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读 READ 对于法拍房，千万要谨慎，不要“因贪便宜而冲昏头脑”，如果你确定要买，一定要做好时间和精力的双重准备！如果想投资“法拍房”，需要你有慧眼识珠，能完整地查处该房产的抵押、债务和担保情况，对该房屋做到“知根知底”。建议刚需一族、尤其是小白刚需，谨慎入手法拍房！ 唉！要到明年才有购房资格、咋办嘛？好焦人哦！ 切买法拍房撒！不限购、价格又便宜！ 得不得有啥风险呢？ 什么是“法拍房” 法拍房，即“法院拍卖房产”的简称。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得金满足债权（变现）。 法拍房的来源主要是以下几种途径： 没钱还房贷，银行爸爸也不会给你客气，向法院提出民事诉讼，拍卖房产变现来偿还贷款的。 房价上涨阶段，通常不会走到房产拍卖这个地步，总能找到接盘侠出手。 当前，各地限购，限售政策频出，房价横盘或者下跌，不少炒房客就会因为杠杆太高爆仓，被银行收回的个案也就越来越多。 日常生活中，朋友之间借款，用房产作抵押也是很正常的事情。 如果到期不能还款，根据《担保法》的规定，出借人不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请，并出示抵押或借款协议，要求法院拍卖抵押的房产来还款。 比如：司法案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。 这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生，可以忽略不计。 法拍房为什么会受到越来越多人的关注？它的诱惑之处到底在哪里呢？ 不限资格+便宜，是最大卖点 近几年包括淘宝网、京东网、公拍网在内的多家网站推出拍卖板块，成为法拍房的“官方”拍卖平台。（全国共五家网络拍卖） 自2018年的5.15限购升级政策后，让很多人一夜之间失去了“房票”。而不需要购房资格的法拍房就成了香饽饽。更让购房者心动的是，起拍的标价一般比市场价低起码八五折！ 并且按规定可以拍卖三次，而只要“流拍”一次，价格就会降到原来的八折，所以到了“三拍”，经过几次折扣，价格已经十分优惠（诱惑）了。而如果三次均“流拍”，法院则会以更低的折扣进行“变卖”，届时价格会更低。 简单的解释就是——市场价格为100万元的房子，拍卖价就是80万元（100万*80%），如果流拍，第二次拍卖价64万元（80万*80%）等。 法拍房不限购，起拍价又低于市场价（起拍价最低为评估价或市价的70%），无中介佣金，这些特点的被各平台大肆宣传后，吸引了大批吃瓜群众强势围观。 成都的法拍房啥价格？ 以上是随手在阿里的司法拍卖里截选的部分房源。（还有锦江啊、高新啊、浦江啊各种区域可以选择。） 除此之外、以最近风声很大的天府新区华阳街道的南湖国际社区为例，该小区二手房价格为为近1.4万。 而该小区的法拍房起拍总价在403-416万之间、价格比同小区二手房价格低了3000元左右，还是比较划算的。 法拍房八大“坑”，不得不防 举个例子—— 在今年5月搜狐财经曾报道，李先生在温岭市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，以659万元拍下了武汉洪山区某广场B幢23楼的ABEF的4套房子。当时，网站上公布的标的物现状介绍中，写着“房屋已腾空，无出租情况，处于非营业状态，有钥匙”。 两个月后，李先生夫妇一次性支付完购房款。也办理了不动产产权证。但李先生一直没有拿到钥匙，同时，房子一直被其他人使用。事实上，这4套房子，在此前因为债务纠纷中，被原业主抵用以抵扣部分债务，4套房子的10年使用权，抵押了大概1000万，到今年5月，也就过了2年半。 此外还有可能有原业主的隐形债务纠纷。比如他可能在民间借贷机构借了钱、你又不晓得。突然有一天有个人到你家来，跟你说这个房东欠我钱，我找不到他了，我不管，我要找你。 拍卖前，通过法院，周边中介，附近邻居等，来了解拍卖的真实原因，了解背后的故事。宁可谨慎，不可鲁莽。 以及、假如你接手的房子是“国有划拨（比如有限产权房屋的安置房，但不是所有安置房都是国有划拨）”而不是“国有出让（商品房）”，还需要缴纳土地补偿款。 注意！“法院不负责清场和交付（腾房）”。 举个例子，原业主房子要遭法院拍卖了，他赶紧找人补一个租房合同，时间好长（有些达20年），租金烂便宜，然后在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面，而根据物权法“买卖不破租赁”的条款，你还不能赶他出去。 再举个例子，原业主喜欢赌博，然后他大概外面欠了两家公司200万，利滚利的，然后房子拍了215万。买他房子是一对没成都购房资格的小夫妻。 然后前房东就天天睡在这套房子门口，白天自己七十岁的老妈住，晚上自己来住，喊买他房子的小夫妻给他十万我就走。第一次，小夫妻给了十万。过了三个月还是半年又来了。总之就是一句话，耍无赖。 这种买房的最终结果，只是买了个房产证而已！ 平时，周末，白天，黑夜，多次上门调查。去物业公司了解水电煤气的缴纳费用，也是一条捷径。有租客的，掂量掂量自己的风险，最好还是放弃。 该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。 据网友@JCX透露，他拍得的房屋位于福建永安市某小区，建筑面积约为89㎡，开发商是建发地产，成交总价为56万； 在办理过户中，转移方（原业主）的税费共计为35348元，承受方（购房者）的税费为14521元，而按规定，两项费用均由购房者承担，合计占总房价的8.87%。 找个中介小哥，预估缴纳的预算，了解全部的公共费用，做到心中有数。 除此之外，由于原业主未缴纳维修资金，这笔费用同样也由购房者承担，合计税费加起来，超过了总房价的10%，比起同小区的普通二手房，已经没有任何优势了！ 现在除非达成协议，否则法律并没有条款，可以强制迁移户口，如果原房主户籍占用，特别是某些学区房，你是无法享受到的。 咨询当地的户籍室，最新的政策是可以挂两家户主，学区的问题，最好是咨询学校，是否影响孩子的学籍。
如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税！
据媒体报道：郑州杨某230万元竞得一套法拍房，过户时被告知该房屋上一次交易是“直系亲属交易”，过户总价只有500元，再次过户需要缴纳差价的20%个人所得税，也就是230万减去500元再乘以20%，近46万元！ 这种情况，法院没有义务披露，自己一旦想当然，事先功课没做好，就会吃了哑巴亏。 受限于目前的不动产暂行条例，非利益相关人是不能够查询个别隐私内容，所以拍卖前需要通过专业机构（律师，债权人等）查询更详细的信息，确保自己的利益。 拍卖房基本都是一次性付款，而且还有一定的期限。这就对购房者的资金实力要求不小，目前，虽然也有几家银行可以办理按揭贷款，但要求是相当复杂。 据长沙晚报报道：某酒店女经理蒋某，声称有渠道可以100%保证无购房资格的购房者买到“法拍房”，结果骗了18人！涉案金额近500万元！
受害人武伟阳出示交了13万元购房定金的收条 蒋某曾带着购房者跑法院、银行和房产局，提供看起来很规范的书面合同、拍卖成交确认书和法院执行裁定书。正是这些“套路”，令购房者一步一步“中招”。而实际上，她提供的那些书面合同、拍卖成交确认书和法院执行裁定书都是伪造的。 法院发布的竞拍公告会对房屋的权属、地理位置、楼层、朝向、户型、面积、房龄、装修情况，瑕疵等基本信息进行简略描述。但同时声明一切以实物为准，法院不作担保，责任一律由买受人自行承担。 一句话说，法拍房的水很深。 对待法拍房，千万要谨慎
总而言之，对于法拍房，千万要谨慎，不要“因贪便宜而冲昏头脑”，如果你确定要买，一定要做好时间和精力的双重准备！ 未清场的法拍房，坚决不去碰！ 对于不少太俏的法拍房，尽量在“三拍”时再出手。 如果想投资“法拍房”，需要你有慧眼识珠，能完整地查处该房产的抵押、债务和担保情况，对该房屋做到“知根知底”。建议还是提前找个律师。
总之，以某种程度上讲，法拍房不是一个便宜的买房渠道，而是一个“让你觉得会便宜”的卖房渠道。 建议刚需一族、尤其是小白刚需，如果跟风入法拍房，你很可能就捡到一个Big Trouble！ END |
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