今年的双11,来的比以往更早一些。 在10月21日0点,各种红包雨,以及APP里各类“减”“折”“惠”和“券”等看似捡便宜的操作,就开始对大家进行疯狂“轰炸”。 如果说普通日用品、衣物之类的优惠个百十来块,大家就仿佛捡了个大便宜似的开心,那么对于大宗商品「房子」来说,双11也来凑热闹,动辄20%折扣还不限购,你心动么? 今年的双十一购物盛会,阿里拍卖作为阿里巴巴的线上业务平台之一,法拍房自然不会错过这班高速列车。 点击进入法拍房页面,醒目的优惠力度看的人心中直痒:最高返现368888元、“不止7折限时拍”~ 法拍房半年涨幅近3倍今年以来,法拍房的热度不减。 数据显示,截止到今年6月底,全国住宅类法拍房数量已经达到了117万余套,而19年全年全国法拍房成交数也才还不到30万套。 短短半年,3倍涨幅,足以证明法拍房势头之强劲。 很多业内人都曾发文,让大家谨慎购买法拍房,明知其背后风险很大,为何大家还是热情不减呢? 像下面这套位于合肥的房源,自9月中旬被挂牌起,至拍卖时已有8858人围观,228人设置提醒和6人报名。 6位报名人竞价32次,历时仅1个小时,涨价16.5万,最终买家以1115000元的价格成功竞得。 其实,法拍房的热度与各地限购有直接关系。 比如法拍房火热的杭州,近几年一直是全国楼市热点城市,房价涨幅高,又执行严格的限购政策,总价相对较低、且不限购的法拍房,或许成为想要在杭州扎根,可又苦于没有房票的一些人的救命稻草。 从购房者角度来看,法拍房数量多了,最大的好处就是买房的选择也多了。 有抵押的法拍房能买么?法拍房既然也是一种商品,那就可以买卖。但是,现在很多人的房产基本上都是有房贷的,也就是说房子是抵押给贷款银行的,那么对于司法拍卖的房子有抵押怎么办,我们应该怎么继续实现债权呢。 首先,法律并没有规定说,抵押的房子不能转让。也就是说,司法拍卖的房子有抵押也可以办理房产转移登记。 其次,司法拍卖的房子,有抵押也可以办理房产转移登记。法院裁决文书中不注明涂销原有抵押登记,则房管部门应保留原抵押登记,但仍应给予办理产权过户,抵押义务由房产原始人承担。 对于有抵押的法拍房,我们如何获得债权呢?对此,法律也有明确规定:
有些人还担心,买了法拍房,是否有查封或多次查封有风险呢?的确,法拍房是法院依法查封的房源,有可能多次抵押和轮侯查封。但无论有多少抵押,首先认的是一抵和一封。 首先赔偿的是一抵债权人。所以首封法院会去协调轮侯法院,逐步解封。通常首封法院拍完完房产拿到案款再组织分配,统一既解除抵押和查封手续。 当然大家也不用太过担心,法院在拍卖之前内部都会协调好分配比例方案,拍后协调不统一的问题出现概率较小。 购买法拍房注意事项不同于普通商品房,法拍房购买的时候有很多事项需要注意,不可马虎大意。 1、法拍房要求付全款 虽然从表面看,法拍房总价比市场上同类房源价格略低,但是,我们购买普通房产首付通常在三成左右,法拍房则对资金要求较高,需要全款。尽管现在有银行愿意进行合作,是通过过桥资金的形式来实现的(先过桥资金进行垫付,然后拿到房本后进行再抵押)。 2、法拍房房产税较高 法拍房由于是原房主巨额的债务原因导致资金链断裂,破产后房产被银行收回这一性质,购房者在购买法拍房之时,除了正常支付买房的钱,还需要交付其他的费用,如:拍卖佣金、契税、个别房子有土地出让金需要交,还有房子的可能存在的欠费,水电物业费之类的,如果资金不够需要过桥资金的话另外需要担保费等。 3、购买法拍房不包售后 在购买商品房的时候,如果出现什么问题,还可以和开发商或者中介进行沟通。如果出现纠纷或者合法权益受到侵害,可以通过诉讼等手段维护自己的合法权益。但是这里要特别注意的是,购买法拍房不一样:法院只负责将房子卖出去,房子卖出去一概不管。如果出现以下问题,法院是一概不管的:
4、查清房产属性 不管购买什么类型的房屋,都要查清房产的属性,法拍房也不例外。房产的属性主要包括:土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳、有没有拖欠等。 在法拍房是否限购这点上,各地现在执行的政策,都有一些差异。比如,北京法院拍卖的北京房产,是限购的,所以也需要在竞拍前多查证。 当然,如果功课做得更详细一些,可以查询被执行人是否有其它案子。这里有一个野路子,即看法拍网上的评估报告,找被执行人的名字,然后用被执行人名字做关键词,上法院公告网,裁判文书网,被执行公告网查。 法拍房过户流程说到这儿,可能大家还有疑问:如果法拍房拍下来了,之后的过户流程是什么样的?和二手房过户一样吗? 1、法律文书 在法院规定的时间内交完全款,但并不意味着交完全款,房子就是你的了。只有法院出具了《成交确认书》和《判决书》,才能从法律效应上确定这套房子属于你。除此以外,还需要法院出具《协助执行通知书》,让交易中心配合,在没有上家以及买卖合同的情况下,强制性的将房屋过户到你名下的法律文书。 2、房产解封 由于法拍房都是被查封以后才会进行拍卖的,那么想让房产过户到自己名下,第一步就是解除房产的查封。因此,在缴纳房产全款后,需要买方第一时间和法院进行联系,弄清楚法院什么时候才能出具协助执行裁定书,解除房产的查封。 因为之前的尽调工作已经查清了房子的查封情况,一般房子只被一家法院查封,解封的时间不会很久。如果是多家法院查封的情况,还需要和法院进行额外的沟通。 3、房产解押 法拍房一般是由被执行人抵押在银行或者各种民间机构那里,因此在解除查封的同时,还需要将房产解除抵押,等于是给了这些房子一个自由身。 这里大家需要区分一下本地法院和外地法院。本地法院会方便一点,只需要直接和房管局沟通就可以,外地法院抵押的房产可能需要将解抵押委托给本地法院完成。 在房产解封、解押之后,竞拍人就可以拿着三书等材料去缴纳税费了。 4、税费缴纳 要知道,税费缴纳是最容易出问题的一个阶段,如果拍卖之前的尽调给力的话,这一步只需要付款就可以了,税费上文已详细提到。但如果没有仔细调查税费问题,可能就会在这一步才发现自己原来要缴纳这么多意料之外的费用。 5、房产过户 最后我们就可以拿着各种材料完成最后一步了。一般这时候我们会带着这些材料(包括但不限于,各地所需的资料可能会有差异,这里以各地政府单位实际通告为准): ①法院出具的协助执行通知书 ②法院委托拍卖行拍卖的委托拍卖书 ③拍卖单位与成交人之间签署的拍卖成交确认书 ④法院出具的的法院裁定书 ⑤被执行人资料和竞拍人资料 ⑥各项税费的交纳证明 最后,回到我们开篇问题,法拍房真的便宜么?如果捡漏,哪种法拍房入手比较好? 说真的,之前信息不对称,法拍房确实便宜很多,但是随着近年来市场逐渐透明,能比市场价便宜10%左右就很不错了,甚至有些法拍房税费算下来,会比普通商品房更贵的。 那么,建议大家,如果没啥大的套利机会,除非你有解决法拍房这种问题房的特殊手段,否则最好别碰法拍房。 但是,如果拍卖前做了非常详细的调查,确实有些法拍房是可以考虑的,比如贪官的房子,这种只是涉刑查封的房产,房子背后问题少,坑也少。还有就是贷款还不起被银行收回拍卖的房子,也还可以。 还有一句要写在结尾,要特别提醒大家的话,因为有相当一部分的法拍房,源自于担保,所以: 千万不要担保贷款,哪怕是最亲近的人。 |
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