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重金购房却不能入住，闹心不？网友张先生向“央视社会与法”求助： “我的房子买了可是不能住，我该怎么办？”这是怎么回事？ 2016年10月，张先生向原房主小王购买了一套二手房，房屋总价100多万，并在购房合同中约定于2016年12月交房。随后，张先生付清了房款并于2016年10月领取了不动产权证，但到了12月，对方却未能按照约定的时间交房。原来，这房年初就租给了李女士，离租赁合同到期还有一年的时间，租户又不愿意腾房。买了房又不能住，张先生难道只能自认倒霉？ 很多朋友说：“张先生房本在手，可以让租户搬走啊！”听起来挺有道理，但是在法律上有个专业术语叫：买卖不破租赁！今天，“央视社会与法”就来给您说说这到底是怎么回事儿。 买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。 本案例中，承租方李女士与原房主王先生签订了房屋租赁合同，即使在租赁期间，房屋所有权发生变动，李女士仍可以继续承租该房屋，直到租赁合同到期为止。原租赁合同对租赁人和新的房主继续有效。因此，张先生只能等租赁合同到期再入住。但他可以要求原房主承担未按期交付房屋的违约责任。 可是万一这租赁合同一签就是十年二十年的，这房买得是不是很冤？所以小编提示您，买二手房前，一定要做好以下准备： 1、买房前，购房人要去相关部门对房主身份、房屋权利瑕疵、购房程序、小孩户籍挂靠等事项进行核查； 2、在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，比如到物业、电力、水务、天然气等管理部门查询交纳水、电、气等交纳的情况，核实是否存在隐瞒租赁等情况； 3、买房人还可以到工商部门查询房屋是否被登记注册为公司经营地址，到当地派出所查询户口登记信息等。 而对于广大承租人而言，遇到这类问题，如果您手上有双方签订的租赁合同，就可以拒绝搬出，居住到合同期满；当然您也可以选择搬出，并要求对方支付额外的租金作为补偿。 还有一个重要的知识点，大家要注意，就是租房人的优先购买权问题。 根据《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 如果原房东未按这个要求出售房屋，承租人可以到法院申请买卖合同无效，所以也是会给买房者造成不必要的麻烦，引发一些法律纠纷。 “买卖不破租赁”原则不仅为购买二手房的广大购房人提了醒，还为很多承租人维护了合法权益。 小编提示：买房无小事，大家一定要谨慎选择！ 更多相关文章： |
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