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一句话告诉你:现在买房还是租房好?

2019-09-01  妖城主

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    楼市真的变天了,而且这个变化,可能还会持续很长时间…

    “买房=普通人最好的投资”这个观念,大家真的要改一改了。

    日常理财咨询中,我最常被问到的就是“手里有笔闲钱不知道该干什么,现在要不要再买套房”?

    这个问题其实无法给出标准化回答,因为牵涉到的因素太多,往往需要具体情况,具体分析,给每个人以个性化的建议。

    不过随着大环境转冷,最近收到了越来越多的问题,变成了“现在到底买房还是租房好”?

    问这个问题的,一般是在大城市打拼,眼下手里还一套房没有的年轻人。

    人性就是如此,买涨不买跌,看市场涨了,别人贪婪你更贪婪,看市场凄风惨雨,别人恐慌你更恐慌,明明是刚需最佳入场机会,反而不敢出手了。

    02

    刚需和投资的性质完全不同。

    投资可有可无,选择很多,如果未来房价3、5年一直不涨,租金回报率又那么低,这就是一项失败的投资。

    但刚需没的选,如果你无法接受一辈子租房生活,那对你来说,“现在到底买房还是租房好”,就是个伪命题。

    对于很多缺乏安全感的女生来说,不太可能接受一辈子租房这种事,但对于一些生活品质要求没那么高的男生来说,只要买房不划算,就算买得起,也可以选择长期租房过日子。

    如果你认同以上生活理念,即,只追求“极致性价比”,买房更划算就买房,租房更划算就租房,那我倒有一个公式可以帮你简单得出答案。

    如果选择买房,你的收益是未来房价每年的升值空间,成本是每年要付的房贷利息。

    如果选择省下首付款去租房,你的收益是首付*可预期年化投资回报率,成本是付出去的房租。

    所以当:

    首付*可预期年化投资回报率-年租金>房价*年化涨幅-房贷*年利率

    即:

    首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率>房价*预期年化涨幅

    租房更划算。

    反之,首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率<房价*预期年化涨幅


    买房更划算。

    03

    这个公式中,首付、房贷、房价、租金和房贷利率都是已知条件,求的变量X是两个“预期”——预期年化投资回报率和预期年化房价涨幅。

    预期年化投资回报率同时受主客观因素影响。

    客观因素是,随着中国经济增速整体放缓,未来中国理财市场整体收益率也会逐渐下行。

    主观因素是,每个人的投资理财能力不一样。

    综合起来,未来的年化理财收益率大致可分为三档:不怎么懂理财的,在3%-5%,懂一点理财但不怎么精通的,能达到6%-8%,非常精通的,大概能有9%-12%。

    有人可能会说,力哥,你文章顶上的动图不会说跟你投资能达到每年15%+收益,怎么这里缩水到12%了?

    我这里说的15%+,是坚持七步定投的预期长期年化收益,但定投是个流量资金概念,不可能所有钱都一股脑入市,总有一部分得放在有流动性的备用金和固收产品里,而这部分收益这两年在持续下降(在可预期的未来,以高息P2P理财为代表的固收领域的金融创新会被持续抑制),这部分资金的低收益率会拉低整体理财收益率,最后中和一下,能有12%就很不错了——对于跨度20甚至30年的长期预期收益,采取相对保守一点的测算方法更合适。

    所以你得先掂量掂量自己的理财能力,看自己处于什么水平。

    而预期年化房价涨幅就更不好说了,每个城市都不一样,如果买的是人口持续流出的小城市,未来可能要计算的是年化房价跌幅,所以是彻彻底底的“X”。

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    还是举例说明吧~

    比如要买100万的房子,首付30万,贷款70万,首套房基准利率4.85%,租金回报率2%,即2万元/年,预期投资理财年化回报率10%(能看到这篇文章的都是理财爱好者,也没必要对自己的理财能力太自卑)。

    首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率=30*10%-2+70*4.85%=4.395万。

    这意味着房价未来每年平均涨幅超过4.395%,买房比租房更划算。

    未来平均每年房价涨4.4%+,概率大不大?

    对部分一二线城市而言,我觉得可能性还是不小的。

    注意,你还要考虑到,首付和贷款金额是确定的,利率虽有波动,但长期看整体趋势向下,而你的收入长期趋势向上,所以房贷负担会逐渐减轻,但人口流入型城市的房租肯定还会不断上涨,面对这种情况,我觉得买房可能会更划算一点。

    但如果同样是买100万的房子,租金回报率和理财收益率不变,不过按二套房贷计算,首付70万,贷款30万,二套房贷利率上浮20%,即5.82%,则结果变成——

    70*10%-2+30*5.82%=6.746万。

    未来每年房价平均要涨6.746%+,买房才更划算。

    假如未来房贷政策进一步收紧,二套房首付像北京那样提高到8成,利率像合肥那样提高到1.35倍,则这个数字会进一步提高到7.31%。

    你觉得未来你所生活的城市,房价每年平均涨7.31%+,也就是2030年的房价比现在还要贵一倍,可能性大不大?

    由此可见,首套房和二套房的投资价值,差异非常大,特别是首付比例大幅提高,比贷款利率大幅提高的负面影响更大。

    另外房租高低也有很大影响。

    上面那个首套房案例中,假如每年租金回报率能达到6.4%,即使未来房价长期不涨,也还是买房更划算。

    6.4%的租金回报率在国际上看也就中等偏上,比较优秀,但在中华大地,几乎不存在这样的住宅。

    所以从投资理财角度看,中国人热衷买房,说白了,都是冲着房价上涨预期去的。

    05

    最后再强调下,这个公式只能帮你从投资理财视角把这笔账算得更清楚,但理财就是理生活,理财是手段,不是目的,生活幸福才是我们真正追求的。

    顺手再安利下力哥新书,听出版社编辑说,京东库存的签名书快卖完了,想要签名版的速度了~

    对很多女性和中老年人来说,房子能带来的安全感,是很难用这种精细算法衡量的。

    对男人来说,如果你对女票说:“亲爱的,咱们明天就登记结婚吧!力哥说了,租房过日子更划算!”

    女票白了你一眼,呵呵一下,随手拉入黑名单……

    你说你是聪明绝顶呢?还是聪明反被聪明误呢?

    另外,刚需首套房是买来自己住的,未来不会卖掉变现。

    就算要卖,往往也是卖小换大,或置换学区,都得贴钱,房价越贵,你换房补差价越多,所以不见得未来房价涨幅越大,你现在买房就一定越划算。

    在考虑买房还是租房时,相比于上述公式,你更应该考虑的是月供是否能承受。如果月供hold得住,早晚都要买,买了又不卖,真没必要那么纠结。

    ……

    PS:突然想起个事,我有个朋友最近在卖房,上海老闵行那边的90年代老公房,5楼,开3万都没人要。

    原因有二。

    一是位置比较偏,都买到这地段了,周围还有不少新房/次新房,年轻人往往更愿意多花个几千块买新房或次新房,这种房龄20年以上的老公房就很难卖给年轻人。

    二是5楼没电梯,老人跑不动,所以中老年人基本也不会考虑。

    所以这房子估计以后会越来越难卖。

    建议1:只买得起便宜老破小的,只能考虑一二线市中心区域,比如北京五环或上海外环内,一旦出圈,直接PASS。

    建议2:买平层(总高6层)住宅,没电梯的,最好2、3楼,4楼是极限,5、6楼直接PASS。

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