|
在他人宅基地上修建房屋的法律归属问题 随着我国城市化进程的发展，涉及到农村宅基地问题的案件愈来愈多，由此而引发的矛盾也开始凸显。本文笔者将从实践当中常见的农村宅基地以及在宅基地修建房屋的所有权归属问题为出发点，就在他人宅基地上修建房屋法律上的归属问题进行分析探讨。 笔者认为，无论宅基地使用权人和拟在宅基地上修建房屋的出资人之间有没有约定拟在建房屋的所有权归属问题，拟在建房屋的所有权都应归属于宅基地使用权人。 一、从我国目前的土地政策以及基本的法律原则体现出的法律精神可以看出，宅基地使用权人无法在现行法律状态下实现随意处分自己的宅基地使用权，当然包括允许他人出资在宅基地上修建房屋后与出资人实现共用甚至分割房屋的情形。在“一户一宅”以及“房地不分离”的基本原则已经成为理论界和实务界共识的情况下，依法确认在他人宅基地上修建房屋归属于宅基地使用权人完全符合现行的法律规定和立法精神。这具体体现在以下几个方面： 1、宅基地使用权人和拟在宅基地上修建房屋的出资人之间如果没有约定拟在建房屋的所有权归属问题，毫无疑问，拟在建房屋的所有权应当归属于宅基地使用权人。那么在双方约定拟在建房屋的所有权归属问题的情况下，往往会给人们一种假象，就是民法上面的“意思自治”应受法律保护的问题。但笔者认为，在双方约定拟在建房屋的所有权归属问题的情况下，实际上涉及到了另外一个法律问题，这就是变相买卖宅基地所有权的问题。 2、根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”以及宅基地禁止进入交易市场的相关规定，参照国家土地管理局于一九九０年八月二十五日给浙江省土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》中的具体规定，笔者认为，宅基地使用权人未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。这与《中华人民共和国土地管理法》关于“以其他形式非法转让土地”的规定是完全相符的。另外，根据国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知《国办发〔1999〕39号》第二条二款“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的具体规定，以约定拟在建房屋的所有权归属问题的方式变相买卖宅基地所有权的行为也不可能得到法律的保护。这样既能体现法律的严肃性，又能实现农村宅基地使用的效率和社会保障性，更从一定程度上避免了矛盾的演化，才能真正维护农村宅基地市场的稳定性，才能确保宅基地使用人权人有其居所，进而为农村宅基地市场的发展创造一个和谐的氛围。 二、从不动产物权登记生效的基本原则以及现行不动产登记的相关程序也可以看出，他人出资在在宅基地使用权人的宅基地上修建房屋后，事实上也不可能取得法律上认可的房屋所有权证。这是因为： 根据《中华人民共和国物权法》第九条一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力…”的具体规定，我国目前对不动产物权采取的是登记生效主义原则。换句话说，权利人只有将不动产经过依法登记的其才能得到法律的保护。而目前房屋管理部门在对办理房屋所有权证手续的要求上是相对比较严格的。此类事项的具体程序如下： （1）申请人填写房屋产权登记申请书，房屋登记管理机关登记收件。在这一程序当中，申请人还应向房屋登记管理机关提交有关产权证明、证件；经审查符合登记条件的，房屋登记管理机关才会接受申请人的申请，进一步审查的有关证明、证件。（2）在满足第一项条件的情况下，房屋登记管理机关会对已申请产权登记的房屋逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。（3）房屋登记管理机关对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即转入产权审查。 产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。需要说明的是，产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。（4）对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，房屋登记管理机关会由申请登记转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。（5）产权登记发证工作的最后程序是收费发证。即房屋登记管理机关把应收的登记费收缴入库后，把依法发出的权证发放给房屋所有权人。 实践当中，如果是个人购买商品房的，办理房产证应当向登记机关提交购房合同正本、购买发票原件、竣工决算书原件以及个人身份证和复印件。如果涉及委托他人办理的，还必须提供经过公正的委托书。如果是单位购买商品房的，办理房产证应当向登记机关提交购房合同正本、购买发票复印件、竣工决算书原件、单位介绍信（同时还需注明单位性质、委托何人前来办理）以及《住房质量保证书》和《住房使用说明书》。 笔者认为，从上述实践当中的登记程序以及现行的法律规定来看，包括他人出资在宅基地使用权人的宅基地上修建的房屋若要取得受到法律保护的房屋产权证时，均需通过房屋产权登记的各项审查。但是很明显，他人出资在宅基地使用权人的宅基地上修建的房屋若要取得受到法律保护的房屋产权证时，会受到我国目前的土地政策以及基本法律原则的制约，宅基地使用权人之外的其他人根本无法取得房屋产权证。 三、几种常见的允许他人出资在宅基地上修建房屋后与出资人实现共用或者分割房屋的情形 1、夫妻一人允许他人出资在宅基地上修建房屋后与出资人实现共用或者分割房屋的效力。笔者现实当中接触的案件当中有一部分情形是夫妻一方与第三人协议允许他人出资在宅基地上修建房屋后与出资人实现共用或者分割房屋。这种情形事实上同时涉及到夫妻共同财产中一人处分的效力问题。根据相关法律规定关于夫妻共同财产中一人处分的效力的规定，笔者认为，夫妻共同财产中一人处分的效力一般认定为无效，善意取得的情形除外。这具体体现在：（1）、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”；（2）、《城市房地产转让管理规定》第六条“下列房地产不得转让：…（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的…”；（3）、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条“婚姻法第十七条关于"夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。但笔者同时认为，由于宅基地使用权的处分以及由宅基地使用权而衍生的房屋所有权的处分不仅仅受上述法律、行政法规的约束，同时还应考虑到现行土地政策以及“一户一宅”、“房地不分离”的基本法律原则的规定。因此，夫妻一人允许他人出资在宅基地上修建房屋后与出资人实现共用或者分割房屋的效力应当认定为无效的民事法律行为。 2、涉及赠与以及附条件合同的问题。实践当中，有许多案例中宅基地使用权人往往通过赠与或者附条件合同的方式和第三人达成协议，进而约定在宅基地上修建房屋后与出资人实现共用或者分割房屋的情形。表面上，这种方式既符合“意思自治”的民法精神，又有法律规定为依据。例如，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）128明确规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续”。《中华人民共和国合同法》第四十五条也明确规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。但笔者认为，宅基地使用权人与第三人不管是通过赠与的方式还是通过拟定附条件合同实现各自目的的方式均与特别法，即《中华人民共和国土地管理法》的基本法律原则以及现行土地政策的规定相悖。如果发生争议，不论是赠与还是附条件合同的方式都不应得到法律的保护。 综上，笔者认为，无论宅基地使用权人和拟在宅基地上修建房屋的出资人之间有没有约定拟在建房屋的所有权归属问题，以及是否涉及夫妻一人处分宅基地使用权或者通过赠与、附条件合同的方式变相实现宅基地使用权的处分，拟在建房屋的所有权都应归属于宅基地使用权人。这里需要说明的是，不论出资人与宅基地使用权人是否属于同一集体经济组织成员，都应按照上述观点予以处理。因为，如果出资人系与宅基地使用权人属于同一集体经济组织成员的人，认定错误的话势必会“一户一宅”的规定相悖；如果出资人系与宅基地使用权人不属于同一集体组织成员的人，认定错误的话势必会与宅基地使用权专属于本集体成员的基本原则相悖。 当然，在处理此类问题时同时会面临拟在宅基地上修建房屋的出资人的损失，或者说权益如何去弥补、去保障的问题，笔者认为，解决这个问题可以由人民法院结合实际情况给予出资人适当的补偿，补偿标准可在考虑出资人的出资情况、房屋升值以及出资人对拟在建房屋的贡献比例等因素的情况下作出合理认定。 |
|
|
