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随着经济社会的快速发展和城市化建设进程的推进，越来越多的农村人口通过升学、劳动力转移等就业方式已依法转为了城镇户口，从而出现了原有农村家庭中的部分成员转为非农业户口的新情况。 我们在办理农村房屋宅基地的确权发证工作中发现:农村房屋所有权人(户主)因故死亡，其法定继承人均为城市人口的情况将呈上升趋势。根据《继承法》第三条第二款的有关规定，当公民死亡后遗留的个人合法财产由法定继承人依法继承，那么城市人口对原农村房屋(地上建筑物)享有继承权。而根据《土地管理法》第八条、第十条和《重庆市土地管理规定》第三十二条的规定，禁止批准城镇居民占用农村及其经济组织的土地建住宅。我们在实际工作中也是按以上规定执行的。而近年来，先后已有以上情况城镇户口人员向我局提出了农村宅基地土地使用权随房屋所有权继承申请，我们不知如何办理为好。希望贵刊能就以下问题请给予解答: 城镇人口在依法继承农村房屋后，农村集体土地所有权能否随地上物(房屋)继承，原宅基地是否办理或如何办理过户手续? 若遇国家建设需要，将对同类型房屋所占集体土地进行依法征地拆迁，房屋所有权法定继承人按规定可享受地上物(房屋)拆迁补偿，而继承人能不能享受农转非人员征地住房安置待遇? 重庆市江北区国土资源管理分局张思文 张思文读者: 对于您提出的城镇人口继承农村房屋所有权能否办理以及如何办理宅基地过户手续的问题，依据相关政策和法律的规定，试从以下角度予以解答，个人观点，仅供参考: 依据1995年国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条的规定:“非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。”因此，非农业户口的居民可以享有作为集体土地使用权的宅基地使用权。第四十九条规定:“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。”该条的规定并没有对继承人的身份作出限制，可以理解为非农业户口居民是能够通过继承房屋而取得宅基地使用权。 依据《土地登记规则》第三十二条的规定:“依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利的，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。”第四十六条规定:“依法继承土地使用权和土地他项权利的，继承人应当在办理继承手续后三十日内，持有关证明文件申请变更登记。”因此，城镇居民通过继承农村房屋所有权而取得宅基地使用权时，需要办理宅基地使用权的变更登记。但宅基地的所有权不变，仍然归农民集体所有。在办理宅基地使用权的变更登记时，由具有合法权利的继承人凭借遗嘱或其他能证明其依继承取得该宅基地使用权的有效法律文书向房管部门申请变更登记。土地管理部门应当根据上述《土地登记规则》的规定受理当事人的变更登记申请。 依据《土地管理法》第四十七条的规定:征地补偿分为土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物及青苗补偿是对因征地遭受的房屋、地上农作物等其他财产损失的补偿;土地补偿又可以区分为土地所有权的补偿和土地使用权的补偿，补偿对象分别为土地所有者和土地使用者，其性质也是对财产权利的补偿;安置补偿是因为征地拆迁而破坏了居民原有的生活状态，居民需要迁移住址、重新就业等遭受了损失，而就此部分损失进行补偿。 依据《土地管理法实施条例》第二十六条的规定:“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。” 依据《村民委员会组织法》第十九条第八款的规定:“村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项必须提请村民会议讨论决定”。征地拆迁补偿费用的分配是关系每一位村民的切身利益，应当提请村民会议讨论决定，各地实践中的村规民约也有相同的规定。当城镇居民通过继承农村房屋而继承宅基地使用权后，在该宅基地进行征地拆迁时，该居民依法享有地上附着物的补偿，即房屋补偿;对于是否享有该集体土地补偿费则决定于该村民会议的决定;再次，如果居民实际在该房屋内居住，根据赔偿实际损失的原则，其应享有安置补偿，不应因为其是城镇居民而被差别对待，但鉴于其是城镇居民，则不再需要办理农转非手续。 对于《重庆市土地管理规定》第三十二条的规定，我们的理解是禁止批准城镇居民占用农村及其经济组织的土地建住宅，并不排除城镇居民通过继承取得农村宅基地使用权，本案所涉的宅基地使用权是合法继承而不是经批准而来的，且地上住宅也不是新建设的，不应适用该条的规定。 北京市李晓斌律师事务所陈浩 |
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