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接线专家 钟京涛 中国土地矿产法律事务中心 问：2010年6月，在一次法院处置涉案资产的拍卖会上，我竞拍到一宗国有建设用地，在缴纳相关费用后，持法院裁定书、拍卖成交确认通知书和协助执行通知书办理了土地过户登记。2011年5月，由于签发协助执行通知书的法官出事，法院撤销了原先签发的协助执行通知书，土地登记机构据此注销了我的土地证，请问土地登记机构的做法是否正确? 答：土地登记机关的做法是不对的。我国《物权法》和《土地登记办法》中规定了因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发挥效力。土地登记机关对于因人民法院的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的，可直接办理注销登记。但是，上述规定中的“生效法律文书”，应当是涉及实体法律关系和物权变动的判决书、裁定书，而不应当包括协助执行通知书。协助执行通知书仅是法院通知有关单位协助执行其生效判决或裁定的司法文书，不涉及实体权利的处置，其撤销与否不影响物权的变动。 实践中，法院拍卖处置涉案资产是司法执行程序的组成部分。2004年10月，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释〔2004〕16号)规定，拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。因此，通过竞拍取得法院处置土地使用权的，自拍卖成交后权利便已经发生转移，竞得人可直接持人民法院的拍卖成交确认裁定书和相关申请材料办理变更登记。从司法实践来看，规范的拍卖成交确认裁定书，一般包含了拍卖时间、金额、竞得人名称、拍卖标的物所有权的转出方和受让方(竞得人)、竞得人可持本裁定书到相关登记机构办理变更登记手续等内容，登记机关据此办理变更登记手续是没有问题的，不一定要有协助执行通知书。但是，个别地方也存在法院拍卖成交后未下发成交确认裁定书，当事人仅持法院的拍卖委托书(法院委托拍卖公司的)、拍卖公司的拍卖成交确认书和缴款凭证来申请办理登记的情形，也有的存在出现拍卖成交确认裁定书内容不完整的情况，对此，土地登记机关为防止出现纠纷和登记错误，要求当事人提供协助执行通知书也是可以理解的、可行的。但是，无论何种情况下，土地登记的依据都是人民法院关于土地权利变动的生效判决或裁定，是执行程序中被执行的生效法律文书，而不是协助执行通知书本身。土地登记机关按照法院生效司法文书进行登记后，非经法定程序，不应随便注销。如果法院发现原判决或裁定有误，以及在拍卖中有弄虚作假行为，可以通过审判监督程序来更正错误，并作出责令被执行财产取得人返还的裁定来纠正。只有新的生效判决、裁定和注销登记的协助执行通知书同时送达土地登记机关后，登记机关才能主动办理注销登记，否则，仅仅凭撤销协助执行通知书的通知，登记机关是不能直接办理注销登记的。 |
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