广场、道路、人行地面 12，橡胶垫 l
健身游戏场地 30－
技术要求 (一) 人行道路 1， 底层结构做法——自然土（从上到下） l
100 厚 C15 混凝土 l
100 厚 6%水泥石粉渣 l
素土夯实 2， 底层结构做法——板上（从上到下） l
100 厚 C15 混凝土 l
150 厚 6%水泥石粉渣 l
轻质回填土夯实>92% l
透水型土工布，四周上翻100高 l
100 厚陶粒排水层 l
车库顶板防水保护层 3， 花岗岩、板岩、文化石、水泥砖、陶砖（从上到下） l
面层 l
20 厚 1:2.5 干硬性水泥砂浆（可选） l
下接底层结构做法 4， 鹅卵石、瓷砖 l
面层 l
20 厚素水泥浆结合层 l
下接底层结构做法 5， 植草砖 l
面层 l
10 厚素水泥浆结合层 l
下接底层结构做法 6， 橡胶垫 l
面层 l
胶水 l
20 厚素水泥浆结合层？？ l
下接底层结构做法
(二) 车行道路 1， 沥青（从上到下） l
50 厚细粒式沥青混凝土
l
60 厚粗粒式沥青混凝土
l
乳化沥青透层 l
200 厚 C20 混凝土垫层 l
150 厚 6％水泥石粉渣 l
素土夯实 2， 混凝土（从上到下） l
200 厚 C30 混凝土面层 l
200 厚 6％水泥石粉渣 l
素土夯实 3， 花岗岩、水泥砖（从上到下） l
面层 l
200 厚 C20 混凝土 l
100 厚 6％水泥石粉渣 l
素土夯实 4， 隐性消防车道（从上到下） l
种植土（覆土深度约 l
38厚植草板 l
60 厚土壤层(由 25％ 10-30 直径碎石、15％中粗砂、60％土壤组成的土工滤清织物) l
200 厚砂层：(由 10％中粗砂、60％
20-40 直径碎石、30％土壤组成的土工滤清织物) l
素土夯实
(三) 墙面 1， 涂料、花岗岩、板岩、文化石、面砖（从外到内） l
面层 l
素水泥浆一道（涂料、花岗岩） l
30 厚 1:2.5 水泥砂浆 l
粘土砖墙或混凝土结构
2， 挡土墙 l
图纸 l
备注：墙面不考虑干挂做法 第二部分 水景 面层材料选择
1, 混凝土 1、如无特殊景观效果需要时，水景池底及侧壁面层采用混凝土（拉毛） 2、混凝土强度采用 C25 混凝土。抗渗等级不低于 S6。
2，马赛克及瓷片 1、马赛克尽量选择不透明玻璃马赛克。 2、马赛克拼花需详细设计图纸。
3， 花岗岩 1，选用花岗岩需在甲方提供的材料表中选择或提供样板供甲方确认。 2，池底及侧壁，铺装材料厚度不超过 3，池边压顶材料厚度不超过
4，鹅卵石
技术要求 （一） 总则 1、 可涉入式水景的水深应小于 2、 汀步，面积不小于 0.4×0.4m，并满足连续跨越的要求 3、 池岸必须作圆角处理，铺设软质渗水地面或防滑材料。 4、 结构板上水景结构设计要求 l
水景下建筑功能对渗漏要求不高时，可将结构板直接作为水景的底板。 l
水景下建筑功能对渗漏要求高时，水景结构自成体系，与结构板脱离。 内防水 5、水景防水要求 l
结构找坡 1％坡向泄水口； l
l
l
面层涂料或瓷砖。 6、需考虑设置可靠的自动补水装置和溢流管路。 7、水景排水要求 l
结构板上敷设排水多孔管，DN110 管上开 5~ l
结构板找坡，一般为 0.5%~2%； l
排水管坡向排水沟或渗水坑（渗水坑在地下室范围外）； l
DN110 多孔管，0.005 坡度，0.5 充满度排水负荷
8、水景设备设计要求 l
水景给水管一般为 UPVC 给水管及管件； l
水循环系统宜设置带阀门控制的补水管补水，一般不设置补水箱； l
根据总体规划，选择适合周边环境的喷头； l
l
单功能水景循环水泵宜采用潜水泵，直接设置于水池底的设备坑内； l
多功能组合式水景一般循环泵较多，宜集中设置在设备房内，设备房的 位置宜原离住宅，安装在公共部位，并在周围布置景观进行遮挡。 l
对水质要求较高的水景工程，需要设置过滤砂缸，对循环水进行过滤。 过滤砂缸应选用强度高，耐腐蚀、滤速高、过滤效果好的产品，并宜安 装，操作简便等； 9、水景照明及电设计要求 l
A,室外照明，应按正常照明、节日照明考虑供电系统，在相应回路加装
“钟控器”，避免平时开启大面积照明，浪费能源； l
B,路灯或庭院灯的供电回路，应考虑间隔式供电（在不需要的情况下，
只开一半的灯具），以利节约电能； l
C,环境照明配电箱应装设在隐蔽的区域，避免对景观产生影响； l
D,为水下灯供电的变压器，在供电距离较近的情况下，尽量装在配电箱
内部，如配电箱距离水下灯较远，则可以考虑装在水下灯附近，但不要 影响景观； l
水下灯的供电电压建议使用 12V 的安全超低压供电，其安全电源应设于2 区以外的地方； l
对于浸在水中才能安全工作的灯具，应采取低水位断电措施； 10，水景蓄水池、泵房设计要求 l
水池容积：水泵吸水口上的总水容积应不小于 5 分钟最大循环流量； l
水泵应采用自灌式； l
设备房应布置紧凑，机房的面积和高度应满足设备布置、安装、操作和 检修的要求； l
地面设置的机房，应有设备运输的出入口；地下设置的机房，应留有设 备运输的出入吊装孔； l
设备房应有良好的通风、照明、隔音和地面排水措施；
（二） 人工湖设计要求 池底 1，硬底池底构造做法 1（膨润土防水毡防水）（从上到下） l
面层 l
50 厚细石混凝土，配筋
?6@150 双向 l
150 厚水泥石粉保护层 l
膨润土防水毡 l
素土夯实
2，硬底池底构造做法 2 （膨润土防水毡防水）（从上到下） l
面层 l
40 厚细石混凝土 l
l
膨润土防水毡 l
素土夯实
3，结构板上池底构造做法 l
散铺大小天然卵石（粒径 50－200） l
20 厚 1:2.5 水泥砂浆粘牢粒径 30－80
卵石 l
20 厚防水砂浆（1：2 水泥砂浆加 5％防水剂） l
3 厚聚合物水泥基防水涂抹 z 20 厚 1：3 水泥砂浆找平层 z 钢筋混凝土结构 l
100 厚 C15 混凝土 l
2：8 水泥土分层夯实 l
素土夯实>92％
池壁 1， 膨润土防水毡防水池壁构造做法（从外到里） l
面层 l
100 厚钢筋混凝土保护 l
膨润土防水毡 l
15 厚 1：3 水泥砂浆找平层 l
钢筋混凝土结构
2，天然石块驳岸及滚水坝构造做法（从上到下）（石块只出现在人可看到的 区域） l
天然石块，150 厚 1：3 水泥砂浆灌缝 (或用密封油膏嵌实) l
200 厚 C20 钢筋混凝土结构
压顶 1，普通石材压顶构造做法 1 l
面层（厚度<50） l
20 厚防水砂浆（1：2 水泥砂浆加 5％防水剂） l
3 厚聚合物水泥基防水涂抹
l
20 厚 1：3 水泥砂浆找平层 l
钢筋混凝土结构
（三） 游泳池设计要求
2，压顶可采用花岗岩，厚度不超过 3，淋浴地面应考虑防滑及排水顺畅 4，游泳池池壁、池底交接处阴角，台阶阴角需倒圆角 5，游泳池下池台阶宽度不小于 6，池底图案应有详细大样及材料色彩选型 7，游泳池水处理设计 l
池水在进行过滤净化前，应先将水中的杂物经过毛发聚集器进行预净化； l
过滤砂缸应选用强度高，耐腐蚀、滤速高、过滤效果好的产品，并宜安 装，操作简便，外型美观，过滤介质一般采用石英砂； l
为保证泳池的水质质量，应向循环水中投加混凝剂、PH 值调整剂和除藻 剂等； l
泳池水必须进行消毒杀菌处理。 8，游泳池溢流口及溢流沟设计要求 l
沿池壁两侧或周边设置齐岸外溢式溢流水槽； l
溢流水槽的截面尺寸，宜按池水循环水量 10%~15%计算确定，但槽的最 小宽度宜为 l
槽内应设排水口，排水口均匀布置，排水口数量计算确定； l
槽底应有 1%的坡度坡向排水口； 9，游泳池辅助用房（更衣、淋浴） l
更衣间应设置排水措施； l
淋浴间应设置冷、热水管道和排水措施； 10，构造做法 池壁做法 （从外到内） l
面层（玻璃马赛克或瓷片） l
20 厚 1：2 聚合物水泥砂浆 l
聚合物水泥基防水涂抹 1。0 厚 l
结构面板一律先清除干净（包括油污，浮浆），蜂窝麻面，用 1：2.5
水 泥砂浆嵌平补实
池底做法 （从上到下） l
玻璃马赛克 （瓷片） l
20 厚 1：2 聚合物水泥砂浆 l
聚合物水泥基防水涂抹 1。0 厚 l
结构面板一律先清除干净（包括油污，浮浆），蜂窝麻面，用 1：2.5
水 泥砂浆嵌平补实 l
100 厚 C10 混凝土垫层 l
素土夯实>92％
游泳池平台做法 （从上到下） l
面层 l
30 厚 1：3 干硬性水泥砂浆 l
100 厚 C10 混凝土 l
150 厚 6％水泥石粉渣 l
素土夯实>92％
水下墙体做法（水吧吧凳等） l
面层 （玻璃马赛克或面砖） l
20 厚 1：3 聚合物水泥砂浆 l
砖砌 l
钢筋混凝土池底
消毒浸脚池池底构造做法 l
面层（玻璃马赛克或面砖） z 20
厚 1：3 聚合物水泥砂浆 z C20 钢筋混凝土结构 l
100 厚 C10 混凝土 l
150 厚 6％水泥石粉渣 l
素土夯实>92％
消毒浸脚池池壁构造做法 l
面层（玻璃马赛克或面砖） l
20 厚 1：3 聚合物水泥砂浆 l
C20 钢筋混凝土结构
（四） 按摩池 1，水力按摩池水处理设计 l
宜选用内水型喷嘴； l
喷嘴沿池壁布置，应高出座位坐板 l
喷头进气为环境空气时，进气管管口应设调节进气量的控制管帽，且进气口应高出池内水面不小于 l
喷头进气为气泵供给时，气泵应高出池内水面不小于
2，气泡按摩池水处理设计 l
池内应设气泡躺席、气泡坐席和池底气泡； l
气泡由空气泵知道，其容量根据池内喷头、气床和池底气泡席数量确定； l
l
气泵位置应高处池内水面 l
喷气嘴、喷水嘴和供气、供水管道，应采用铜管或薄壁不锈钢管；
3， 按摩池池底构造做法 l
面层 l
20 厚 1：3 聚合物水泥砂浆 l
钢筋混凝土池底
4， 按摩池座椅构造做法 l
面层 l
20 厚 1：3 聚合物水泥砂浆 l
500 厚砖砌坐凳 l
钢筋混凝土池底
5，溢流要求——同游泳池溢流设计要求
（五） 旱喷泉
（六） 溪流 1，溪流典型构造做法（按人工湖膨润土构造做法） 2，溪流水处理设计 l
应设置水泵保证溪水循环； l
溪流水的流速应小于
（七） 景墙跌水、喷泉、观赏性水池 1，墙体构造做法 1（砖砌墙体） l
面层 l
20 厚 1：3 水泥砂浆结合层 l
12 厚 1：3 水泥砂浆保护层 l
1.5 厚聚氨酯防水涂料 l
20 厚 1：2 水泥砂浆 l
240 厚 MU7.5 灰沙砖
2，墙体的做法 2（混凝土墙体） l
面层 l
25 厚 1：2.5 聚合物水泥砂浆 l
3，景墙水池池底构造做法 l
面层 l
20 厚 1：3 水泥砂浆结合层 l
2 厚聚氨酯防水涂料 l
20 厚 1：3 水泥砂浆压实收光 l
钢筋混凝土池体 l
100 厚 C10 混凝土垫层 l
素土夯实
4，素混凝土池壁构造做法 l
20 厚 1：2.5 聚合物防水水泥砂浆 l
1 厚聚合物水泥基防水涂抹 l
钢筋混凝土池底（板面一律清扫干净）
5，喷泉水处理设计 l
池水水质要求较高、水源紧张和水质腐蚀明显的水景工程，可设置池水 循环净化和水质稳定处理；处理的主要目的是减少池水排污损失和换水 损失，去除水中的漂浮物、悬浮物、浑浊度、色度、藻类和异味； l
池水循环处理常用的方法有格栅、滤网、和滤料过滤，水质稳定剂一般 投加 CuSO4 等； l
池水水质要求不高时，可不设计净化处理，当池水中有落叶或灰尘时， 人工清理；
（八） 人工湿地 1， 人工湿地构造做法 l
面层 l
100 厚批荡石米，粒径 5 l
350 厚砾石，粒径 30－ l
150 厚 C20 混凝土 l
300 厚 8％水泥土（当地土过筛）夯实>90％ l
原土夯实 ，密实度 90％
1、 绿化率：30－40％（含水景面积） 2、 地形： （1） 对于较开阔空间需考虑微地形处理 （2） 地形还需结合排水考虑，贴近建筑处不可设计低地形； （3） 建筑外墙绿地标高不可高于正负零 （4） 楼板结构层上绿地需考虑荷载能力，一般要求能达到 1.2 3、 管线布置要求：（规范要求）
4、 给排水布置要求： （1） 灌溉用取水口： 一般一个取水口可覆盖面积约 （2） 对于有特殊排水要求的绿地，需铺设盲沟或有滤水作用的暗管 （3） 花池需考虑内坡度及预留排水口或接入排水管 （4） 楼板结构层上绿地要考虑结构找坡及排水，直接在结构板上砌树池的
需在结构板上预留排水管 5、 植物种植要求： （1） 行道树分枝点需在 1.8 （2） 楼板结构层上的植物选择，不可选用如榕树等根系发达植物 （3） 楼板结构层上植物大小选择需结合结构荷载考虑 （4） 一般树池内种植不考虑使用榕树等根系发达植物 （5） 高于 （6） 花架需考虑爬藤、开花植物的种植 （7） 湿地植物需考虑耐水湿植物（如风车草、纸莎草、香蒲、再力等） （8） 水景内无特殊要求的需考虑挺水植物与漂水植物 （9） 商业区植栽设计需不妨碍人们浏览商铺招牌、门面的视线为宜，切不
可正对商铺门口 （10）组团内要多选用开花乔木，且要考虑住区的季相变化。 6、 屋顶绿化要求: （1） 轻型（8
作法一：
作法二：
作法三：
（2） 重型（
第四部分 构筑物
统一标准： 1 材料若为木材，应该选用经过防腐处理的耐久性强、充分烘干的木质材料，
保持相应裂缝的标准，以免影响景观和结构的要求，表面需要涂刷选用木质 漆。若为其它材料均要考虑防腐和耐久性。 2 照明应根据实际情况设置射灯、地灯、柱灯，要保证夜间景观效果，满足居
民夜间出行活动的照明需要。射灯的角度应避免形成眩光污染。
亭： 1 亭的檐口高度宜在
廊 1 廊的宽度和高度设定应该按人的尺度比例关系加以控制，避免过宽过高，一般 高度宜在
2.2～ 2 廊柱与横架必须采用有效的连接方法，牢固连接，具有相应的防风能力。
花架 1 花架高度宜在
2.2～ 2 花架四方柱截面应该考虑倒角处理。 3 如果考虑攀爬植物，则要有相应的植栽设计，预留植栽土的位置。并且要有花架与攀爬植物的维护保养的说明。
张拉膜 1 膜结构的悬索拉线埋点要隐蔽并远离人流活动区。 2 膜结构的连接件必须是优质材料，具备相应的防拉强度。 3 当采用内部照明时，灯具与膜面应保持适当距离，以防止灯具散发出的热量将 膜面烤焦。膜结构的材料要注意反光特性，布置考虑周边住户的光污染。 4 膜结构设计必须符合膜材料的受力特性，应有足够的坡度解决排水问题，通常膜面坡度不低于 1：10。
景墙 1 连续长度宜在 3~
台阶、步道 1，室外台阶步道要求踏面宽 350，高度 130。 桥 1，跨度，安全（栏板高度）满足安全高度
灯具 1 景观灯具要求提供有关灯具的大小尺寸、光源名称、功率； 2 要求注明灯具使用的地点、定位及对照角度的要求； 3 要求提供灯具的彩色图片； 4 要求注明灯具的材料、颜色、表面处理工艺、防护等级，是否 5 防水等； 5 要求图示出在各施工图中的相对应的符号。
雕塑 1.设计原则 雕塑要能够融入到住区周边的整个居住环境中境中。 2.雕塑类型 2.1 创作型：具备原创性、创新性。 2.2 翻版型：必须选择国外原型。
3.雕塑设置原则： 3.1 题材：适合居住氛围。 3.2 风格：与住区环境协调。 3.3 材料：选择接近自然的。 3.4 尺度：尺度应适合放置雕塑的场所。 3.5 定位：宜放置在偏公共区域。 3.6 照明：照明位置、角度、光源。 3.7 图纸：平、立、剖面图及局部大样详图。
花钵 平面布置图、摆放位置、数量清单、规格、照明、参考图片等；
康体设施 1 儿童游乐场、成人健身场所 2 布局合理，易到达，方便使用而又不对居民造成干扰； 3 考虑日照、通风、夜间照明；
5 室外健身器材要兼顾不同年龄段人群的使用要求（儿童活动场地除外），并采 取必要的安全措施； 6 实用、美观，易于维护，维护成本低； 7 专用运动场所必须委托有专业资质的公司进行设计和施工； 8 应考虑无障碍设计； 9 定位及排水； 10 器材规格及使用活动范围；
园林家私 1 数量及定位：组团、交流空间、中心广场、商业街； 2 照明：位置、光源； 3 式样、规格、材料、图片； 4 考虑日照和遮荫；
景观标识 1 整体设计原则 1.1 经济性原则：考虑小区档次和成本限制，适当对标识材料进行选择。 1.2 规范性原则：符号的设计应国际化，高档社区应中英文对照；无特殊情况，字体以简体为宜。 1.3 实用性原则：高度适中；部分标识考虑夜晚照明。 2 分项设计原则 2.1 分项设计原则。 标识分类，以“名称标识”、“环境标识”“交通标识”“警示标识”四种类。
2、合约 景观工程目标成本编制作业指引 1．适用范围 适用于项目策划、景观方案设计、景观初步设计、景观施工图设计及景观施 工各阶段的目标成本确定工作。 《目标成本管理规定》要点
A.目标成本，是指在不同阶段制订的项目开发成本计划，是包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本等的项目全成本。
B.目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个阶段目标成本的制订都是在上一个阶段基础上进行的。
C.主体工程施工图设计完成后，分公司负责编制（或委托咨询公司编制）施工图预算和项目的目标成本计划，经分公司领导审核确认后，报集团公司审核。 D.集团公司成本管理部对施工图预算进行审核后，组织战略投资部、规划设计部、分公司等相关部门一起对《项目目标成本计划》进行评审，评审通过后， 成本管理部综合各部门意见，编制《项目目标成本控制指导书》。 E.（一）可研阶段目标成本（投资估算）允许误差不超过
30%；；；；； （二）规划 方案阶段目标成本（估算成本）允许误差不超过 15%；； （三）项目开发目标成本（目标成本控制指导书）允许误差不超过
5%；
2．园林景观成本构成
3.1 项目论证决策阶段，依据投资估算确定景观目标成本，成为景观总目标成本， 用以控制景观方案设计，是评审方案设计的标准之一。 3.2 项目景观方案设计完成后，依据方案设计设计估算确定目标成本，成为控制 扩初设计的目标成本，是评审初步设计的标准之一。 3.3 初步设计完成后，依据初步设计概算确定目标成本，成为控制施工图设计的 目标成本，是评审施工图设计的标准之一。 3.4 施工图设计完成后，依据施工图预算确定目标成本，作为项目施工阶段成本 控制目标。 3.5 景观总目标成本及其它阶段的目标成本按照上表《园林景观成本构成》进行 测算编制。
4．确定目标成本应遵循的基本原则 4.1 标杆瞄准 在项目选择和项目策划阶段，项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价 格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。 4.2 满足顾客需求 a) 在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心 需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。 b) 在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求 方向倾斜。 4.3 竞争策略要求 a) 在项目选择的项目策划阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结 合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略
对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。 b) 在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。 4.4 倒逼成本 a) 方案设计形成的目标成本≤景观总目标成本-成本预备费（一般为景观总 目标成本×8%）。用景观总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方 b) 景观初步设计形成的目标成本≤景观方案设计形成的目标成本+成本预备费*20%。用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计，直到初步设计优化满足此要求。 c) 景观施工图设计形成的目标成本≤初步设计形成的目标成本+成本预备费*10%。用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计，直到景观施工图设计优化满足此要求。 d) 测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费（≥70%的成本预备费）即成为确定的项目成本控制目标。
5.制定景观目标成本参考数据
注：以上列表数据来自考察、网络调研、同行交流、与相关施工单位交流沟通。
本表主要显示景观投资水平的高低与整体楼盘的定位。
基于以上分析，提出以下投资原则及控制性建议： 1. 景观投资水平应根据营销定位的楼盘档次相匹配，可参照同档次楼盘的景观投入水平。 2. 尽量选择优秀设计单位或著名设计师合作，不仅能够有效的优化产品设计，而且能够提高产品的知名度，把握了景观细节，就把握了效果，成熟的景观设计成果能节约成本。 3. 选择相匹配的材料及有实力的施工单位，保证设计效果的实现，设计再好，没有好的施工单位来实施，同样不能做出好的园林景观。 4. 为控制整体投资，应合理分配。根据地块分级，景观投资不宜采用统一标准，而应该在统一的投资水平上，根据土地分级采取景观投入分级的 策略，在重点区域，如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平，相反，则可以适当低于平均水平，合理的有一定程度的区分景观投入，控制整体投入将使投资更加合理，经济。
7．景观投资重点 1. 根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售买 场路线的景观投资水准。 2. 在考虑景观均好性的同时，适当的提高商业街区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次，以提升高品质物业的标准。 3. 依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势，楼盘整体投资应提高软景投资比例。 4. 根据“木桶原理”，在相对劣势地块（朝向不好、周边环境差）周围应适当提高景观投资水平，提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质；对于城市形象展示面和临街区的地方，适当的提高投资比例是有必要的。
8． 景观工程结算管理作业指引
8.1《工程结算管理规定》摘录 （1）结算资料必须先经监理单位审核合格后再提交甲方工程部审核。甲方现场工程师负责审核竣工资料和结算资料的有效性，并提交分公司工程部经理签字确认。分公司工程部对结算资料审核完成后，填写《工程结算资料交接单》，将结算资料移交分公司成本部。 （2）委托造价咨询机构编制工程结算，在造价咨询委托合同中应明确要求其提供计算底稿（包括工程量、钢筋实际含量的详细计算书）及与承包单位核对后的结算资料，并同时提供与承包单位的核对差异情况说明。 （3）工程结算造价变动超过该分项工程合同造价的 5%或结算金额超过 200万元，要分公司总经理、集团公司主管副总、财务总监、总经理联签批准
8.2结算书由三部分组成： （一） 工程结算审批表（审批表格） （二） 详细结算书及审核情况（报送结算、审核结算及相关符合结算条件的资料、签证及依据等） （三） 工程竣工资料（验收报告、招标文件、合同、材料合格证明等等）
下面以两份示例说明： 一份完整的工程结算清单(成都景观) 1、工程结算审批表（封面，报集团公司） 2、 结算汇总表 内容包括： A、建筑工程 B、装饰（硬质铺装） C、绿化工程 D、景观水、电工程 结算造价：220.058 万元（其中合同价 229.4852 万元，减少造价 9.4272 万元） 会签栏：施工单位（经办人、项目经理、盖公章） 建设单位（成本部工程师、经理、工程总监、总经理、盖公章） 2.1、现场签证相关资料 3、单位工程竣工资料 3.1 竣工工程申请验收报告 3.2 单位工程质量竣工验收记录 3.3 工程结算资料交接单（填表人为此项工程甲方主管工程师） 3.4 物业移交函（甲方、物业、乙方、相关工程交叉单位） 3.5 材料产品合格证书、检验报告、质量证明 3.6 施工单位报送的结算书 3.7 施工合同、中标报价表（原商务标）、竣工图纸 3.8 中标通知书、企业资质及证明资料（原技术标资信部分） 3.9 招标文件、考察报告及招标控制价审批表打印件 3.10 评标会议记录、评标会议签到、投标单位资格确认表、考察报告审批表、考察报告
另一份完整的工程结算清单(成都围墙及垃圾站) 1、 工程结算审批表（封面，报集团公司） 2、结算汇总表 内容包括： A、合同价（暂定 B、围墙实际测量 C、围墙变更石材增加费用 5.0793 万元 （甲方通知） D、增加垃圾站工程 3.2961 万元 （甲方另行委托工程） 结算造价：44.4134
万元（其中合同价 31.6 万元，增加造价 12.8134 万元） 会签栏：施工单位（经办人、项目经理、盖公章） 建设单位（成本部工程师、经理、工程总监、总经理、盖公章） 2.1、收方记录单（工程名称、收方时间、实测数据 实测长度增加情况说明（暂定 2.2、围墙变更石材相关资料 A、石材变更增加造价预算（只调整材料增加造价） B、图纸及工程量计算式 C、材料定价通知单审批表（确定单价、供方报价，由成本部工程师、经理、工程总监、总经理联批，内部审批） D、材料定价通知单（发施工单位、甲定单价、供方报价，盖甲方公章， 对外发放） E、材料价格确认单（施工单位起初报送甲方的公文，汇报石材变更引起 的造价增加） 2.3 垃圾站工程结算资料 3、单位工程竣工资料 3.1 竣工工程申请验收报告 3.2 单位工程质量竣工验收记录 3.3 工程结算资料交接单 3.4 物业移交函（甲方、物业、乙方、相关工程交叉单位） 3.5 材料产品合格证书、检验报告、质量证明（页岩砖、氟碳漆、镀锌管、花岗 岩、粘结剂、水泥、PVC 管材） 3.6 施工单位报送的结算书 3.7 施工合同、中标报价表（原商务标）、竣工图纸 3.8 中标通知书、企业资质及证明资料（原技术标资信部分） 3.9 招标文件、考察报告及招标控制价审批表打印件 3.10 评标会议记录、评标会议签到、投标单位资格确认表、考察报告审批表、考察报告
3、工程
景观工程施工管理流程 1. 适用范围 适用于本公司项目开发过程中的景观工程施工管理。
2. 控制目标与关键绩效指标（KPI） 2.1 控制目标 规范项目开发过程中的工程施工管理流程，确保工程质量、工期进度，产出合格的景观产品。
2.2 关键绩效指标(质量)：
2.3 关键绩效指标(进度):
3．主要涉及部门及职责 3.1 设计管理部 通知单》，要求限期整改； 3.2 成本合约部 罚条款； 3.3 公司总经理
4．流程关键控制点（CPP） 4.1 施工方案的合理性、科学性和实施情况 4.2 关键部位、关键工序质量检查 4.3 质量整改通知的下发与验收 4.4 工程总进度计划的合理性 4.5 工程进度的日常检查 4.6 工期奖罚的可操作性和有效性 4.7 进度调整措施的实施效果 5. 流程责任人 5.1 设计管理部经理
6．支持文件 6.1《施工现场管理细则》 6.2《工程项目开发总进度计划》
7. 流程说明 7.1 施工质量控制流程
7.2 施工进度控制流程
甲方通知单审批表
注：对本通知如有疑义，请在 12 小时内以书面形式反馈我司设计工程部，否则按此通知执行。 工程罚款通知单审批表
工程供方评价记录表
编号：
材料进场验收单
4、万科物业管理前期介入工作指引(景观方面) 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2.物业管理在景观专业需要提前介入的内容包括： a)绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。 b)绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。 c)绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。 d)绿化品种便于养护，养护成本节约。 e)绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。 f)绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。 g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。 4.2．2景观配置 a)景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。 b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。 c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。 d)不宜在小区内设置深度超过 e)景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。 f)泛光照明不影响住户，不造成光污染。 4.2．3出入口管理 a）出入口管理方案（包括开口位置、人行闸机，车行道闸数量、安装位置的确定） b）岗亭内部的功能和使用要求
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