价格已经回到2015年的法拍房能买吗？又该怎么避坑？

作者：知识星球找老齐的读书圈

 

自打老齐说了，法拍房的拍卖价格是市场价格一半，很多房产价格已经回到了2015年之后，很多朋友产生了浓厚的兴趣，主要问题有2点，第一真的有这么便宜吗？第二法拍房能不能买，该怎么买？

 

首先，房子通常只有三种情况会被司法拍卖，（1）因债权纠纷无力偿还被拍卖的房（2）因罚没收的资产（3）无主资产被国家收回拍卖

 

其次，你得了解法拍房的价格形成机制，一次拍卖价格，基本上是按照评估价来敲定，一般不低于评估价的70%，但是要知道评估价就已经要比市场价低10-30%了，所以一套房子的一拍价，基本就是市场价60-70%左右，如果一拍没有拍出去，那么30日内，法院会安排二拍，价格也将进一步降低20%左右。所以二拍的房产基本都是市场价格的一半。

 

我们找了个例子，北京广渠门金茂府，这算是顶级豪宅了，房龄也比较新，2009年的，381平米的在售市场价5600万，而11月19日，法拍了一套382平米的评估价4949万，差不多是88%，一拍价是3959万，是市场价的70%，最后只有两个人竞拍，成交价就涨回到了4510万，相当于比市价低了1000万。打了8折拿下。

还有一个在团结湖的富力爱丁堡，这都是三环边上的房子，101米，1100万的市场价，评估价比市场价还高1176万，估计是有豪装。但是11月16日拍卖，一拍价只有753万，结果流拍了，二拍价是603万，最终只有一人出价，以603万成交。相当于市场价格54%，不算税费的情况下，几乎半价拿下来。所以法拍房肯定是便宜，但能便宜多少，就得看机会。价格降一半并非不可能。关键要看，有多少人看好这个房子，如果无人竞拍，那么捡漏的概率就比较大了。相反如果知名小区，关注度较高的楼盘，即使拍卖价降下来，最终成交价也会上去。

 

第三，法拍房能不能买，该怎么买？

 

大家都听说这么一个极端的例子，一个网友花了369万，抢下了一处市场价566万的房子，要过户的时候才知道，要交242万的税费，加在一起达到611万，比市场价还要高45万。所以哭死在厕所。

 

这就是法拍房的弊端，也是他之所以便宜的原因。

 

1、法拍房的税费，全部都是买家来承担，这个很好理解，卖家但凡还有钱，也不至于落到法拍的境地。法拍房也得遵循满五唯一的规定，对于那些多套房原值低的，税费可能会非常的多。如果这个房子之前还是由公司持有的话，那么税费可能还会更多，因为他被视为了经营行为，所以还要交一个土地增值税。所以，法拍房到底有多少税费，在你举牌之前，必须要了解清楚了。

 

2、你要提前了解，当地法拍房是否限购，比如北京法拍房同样限购，你如果举牌了，但最后没资格，人家也是不退你保证金的。同样限购的还有，广州深圳厦门南京，但是上海杭州合肥就不限购。此外，还有是否支持贷款，各地方政策也都不一样，具体能贷多少，也要根据房子而定。这些都得提前找机构问清楚。

 

3、一定要实地看看房子，到底怎么样，房子朝向，是否有遮挡，了解房子的使用状况，一定要落实，房子里是否有租约，有的房子房主很坏，他明知道法院拍卖，故意把房子租给亲戚朋友，租约几十年，这样的房子你买到手了，也住不进去，法院只管过户，并不负责清人。所以有长租，里面住着人的房子一定不能要。

 

4、了解这个房子是否还有其他的工程款未结清，甚至是否做了多次抵押，有的房子不但在银行抵押，还在民间高利贷那里抵押，你买下来之后，天天都会有人上门催债。这样也会不堪其扰。

 

5、要了解原房主的身份职业，通常来讲，房屋之所以会被抵押或者没收的，大多是因为债务人无法履行到期债务，导致被债权人起诉、查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，很多一部分是由于理财失败，资金链断链或者沾染高利贷跑路的，如果是普通做买卖失败，人品尚可还行。也就不用担心入住后会有什么麻烦的纠纷，但是，如果你不幸遇到流氓房主，可能会返回来闹事、找麻烦，就后患无穷了。

 

所以，综合来看，法拍房价格虽然便宜，但是里面的坑也不少，不过这些坑其实只要稍微注意一下就能避过。最简单的方法，你在当地找一家法拍房服务机构，花点中介费，基本就都能调查清楚了。淘宝上每个城市都有类似的服务机构可以去找。能让你避免很多的麻烦。如果这个钱都不想花，那就得自己知根知底，比如你跟要拍卖的法拍房是同一小区，或者隔得不远，时不时就能过去溜达溜达，看看情况的，总之这个事必须要线下去打听，跟物业打听房主信息，跟邻居打听租赁情况，跟中介打听房子怎么样。都搞清楚了再交保证金举牌。

 

未来随着资金链紧张，法拍房可能会越来越多，这里面有不少捡漏的机会，所以那些想买房自己住的朋友，不如关注一下淘宝上的法拍房，只要操作得当，会帮你剩下不少钱。至于投资，我们还是那个观点，即便是价格降了一半的法拍房，也不具备投资价值。大家还是死了投资这条心吧。

 

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