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者：林琳
买不起大房子，买套小公寓收租金也不错啊。 公寓就是超级贵的高级豪宅——大部分普通市民都有这样的想法。然而，许多“白领一族”却在公寓投资里赚了“一桶金”：花10万元作首期买一套20~30平方米的公寓，每个月能有1500元~2000元的租金入账。随着发展商们纷纷推出以投资为卖点的公寓，公寓投资已经不再“望尘莫及”，而多点了解或许就能抓住赚钱的先机。 文/表 记者 林琳 投资回报高过普通住宅 大部分人认为公寓就是豪宅，价格不菲。其实，部分公寓与普通住宅价格相近，只有部分商业重地的公寓因为租金高涨而贵过普通住宅。但是因为大部分公寓的面积偏小，甚至只有20多30平方米，所以整套总价并不高，通常不会超过40万元。 虽然投资总价不高，但投资回报却比普通住宅高。据不完全统计，普通住宅的回报率一般只在6%上下，而目前公寓的长线投资回报率普遍在7％以上，部分地理位置优越的高素质公寓单位回报率甚至可接近10％左右，尤其之前广交会前后，大部分公寓的短租租金更高达平时月租的50％到100%。这是由公寓的特殊性决定的：靠近商务中心、配套设施完善、管理齐全，因此客源有保证，而且租客为高薪阶层，决定了租金偏高。天河体育中心一带40平方米左右的小公寓租金能去到3500元左右/月。 同时，与商铺对比，公寓又具有收入稳定、风险小的优势，较适合资金不太雄厚而且工作繁忙的白领一族投资。 作为一个投资品种，公寓的回报比较稳定，保值能力也相当高，目前二手售价普遍在10000元~15000元/平方米，一些比较普通的也要7000元~10000元/平方米。 中小投资者多选小公寓 据合富置业人士介绍，现时市场上的公寓产品主要有酒店式公寓、服务式公寓和普通公寓三种。 *酒店式公寓：主要依托酒店，可以和酒店共用设施，集中在原交易会商圈及环市路商圈周边，除了远洋商务大厦外，基本只租不售，选择这类投资的人士不多。 *服务式公寓：引入类似酒店式的专业服务和管理。主要集中在商务气氛成熟的珠江新城、五羊新城、二沙岛、天河北一带，白云和番禺等市郊区域的大盘近年来也涌现一些服务式公寓单位。可以销售和只租不售的公寓物业各半，现时较受投资客青睐的主要有中信公寓、星河湾和汇景新城等。 *普通公寓：能提供常规的管理服务，户型一般较小，主要分布在天河北、珠江新城一带，如双城国际、星汇国际以及马赛国际公寓、MBA国际公寓等。这类公寓单位盘源较多，并主打投资概念，以中低总价的小户型单位为主，投资者的受众市场较广。 有多年房产投资经验的段先生认为，投资者首先要考虑自己的目标客户。目前公寓租赁的目标顾客主要包括来穗经商的港澳台同胞、外资公司高层、外籍人士以及国内的高薪一族。120平方米以上的高档公寓通常受到港澳台人士和外籍人士的欢迎，而国内高薪族多喜爱1房1厅的公寓。像李先生这类中小投资者，最好投资小户型公寓。 投资小贴士 ◆明确投资公寓的定位。若是投资长线的高档公寓，应考虑公寓附近的办公场所性质，最好中、高档写字楼居多。除社区的配套设施和服务外，公寓内最好有装修，并配齐家私和家电。还有就是社群的因素，如哪些地方是外籍人士的聚居点等。 ◆切合目标租客群体的喜好。目前服务式公寓的租客中，外籍商务人士占相当大比例，因此如何满足外籍人士特定的需求是成功的关键之一。如外籍租客会自发形成按国籍聚居的居住群，另外，外籍租客最注重地段便利性、居住环境、服务素质、保安水平及居家配套等；又如承租能力最强的欧美人士偏好大面积单位，厨房和卫生间也要够大。 ◆了解投资风险。以长线投资为例，高档公寓管理制度好，租客的素质较高，但物业租不出去时要承担较高的管理费。中低档公寓的租金和管理费较经济，但租客的素质和物业服务也比较大众化。 ◆一般来说，投资者通过大型中介公司将公寓租出去的成功率较高，尤其是中、高档次的公寓。 我的投资选择 ◇10万元首期 可选择公寓：珠江高派（均价：9000元/平方米） 可选择面积：35.5平方米 可预期租金：2000元/月 可选择公寓：圣雅堡（均价：6500元/平方米） 可选择面积：35.22平方米 可预期租金：1500元/月 ◇20万元首期 可选择公寓：君林天下（均价：10000元/平方米） 可选择面积：45平方米 可预期租金：3000元/月 可选择公寓：嘉裕礼顿阳光（均价：15000元/平方米） 可选择面积：42.93平方米 可预期租金：3000元/月 ◇30万元首期 可选择公寓：锦源国际公寓（均价：13000元/平方米） 可选择面积：79平方米 可预期租金：3500元/月 可选择公寓：嘉裕礼顿阳光（均价：15000元/平方米） 可选择面积：80.86平方米 可预期租金：5000元/月 ◇50万元首期 可选择公寓：富力爱丁堡（均价：18000元/平方米） 可选择面积：89.46平方米 可预期租金：10000元/月 市场观察 近年来，不少长线投资者开始关注公寓投资市场，如中信公寓、汇景新城以及双城国际、星汇国际等相当受高端租客欢迎的公寓产品。但由于早几年供应量较少，公寓市场一直处于求大于供的状况。因此，近两年来马赛国际公寓、富力爱丁堡国际公寓、MBA国际公寓以及柏林国际公寓等一批新产品陆续入市，立刻获得相当不错的市场反响。 公 寓 投 资 案 例 李先生在2004年11月以27.5万元购入珠江新城双城国际一套中层的30多平方米的小公寓，单价不到8100元/平方米。李先生算了这样一笔数——如果出租，租金至少能达到1700元/月，即一年的租金至少能达到20000元，租金年回报率有7.4％，比普通住宅更高，而且随着珠江新城的崛起，未来自己的公寓升值绝对值得预期。 在办完各项交易手续之后，李先生添置了一些家电和通信工具，通过中介公司放租，很快就找到了一个在天河区工作的白领人士做租客，月租金为1750元，签订一年合同。 第一年投资回报情况： 为期1年的租赁合同，年投资回报率为7.6％，一年的租金收入为1750元/月×12＝21000元。 2005年12月底，之前的租约到期，李先生原本想再委托中介公司立刻把单位放租，但当时李太太的一个朋友建议，倒不如趁这段时间把单位装修一下，能租到更好的价钱。李先生考虑一番之后，觉得珠江新城不少写字楼已投入使用，已有不少高收入的白领和金领人士在区内工作，如果将单位租给他们，租金可以更高一些。 于是，李先生请人把单位重新装修了一下，也新添了一些家电。2006年2月下旬，李先生把公寓租给一个在跨国公司工作的中层人士，租金为2050元/月。 第二年投资回报情况： 为期1年的租赁合同，年投资回报率为8.9％，一年的租金收入为2050元/月×12＝24600元。 物业举例 面积（平方米） 目前二手售价（元） 中怡城市花园国际公寓(西南向) 43 50万 中怡城市花园国际公寓（东北向） 68 78万 中怡城市花园国际公寓（西南向） 101 110万 中信公寓（南向） 125 150万 中信公寓（北向） 183 220万 星河湾公寓（南向） 51 27万 星河湾公寓（北向） 55 29万 星河湾公寓（北向） 57 30万 |
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