导读：旅游地产是国内陆产开发的一大难题，其特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接。华侨城是国内从事“旅游”+“地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园也国内最为成熟的，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——波托菲诺小镇，更被视为国内主题社区开发典范。
一、华侨城模式何以成功
在发展旅游房地产方面，华侨城为中国旅游和房地产企业提供了一个鲜活的样板。它的“规划就是财富，环境就是优势”的现代发展观，更是具有示范性和导向性意义。
1、低价拿地
由于历史的原因，华侨城的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素。华侨城建设之 初，这一区域比较偏僻。据介绍，20世纪80年代初，由于印尼出现排外排华现象，一些印尼华侨归国，深圳划出这一片作为经济开发区，在安置归国华侨的同时招商引资开发建设，正式取名华侨城是在1985年，至今已是20年。华侨城集团原来归国务院侨办主管，现划归为国务院国资委直属企业。
2、环境优先
华侨城开始的第一项建设是种花、种草、种树、营造环境。他们认为，经济建设中最大的失误莫过于规划上的短视和对生态环境等资源的破坏，他们的理念是要在“花园中建城市”，而不是“在城市中去建设花园”，并在全国开发区中率先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念。从而使华侨城最终冲出国内开发区那种“一推平”、“排排座”、“火柴盒”的传统模式。
3、规划先行
华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境、资源、生态的充分保护利 用和可持续发展的开发模式和发展路子。1985年华侨城成立之初，华侨城引进的第一个项目不是办工厂、酒店，而是以年薪11万美元的代价聘请新加坡著名规划师担任规划顾问；华侨城建设的第一个战役不是大兴土木工程，而是制订城区建设规划的“规划战役”。
二、华侨城旅游地产的盈利模式
1、主题配套公园拉动项目均价
无可否认，华侨城主题公园的成功，对周边房价产生的影响是巨大的，这便是旅游地产的魅力所在。
2、低价拿地成就高利润率
旅游地产项目一般选址为城市周遍地区，而这些地方的楼面价格普遍较低，低价拿地，高价出售便是华侨城秘诀之二。
3、先旅游后地产带来超高利益
波托菲诺作为旅游地产项目的经典之作，它给华侨城带来的利润是巨大的。先做旅游，后做地产是华侨城秘诀之三。
波托菲诺每年为华侨城提供了15亿元以上的净利润，一举超过四大旅游主题公园年收入之和。也正是旅游房地产的进入，才使一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代 化海滨城区真正矗立在深圳湾畔。
三、华侨城四大主题公园及发展
华侨城的主题公园的成功，给国内发展商带来了新的盈利模式。据分析，未来中国主题公园的发展可能仍会集中在珠江三角洲、长江三角洲和北京－天津地区的大型城市。而华侨城主题公园下一步的发展思路是，把欢乐谷模式做到北京，若北京的主题公园“欢乐森林”成功，将在上海更大规模地拷贝深圳欢乐谷模式。“像上海这么大的城市，肯定可以搞一个主题公园，而现在还是空白。”华侨城董事长肖德中如是说。
1、锦绣中华
1989年“锦绣中华”在人们的惊叹声中揭开了华侨城开发的帷幕。“一步迈进历史，一日畅游中华”的理念强烈地感召和震撼着人们。这是中国第一个现代意义上的主题公园也是世界上规模最大的微缩景区，它选取中国84个代表性山水名胜，古代建筑景点按1:15比例建造，融华夏五千年历史文化于一园。华侨城开始热闹，起来每天游人如织，形成了空前的火暴盛况，一时间几乎成为深圳旅游的代名词。
2、中国民俗文化村
被誉为“中国第一村”的中国民俗文化村于1991年10月开业。它占地20万平方米，是一个荟萃中国民俗文化、民间艺术、民居建筑的大型文化旅游景区。它选取中国21个民族的24个村寨景点按1:1比例建造，并有上千名来自各地区、各民族的艺员和员工进行表演，由民俗文化村推出的大型民族歌舞《绿宝石》、《蓝太阳》和大型广场表演《中华百艺盛会》等，被誉为中国民族舞蹈艺术、广场艺术的经典。
3、世界之窗
1994年6月，汇集世界奇观、古今名胜、自然风光和民俗风情于一园的世界之窗隆重登场。它占地48万平方米，共建有118个旅游景点，其创作表演的大型音乐舞蹈史诗《创世纪》，将中国的广场表演艺术推至极致。其先后举办了国际民间艺术节、日本文化周、国际啤酒节、圣诞狂欢节等活动，相继推出了大型广场艺术晚会《狂欢之夜》、《梦之旅》、《创世纪》，以宏大的气势，精湛的表演被誉为旅游文化精品。大型室内滑雪场、大峡谷漂流、金字塔幻想馆等参与项目，更领导旅游新潮流。
4、欢乐谷
深圳欢乐谷是华侨城集团新一代大型主题乐园，首批国家AAAAA级旅游景区，是一座融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体的中国现代主题乐园。运用现代休闲理念和高科技成果兴建的欢乐谷，是华侨城的第四大主题公园。项目占地面积17万平方米。该公园在功能上突出了参与性、娱乐性，与原有三大主题公园形成互补，并运用了多项现代科技与旅游成果，其中欢乐谷四维动感影院是亚洲的第一座动感影院，欢乐谷的玛雅海滩水公园获1999年国际水公园“行业创新奖”。
