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随着经济的进一步发展，地铁、地下停车场、地下商城等设施已日益成为现代城市拓展空间资源、提升城市功能、改善城市交通的重要手段。土地使用空间的发展给土地估价带来一系列难题，其中最为主要的就是关于地表和地下建筑物土地面积分摊的问题。 笔者以商业服务设施为例，探讨以下三种关于地下建筑物土地面积分摊的技术方法。 比例分摊法 即将地上地下建筑物视为一个整体，地表土地面积为土地总面积，以地上地下建筑面积占总建筑面积的比例为依据进行分摊。例如，某地块地表土地面积为1000平方米，A公司拟在此地块上建设一栋综合办公楼，地上建筑面积为6500平方米，地下计划建设1500平方米的商业用房作为办公楼的配套服务设施。进行该地块面积分摊的时候我们就可以考虑比例分摊法，即地上建筑面积6500平方米占总建筑面积8000平方米的13/16，则地上建筑物分摊土地面积应为812.5平方米;地下建筑面积1500平方米占总建筑面积8000平方米的3/16，则地下建筑物分摊土地面积应为187.5平方米。应用比例分摊法的优点是计算简便，容易理解，也容易被公众接受，适合土地用途单一、土地使用权利人唯一的土地评估，但是对于地上地下土地用途不一致，使用权利人为多人的土地估价则不适用。 地下从属法 即以地上建筑物分摊总的地表面积，地下建筑物不占用土地分摊面积，在核定地下土地的使用权时，只利用地上土地面积的楼面地价(楼面地价=土地面积/容积率)乘以地下总建筑面积确定地下土地使用权的价值。例如，经计算，某地块土地单价为每平方米12000元，楼面地价为每平方米4000元，地下建筑面积为450平方米，则利用地下从属法计算该土地地下空间的土地使用权价值为：地下使用权价格=该土地楼面地价×地下建筑面积=4000×450=180万元。该种方法的优点是能快速核定地下建筑物的资产价值，充分考虑了地上建筑物所带来的区位和环境优势，适合收益性较强的地下商业设施用地的评估，但是不适合收益性较差的地下停车场用地评估;对于地上为广场或者停车场，地下为商业设施的评估案例也不适用，也给土地管理部门进行国有建设用地使用权权属登记带来了一定的困难。 分层设权法 即将土地空间的使用分成多层，地上建筑物的土地面积以地表核定的宗地界址图所载界内使用面积为准，地下建筑物的土地面积通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定。这样就将土地空间的概念完全地体现出来，使土地利用成为一个立体的模型。在土地评估中，利用分层设权法基本可以无障碍地进行土地面积的分摊，值得注意的是，地下空间土地使用权的评估应和地上土地使用权的评估保持一致，无论地下建筑物是单层还是多层均应通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定一个地下土地总面积，即地下建筑物有且仅有一个土地投影面积，地下不再进行二次分层设定土地面积。分层设权法的优点是适合多类型、各用途用地的土地评估，基本不存在土地面积分摊的技术难度。在土地管理部门进行土地权属登记的时候要注明“地下空间”的字样。 在土地估价中，对于这三种土地分摊方法的利用，估价师根据经验和不同用地的评估类型选择适合的方法，但是在理论依据上都稍有欠缺，因为到目前为止，在全国范围内运用这三种方法进行土地面积分摊的理论依据并不充分，估价中没有相关的法律或者法规作为其支撑依据。 从2008年9月1日起施行的《深圳市地下空间开发利用暂行办法》，为比例分摊法和分层设权法提供了行政规章的支持，该办法第二十六条规定：“地下建设用地使用权权属登记，按照相关法律、法规的规定实施，并注明‘地下空间’。与地表建(构)筑物、附着物连为一体的地下的建(构)筑物、附着物，其土地权利确定为地表建设用地使用权，初始登记时与地表建(构)筑物、附着物共同登记。不能与地表建筑物连为一体，独立开发建设的地下的建(构)筑物、附着物，其土地权利确定为地下建设用地使用权，初始登记时独立登记。地下建设用地使用权登记以宗地为基本单位，并通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定其权属范围。”该办法规定与地表建(构)筑物、附着物连为一体的地下建(构)筑物、附着物，其土地权利确定为地表建设用地使用权，初始登记时与地表建(构)筑物、附着物共同登记，这就要求土地评估中将地上地下建筑视为一体，土地评估中适合运用比例分摊法进行土地面积分摊;该条对于不能与地表建筑物连为一体的建筑，规定进行地上和地下土地使用权的单独设权，适合用分层设权法进行土地评估。 《深圳市地下空间开发利用暂行办法》是全国首部规范地下开发利用地方行政规章，这为深圳市地下空间规划的制定、地下空间规划实施和地下建设用地使用权取得、地下空间的工程建设和使用、法律责任等多方面内容进行了程序性规定，也使土地估价中的地上地下土地面积分摊有了一定的理论依据。如果各地都能出台这样的行政规章，对地下空间的利用和开发将起到较大的促进作用。 |
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