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为贯彻落实《物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》、规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局研究制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。该示范文本要求自2008年7月1日起执行，其修改的主要内容有： 一、要求明确填写出让宗地的建筑容积率最高限制与最低限制、建筑面积、建筑限高、建筑密度最高限制与最低限制、绿地率最高限制与最低限制等规划条件。 二、对住宅建设项目用地，要求根据规划建设管理部门确定的规划建设条件，确定宗地范围内住宅建设总套数、90平方米以下住房套数及住宅建设套型要求、90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例。 三、出让宗地空间范围明确规定为：以界址点所构成的垂直面和上、下界线高程平面封闭形成的空间范围。出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写出让宗地的竖向界线，要明确上界线高程、下界线高程。 笔者认为，为落实好新示范文本的有关要求，国土资源部门需与建设部门进行深入研究，按照职责分工原则认真完成以下工作： 其一，在土地出让方案编制前，必须做好建设项目的详细规划，并经当地政府批准。土地出让合同中的建筑密度、容积率以及套型、套数要求按照详细规划中确定的数据填写。 其二，出让宗地的空间范围要与建设部门确定的出让宗地中的建筑物限高相一致。出让宗地上下界线的起算基点由建设规划部门确定，上界线按宗地范围内最高建筑物的限高确定，下界线由当地建设规划部门根据具体项目的设计要求确定。 其三，国土资源部门与建设部门共同检验建设项目的开工时间和竣工时间，属于商品住宅项目的，约定开发时间最长不超过3年。此外，建设项目的开工要求要同时具备以下三个条件：(1)已经依法取得建筑工程施工许可证;(2)已与有相应资质的建筑施工企业签订施工合同;(3)有相应资质的建筑施工企业已派出施工工程队进入建设项目用地范围内，并按经批准的施工图进行建设。 (作者单位：山东省嘉祥县国土资源局) |
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