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商铺理财知识锦囊

2014-03-21  老刻刀

商铺理财知识锦囊

1.消费价格指数(CPI 
  消费价格指数是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数,反映城乡居民购买并用于消费的消费品及服务价格水平的变动情况,并用它来反映通货膨胀程度。消费价格指数分为食品、衣着、家庭设备及用品、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育和文化用品、居住、服务项目等八个大类。
  国家统计局披露的数字显示,20049CPI上涨了5.2%,比8月份仅回落了0.1个百分点。至此,CPI已连续4个月越过5%的通货膨胀警戒线。在这种情况下,银行的利率远低于CPI,这也就是我们说的负利率。如果2004年全年CPI平均值达到5.3%,那么,就意味着存款的负利率为-3.05%。也就是说,目前在银行存款,不仅不能保值,而且还要赔钱。也因此,如何进行合理的投资,避免负利率的影响,成了民众较为关心的问题。 
  2.资金时间价值 
  货币资金如果自己储藏起来不用,不论经过多久时间,金额不会发生改变,一元仍然是一元。货币资金如果作为社会生产资金投入再生产过程,就会带来利润;如果存入银行,就会得到利息。利润或者利息都叫做资金的增值。货币资金这种随时间而增值的现象一般称作资金时间价值。资金时间价值取决于市场经济中没有风险和通货膨胀条件下的社会平均利润率。就宏观来讲,它是没有通货膨胀下的资金纯收入率,即资金利率。 
  3.商铺的分类 
  根据商铺的分布与规格,可以将商铺分为以下几类: 
  购物中心、专业市场席位型商铺。此类商铺有统一的业态定位,多数由统一的管理公司进行经营管理,投资者收取固定的租金回报。 
  商厦商铺。此类商铺一般是沿街写字楼底部的单元商铺,一般划分的出售单元面积较大。 
  社区商铺。此类商铺一般设在一定规模住宅小区内,以提供社区便利消费、充实社区生活为主。 
  4.市场上主要的商铺销售模式——产权式和返租 
  所谓产权式商铺,即所有权与经营权分离的房地产证券化概念,这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式,最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家,近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的,将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期定额的投资回报。据资料统计,国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。 
  售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。商铺销售方式如果为返租的话,开发商为了补偿返祖给投资者的损失,往往会把商铺的价格上浮30-50%,甚至100%,因此,商铺的实际的市场价值总是小于购买的总值。现在市场上商铺销售普遍采用返租的模式,即返祖5年,8%年投资回报率,前5年内没有租金收入。 
  5.首付 
  一般来说,商铺的首付为总值的50%。但是,如果开发商采用返租的销售模式,58%回报率,则首付为总值的(15×8%=10% 
  6.银行利率 
  自上半年以来,人们一直热烈讨论的银行加息问题,终于在28日晚有了结果:经国务院同意,中国人民银行决定自29日起上调人民币基准利率,这也是我国10年来首次提高银行存款利率。 
  这次利率调整对整个消费类贷款有着一定的影响。对利用消费贷款进行买房、买车的人们来说,银行上调银行利率将会略微增加他们月供还款的负担,不过幅度有限,不必过分担心。而且,房贷还款利率,是以年为单位进行调整,年内的还款额目前还不会调整。按照这次调整利率,个人住房公积金贷款5年以上的利率由4.05%调整到4.23%,上调0.18个百分点;自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%,上调0.27个百分点。 
  购买商铺的按揭贷款属于个人消费贷款,利率调整后的具体如下: 
  个人消费贷款参考利率表 
  贷款年限      年利率 
  0-6 (6  5.22% 
  6-1 (1 5.58% 
  1-3 (3  5.76% 
  3-5 (5  5.85% 
  5-30 (30 6.12% 
  7.按揭还款金额 
  我们按照等额还款方式计算年按揭还款额,计算公式如下: 
  其中:每月利息 = 剩余本金贷款月利率 
  每月本金 = 每月月供额 — 每月利息 
  计算原则:银行从每月月供款中,先收剩余本金利息,后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供总额保持不变。 
  ——投资分析 
  了解了以上关于商铺投资的一些背景常识以后,我们接着就要开始进行正确的投资份。不论投资者做什么样投资,风险多少还是存在的,如何正确地认识风险,规避风险,才是投资者真正应该重视的问题。 
  以下将从以下几个方面阐述如何理性的进行商铺投资,规避投资风险。 
  1.确定政府未来的政策倾向 
  政府的宏观调控对地产的走势有着重大的影响,明确政府未来的政策倾斜方向,有助于投资者趋利避害,规避政策风险。 
  2.确定投资成本 
  投资成本,包括首付款和购房应缴税费,还包括贷款成本和利息。这里,主要的成本风险在于贷款利息上,正确的评估利息成本,有助于提高投资收益率,增加收益。 
  假设投资的产权式商铺的总价为20万元,按揭年限最多为10年,我们可以确定如下的投资利息和年供金额图示。 
  3.确定与该商铺相关的以下几点信息: 
  选择合适的地段,考察当地的人流、车流量以及项目周边的交通道路等的情况,判断当地的商铺是否已经饱和或者所在商圈是否已经开始衰落。 
  根据自己的经济能力,选择适合自身状况的商铺,避免投资商铺给自己的经济状况带来大的风险。 
  确定项目内部认购期与当前的时差;确定与投资者有意购买的商铺具有同等位置、规格的本项目的其他已售商铺在项目内部认购期的价格与当前价格的价差。确定时差和价差,有利于正确的分析商铺的升值潜力,时差、价差越小,今后升值的潜力越大。 
  考察其他周边临近项目的价格、租金、业态、出租率等情况,综合分析该商铺的市场风险状况(主要是未来空置情况,由商铺预计每年空置时间推算出其年空置率)。确定周边临近项目的现况,可以为以后做出正确的投资决策提供参考依据,这方面决策主要是卖还是租的选择,卖可以赚取差额利润,租可以做长期投资。 
  以上的信息有助于投资者明确市场风险,掌握未来市场的动向,避免盲目的投资造成的损失。 
  4.正确的分析商铺真实的投资回报率 
  推算出符合未来市场预期的租金收入。 
  例如,某商铺投资在进行综合的市场分析后得出的结论为该商铺所在商圈围成长型商圈,预计在3-4年内商圈将基本成形。结合其它商圈的个案情况,预计租金年收益率在前3年为8%;第4-7年该商圈已经完全成形,租金年收益率上升为10%;第8-10年,由于商铺的产品落后等其他情况,租金年收益率下降为8%。具体的现金流情况如下表所示。 
  年限 年租金收益率 年租金收入(元) 

   8%       16000 
   8%       16000 
   8%       16000 
   10%      18000 
   10%      18000 
   10%      18000 
   10%      18000 
   8%       16000 
   8%       16000 
  10  8%      16000 
  根据个人的自身经济情况,决定首付款金额以及按揭年限,并且计算相应的投资回报率。
  通过合理计算方法,估算该投资未来的预期收益率。 
  投资回报率=总收益/总成本 
  总收益=10年租金总收入×1-年空置率)-10年年供额-税费-其他相关费用 
  总成本=首付款+税费+10年按揭款总额 
  综合考虑各种风险、CPI、资金的时间价值的影响,做出最佳投资预期和最差投资预期,评估该投资的可行性。 
  ——综述 
  虽然说高风险总是对应着高回报,但是个人的风险承受能力不尽相同,也因此,对于投资风险的把握要慎之又慎,不要盲目的进行高回报高风险的投资,也不要一味的进行低风险低回报的投资,认清投资的未来前景,理性地进行投资分析,是成功投资的关键所在。

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