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农历年临近，互联网上有些关于房地产价格大跌的观点甚是吓人。“房地产泡沫在马年将会被无情刺破”，“香港首富李嘉诚清退所有内陆资产”，“中国首富说，我住的小区晚上亮灯的不到10%，这就是泡沫”，“楼市不崩盘，我就去跳楼”。真的是过不去年了吗？翻翻媒体关于房价下跌的报道，就能发现从2003年开始就有观点信誓旦旦认为房价将走向下行期。直至现在，房价总体还呈上涨趋势。当年认为房价下跌的不少所谓“专家”，总不能认为自己预测的房价下行期是从今年开始吧？ 房价大跌当初没有降临，如今“黑色星期一”是不是真的在逼近？我们先来看看中国房地产泡沫到底有多严重，或者说中国到底有没有房地产泡沫。经济学上，房地产泡沫是指与房地产高价格和房屋住宅实质需求无关的心理预期行为推动的价格轮番上涨。这个定义的特征性观察事实是，在房地产价格上升期间，尤其是价格高到临近崩盘前夕时，基本人群——尤其是那些能通过一定融资渠道越过购买新房临界点的基本人群——的预期和反应是相当乐观的。用英语说就是，他们对房价未来的发展预期是充满玫瑰色的。2008年前几年，美国加州旧金山地区房地产价格脱缰后，基本人群的反应与上述行为相吻合;美国国家整体在2008年前一段时间，在房地产价格脱缰后，也是如此。拿这一基本行为参照对比我国近五年来基本人群关于房地产价格上涨的反应，我们发现一个相当大的差异：中国基本人群中，对房地产价格上涨持憎恨态度的人数，远远高于持乐观态度的人数。这种人群基本面上行为的模式差异，说明我国经济中关于房地产价格上涨套利者的行为是部分的，而不像美国是整体性的。因此，认为中国会出现美国那样由于心理预期的疯狂推动，造成房地产价格滚雪球式全面崩盘的预测，缺乏基本观察依据。 我国房地产有“三个世界”。“第一世界”是超大城市、各省省会以及明星增长城市;“第二世界”是全国约500座地区中心城市和县城;“第三世界”是广大农村乡镇。具体说，第一世界的房地产由于制度含金量及其广域的市场辐射能力和居住吸引力，房价下跌的空间很小。第二世界由于其所在经济体近年快速发展，整体呈上升趋势，其中虽然很可能出现类似温州和鄂尔多斯的房价大跌现象，但其实更像是广义上的“荷兰病”导致的产业投资替代和区域资产价格升值结构不合理造成的恶果，而不是疯狂购房心理预期造成的后果。值得一提的是第三世界的房地产价格，农村的土地和房产等要素不在国家统一市场内，严格说是造成我国房地产价格扭曲——城市价格偏高，农村价格人为压低——的重要原因。 |
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