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这是一个黑色星期一。 今天（2月24日）早上一开盘，深沪股市就开始表演双人高台跳水，对周末的一个辟谣，一个传言和一场辩论作出反应。到上午收市时，跌幅最大的板块是房地产，多元金融和银行分列第三、第四。 “一个辟谣”是指上周五收市后，证监会例行新闻发布会上，发言人否定了“注册制改革将暂缓”的传言。这意味着，2014年股市按照传统模式制造大行情的空间，将被大大压缩。 “一场辩论”是指关于余额宝该不该取缔的网上大辩论，凸显了银行业面临的巨大冲击和传统经营模式被颠覆的危险（本人也参与了大辩论，相关文章可在我的博客里查询）。 “一个传言”，是兴业银行等多家银行，宣布暂停房地产贷款。虽然到今天早上媒体已经辟谣，但部分细节是真的，这对市场产生了较大心理影响。此外，杭州等地部分楼盘大幅降价，人民币汇率近日向下波动，也都对市场产生了负面影响。 从周末到周一发生的这一切，可以概括为一句有点粗俗的话：余额宝们攻城略地的气势，把传统银行吓尿了；为了防范风险，有银行采取了一些小举措，把房地产商吓尿了。随后，股市跟着吓跳水了，股民和购房者都陷入了观望中。 1、兴业银行到底做了什么 暂停房地产贷款的传闻，是从福建兴业银行开始的。这家银行到底做了什么？它为什么这样做？ 据今天媒体的报道，兴业银行其实是要暂停狭义口径的房地产供应链金融业务（如钢铁、水泥和施工）、夹层融资业务（主要是股权融资擦边球业务）以及房地产开发贷款，但不包括土地储备贷款和按揭贷款。这一做法是在春节前风险管理例会上提出的，期限截至2014年3月底，到时会出台新政策。至于多家银行已经跟随兴业银行，采取了同样措施的传言，被证实是不靠谱的。 为什么兴业银行要这么做？如果你比较研究一下上市银行的年报，就会发现这家银行在房地产方面的风险相对偏高。 到2013年6月底，兴业银行的房地产行业贷款1226亿元，占贷款余额的9.16%，在企业贷款中仅次于制造业（21.27%）和批发零售业（16.13%）。此外，该行还有3318亿的个人贷款，占贷款余额的24.8%，这里面大部分是房屋按揭贷款。也就是说，兴业银行30%左右的钱贷给了“房子”！ 而同期的招商银行，房地产行业贷款只占比5%，个人按揭贷款大约21%；同期的浦发银行房地产行业贷款占比7%，个人按揭贷款不超过20%。但跟民生银行比，兴业银行还算小巫见大巫。民生行到2013年6月底，房地产行业贷款占比9.48%，个人贷款占比37.3%（这里面大部分是房屋按揭贷款）！ 但有一点，兴业银行贷款业务的地域性非常强，占比最高的前三个省份分别是福建（14.6%）、广东（11.7%）、浙江（7.15%）。众所周知，浙江是全国房地产泡沫化程度最高的地区，也是去年以来房价涨不动的地区。而福建去年房价加速赶顶，厦门房价已经超过广州、三亚、温州，位居全国第四。其实福建的人口总量、资金总量、经济总量，都只是一个中等省份而已。 在这样的背景下，兴业银行采取上述措施，应该说是明智的。其实，民生银行更应该这样做了，因为在企业类贷款中，房地产行业是民生银行第二大客户，兴业银行第三大客户，而只是招商银行的第四大客户。 2、银行会全面停贷吗 去年十一黄金周之后，银行曾一度暂停房地产贷款，为房市降温。当时的背景是，六月的钱荒之后，国家一度放松对房地产的调控，造成房价飞涨。眼看快到年底，经济增长守住底线心中有数了，而银行额度又用得差不多了，所以紧了一下房贷。 从今年开局情况看，制造业增长乏力，通缩迹象显现。在这样的背景下，如果对房地产来硬的，显然对全局不利。所以全面收紧房贷，我觉得不太可能出现。但是“房地产供应链金融”涉及到钢铁、水泥、玻璃等行业，这些行业处于压缩落后产能的痛苦阶段，其中钢材贸易中已经出现部分企业资金链断裂现象，银行对这一领域采取防范措施，是可以理解的。至于“夹层融资业务”，涉及到影子银行风险，也是必须防范的。 但到目前，还没有银行对开发商土地储备和按揭贷款采取限制，说明他们对这一块还有信心。但未来对于三四线城市土地储备，也许会收紧。此外，对于高价房、郊区房、度假房的按揭业务，也许会有限制。因为这些土地和房屋的风险，正开始显现。 站在政府立场上，是绝对不能让房地产崩溃的，尤其是今年和明年，国际环境和国内环境都非常特殊。国际上美国量化宽松政策正在退出，新兴经济体遭遇巨大的回调压力，国际上唱衰中国唱衰人民币声音不断，这时候主动刺破房地产泡沫，无疑自己找死。而国内，反腐败、打大老虎到了关键时期，这时候放任经济动荡非常不明智。所以，中国房地产在今明两年的基调是“挺住”，跟人民币汇率的任务相同。 但能挺住吗？毕竟政府只是博弈中的一方。这个嘛，我想有外汇管制在，问题暂时不大 3、股市房市该怎么办 股市，唯一的变量是政策。如果因为“守增长底线”，改革向现状让步，比如注册制名义推进其实暂缓，或者用传统刺激方式刺激行情，那2014年可以有大行情。但由于基本面没有变，这个牛市是假的，仅仅是大级别反弹而已。因为企业没有转型升级，经济没有事实好转，未来存在估值跟注册制接轨的必然性，所以最终将以暴跌结束。如果坚持推进改革，那大级别反弹就不会有，2014年也许会跌破前期1849低点。这很痛苦，但为未来真正的大牛市奠定基础。 房市，分化是必然趋势。对于三四五线城市来说，他们的城镇化其实已经结束，未来没有多少红利可言，所以滞涨和下跌是主基调。那些偏远的，没有人住的房子，最终只能卖废品价。但一二线城市的城镇化还没有结束，尤其是最顶尖的10到20个城市，需求非常大。这些地方的房子会继续上涨，即便因为经济硬着陆出现回调，也是介入的机会。 中国最顶尖城市中心区的房价，必将是世界奇观，这是中国权力运行模式决定的，公共资源分配模式决定的，中国人的文化传统决定的。我想再次重申，在中国和美国，房子的含义完全不同，因此没有必要拿美国的房价比中国的房价，中国的房子，尤其是大城市的房子，有太多太多的附加值。 |
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