□张友占 张健
在日常土地抵押登记工作中，大多数抵押人以经土地评估机构评估的土地使用权作为担保标的向银行申请贷款，而后在土地行政主管部门办理土地抵押登记。随着市场经济的迅速发展，各种类型的担保公司应运而生，土地登记机关经常接到反担保土地抵押登记申请，这类申请该如何办理呢?本文结合工作实践，谈谈反担保土地抵押登记中应注意的几个问题。
何为反担保
反担保又称为求偿担保，是指为保障债务人之外的担保人将来承担担保责任后对债务人的追偿权的实现而设定的担保。《担保法》对担保制度衍生出来的反担保问题已经作了原则性规定。第四条第一款：“第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。”反担保在现实生活中具有重要意义，在担保对象、当事人及附从性与补充性等方面均有其自身特点。反担保的方式有保证、抵押、质押三种；留置与定金不能作为反担保方式。《担保法》对于担保的规定在反担保中的适用有直接适用、变通适用与不能适用三种。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》专门对反担保作了说明：“反担保方式可以是债务人提供的抵押或质押，也可以是其他人提供的保证、抵押或质押。”
从本质上讲，反担保是担保的一种形式，是担保制度的衍生，其同样具有促进资金融通和商品流通，保障债权实现、维护交易安全的作用。反担保的具体作用与意义表现在三个方面：第一，反担保是维护担保人的利益、保障其将来可能发生的追偿权实现的有效措施。第二，反担保有助于担保关系的设定。谨慎的第三人在为债务人向债权人提供担保时，尤其是在担保人与债务并无紧密的利益关系或隶属关系且对其承担担保责任后追偿权能否实现怀有疑惑的情况下，往往会要求债务人提供反担保。第三，反担保能够作为一种调剂手段，根据情况和需要与本担保精微地结合，为复杂情况下担保关系的建立提供便利。
笔者认为，无论是法人还是自然人，只要具备了为债权人清偿债务的能力和具有民事行为能力的人就可以反担保。这里对反担保土地抵押登记问题举例说明：A公司需要资金发展生产。B公司向某银行申请1000万元贷款，借款期限为1年。C担保公司愿为B公司的《借款合同》(主合同)的全部债权提供担保，并与该银行签订了《保证合同》。由于1000万元人民币是给A公司使用，故C担保公司又与A公司签订了《反担保(房地产抵押)合同》，用A公司名下土地使用权作抵押。土地行政主管部门根据上述情况为其办理土地抵押登记的全过程，就是反担保土地抵押登记。
反担保土地抵押登记需提交哪些材料
反担保土地抵押登记是否成立，关键是《反担保(房地产抵押)合同》、《保证合同》的鉴定和相关资料的提供。主要包括：《反担保(房地产抵押)合同》，《借款合同》，《保证合同》，借款人、保证、反担保方《企业法人营业执照》，反担保方向借款人、保证人提供《土地使用权抵押担保的说明》，反担保方向土地行政主管部门提供的《担保证明》，反担保方向借款方、保证方提供的《土地使用权抵押担保的董事会决议》，反担保方《国有土地使用证》原件及复印件，借款方、保证方和反担保方法定代表人的身份证复印件，反担保方《土地使用权抵押估价报告》，反担保方《土地使用权抵押设定登记申请书》等。
反担保土地抵押登记的操作步骤
反担保土地抵押登记一般包括受理、组卷、审查和审批。笔者以廊坊市为例，介绍登记的具体操作步骤。
受理。土地抵押登记由政务大厅专职人员受理。负责对该项业务的咨询解答，接件核实登记，发放土地使用权抵押设定登记申请书，向有关部门报送土地使用权抵押材料。土地使用权抵押审批后，为土地抵押权人发放《土地他项权利证》等事务性工作。
组卷。廊坊市国土资源局政务大厅负责土地抵押登记的专职人员受理后交辖区直属分局组卷。填写《土地使用权抵押登记受理表》经分局局长签署意见后，送市局负责登记的地籍科室。
审查。市局经办人员和负责同志要作详细的审查。包括提供的反担保土地抵押登记材料是否真实、齐全，项目内容填写有无差错，经严格审查无误后，填写《土地使用权抵押设定登记审批表》，经办人提出意见、负责土地抵押登记的科长签署初审意见，连同其他组卷材料呈报主管局长。
审批。主管局长在接经办人呈报的《土地使用权抵押设定登记审批表》并经有效审查后，签署表示“同意或不同意该宗反担保土地抵押登记”的意见，报发证机关批准。在局长签署同意后，加盖局章，将卷宗连同批准意见返回到承办科室，载入“土地登记卡片”，在《土地他项权利证书》盖章，返回到政务大厅，发放证书。
(作者单位：河北省廊坊市国土资源局)
