延续前天和上周的话题，今天再来谈一下广州、深圳和杭州的豪宅市场。回复关键词“豪宅”即可查看《还你一个豪宅市场的真正面目（上、中）》 首先聊一聊广州，2013年总价千万以上的TOP10项目共成交595套，占了豪宅成交总量的74%，2012年TOP10的成交占比也在七成左右 另外值得关注的是， 2000万以上总价段中销量排名第一的汇悦台，2013年也只达到月均销售两套的水平。最热销的项目尚且如此，排名较靠后的豪宅去化情况更加堪忧，比如排在第五位以后的项目仅能达到季均销售一套的水平。从这个角度来讲，广州的高端市场远不够成熟，这种销售速度完全不能满足现有豪宅项目的去化需求。 这里要讲几个明星项目，首先是天銮广场，总价段跨度很大，从1000万-5000万都有。2013年共成交144套，占广州豪宅成交总量的18%。项目成功主要由于单价控制到位，成交均价在5万元/平方米左右。中海云麓公馆也同样的以不到4万的均价创造了10.8亿元的销售成绩。相对北京、上海，广州的豪宅在单价上明显较低，汇悦台成为广州唯一一个成交均价超过8万元的项目。它位于珠江新城核心地段，一线江景的稀缺性成就了该项目的高单价。 从热销项目来看，广州卖得好的豪宅项目基本都滨临珠江，集中在核心区域内。2014年，珠光御景壹号、雅居乐剑桥郡、保利天悦等去年的热销项目会继续推案，华发白云新城和佳兆业黄埔南玻项目年内也有可能上市，这两个项目未来的销售单价有较大可能达到4万元/平方米以上。2013年广州集中成交了不少地王项目，比如佳兆业在同宝路的项目，剔除配建保障房后楼板价在2.5万元/平方米，越秀的南洲路地块楼板价也在3.5万元/平方米，未来两年这些地王项目集中上市后，广州千万级豪宅的推案均价可能会提升一个台阶。 深圳豪宅市场有两个非常明显的特点，第一是项目集中度非常高，2013年总价千万以上的TOP10项目共成交688套，较深圳豪宅720套的成交总量来看，前十项目几乎囊括了整个的豪宅市场。2012年这一占比也高达95%；第二，房企的集中度也很高，TOP10项目主要来自华侨城、招商和深业地产三家开发企业，这也是本地最大的国企。近两年来，随着三巨头所掌控的土地资源逐步释放，豪宅市场日趋集中。 从热销项目来看，华侨城十年磨一剑打造纯水岸，项目从2002年一期开盘到2012年十五期推案时间跨度超过十年，单价也从最初的1万元/平方米上涨到现在的6万元/平方米；鲸山别墅九期属于招商地产的项目，据了解该项目一到八期只租不售，仅月租就能达到5—10万元，这在中国的别墅市场上比较罕见。九期自去年首次销售即受关注，单项目成交金额超过34亿元。 2014年的深圳豪宅市场主要还是看华侨城、招商和深业地产这三家房企，比如招商双玺花园年内可能会开盘，深业上城等项目会继续推案。其他企业很难在豪宅的市场上与这三家房企争锋。这主要由于华侨城、招商和深业在当地拥有较多的资源，尤其是土地资源。近两年来深圳住宅用地的供应和成交量极低，因此，不仅仅是豪宅市场，可以说未来深圳整个商品住宅市场都是掌控在本地几个重要房企手中。 杭州是唯一一个不属于一线城市但豪宅市场也发展得不错的城市，杭州的高端市场主要分两大部分，一部分是集中分布在中心城区的高端公寓，比如武林门周边的武林壹号、昆仑公馆等项目；另一部分是分布在周边城区的别墅产品，比如绿城玫瑰园、绿城桃花源、溪上玫瑰园等项目。在杭州别墅项目当中，绿城占据了主导地位。杭州也是绿城的大本营，这里齐聚了绿城一代到三代主流产品。从居住角度来讲，绿城的别墅得到这么多“绿粉”的支持，有它自身的道理。 2014年杭州的豪宅市场竞争可能会非常激烈，去年杭州是外来房企进入最多的一年，土地市场的成交面积和成交金额均创下近几年新高，也出现多个地王项目。比如年底有望上市的绿地华家池1号，去年拿地的楼板价就达到1.9万元/平方米。同样是华家池地王的世茂项目、滨江项目年内也有可能上市。除此之外，绿城云栖玫瑰园、滨江西溪明珠、万科良渚文化村郡西别墅等2014年会集中上市，这些别墅的总价都在3000-5000万左右。还有一个钱江新城金融区板块的中海御道路一号今年也将开盘，预计将打破该板块的单价总价纪录，值得期待。整体来看，今年杭州豪宅市场的竞争将更加白热化。
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