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买二手房时，比约定迟延10日交清尾款，卖方却以此为由拒不腾房——
房主索要高额赔偿合法吗
来源：河北法制网
近些年，我国房地产市场持续升温，二手房交易量也较以往大幅度增加，随之因二手房买卖而发生的纠纷也越来越多。日前，省会刘先生致电本报求助，称他于2013年底买了一套二手房。他与原房主签订的合同约定，他先支付部分房款，等房屋过户后15日内再付清尾款，付清尾款当日办理房屋交接手续。房屋过户后，由于办理贷款时间的耽搁，刘先生比约定的时间迟延了10日才付清尾款。原房主不乐意了，要求刘先生赔偿其近万元的损失，否则不腾房交钥匙，且私自收取了快到期租户三个月的房租,让租户继续租住。刘先生承认自己没有及时支付尾款，但是合同里并没有约定要承担什么责任，要他赔偿近万元他接受不了。他与原房主协商愿意承担利息，但是遭到拒绝。至今已经两个多月了，刘先生还是不能住到自己买的房子里。刘先生想问，房主索要如此高的赔偿金合法吗？原房主还有权收取房屋内租户的房租吗？ 记者就刘先生的问题咨询了河北马倍战律师事务所的王少龙律师，请王律师作了解答。 王律师分析称，根据我国《合同法》相关规定，刘先生与房屋卖方订立的合同，对其双方当事人具有法律约束力。合同当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。刘先生迟延交付尾款的行为确实是一种违约行为，但是合同没有约定对此的违约责任条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案中，原房主要求近万元的赔偿无法律依据,刘先生可按照以上条款赔偿利息损失。 对于原房主是否有权收取租户租金，王律师分析称,根据我国《物权法》相关规定,不动产物权变动以过户登记为准。本案例中房屋过户在先,原房主收取租金在后，且是在付清尾款之后.所以房屋所有权已经归刘先生所有,原房主无权再收取租金。《民法通则》第九十二条规定:“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”因原房主已经因买卖而丧失了房屋所有权,所以其私自出租刘先生的房产而获得的房租利益应当予以返还。 王律师建议,刘先生可以通过与原房主协商解决此问题,协商不成可通过诉讼解决。张乔 |
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