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2014年房地产企业所得税查什么？ 应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。 （一）收入方面 除前述营业税部分的相关问题外，还应检查： 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策 1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。 2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。 3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。 4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或直接冲减成本费用。 （二）成本费用方面 1.取得的土地资产是否不按规定计价。 是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。 2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策 （1）是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。 （2）征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，是否在各个项目进行合理分摊。 3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。 （1）是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。 （2）是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。 房地产企业上下游行业企业所得税税率虽然都执行25%，但是由于土地增值税清算这一税种一枝独秀，虚增成本又由于商品房开发这种产品的特殊性，单从财务角度很难证明其不真实，于是，利用关联公司关联交易或花钱买票入账增加成本更加隐蔽。 （3）采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。 （4）是否虚列工程监理费。中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策 4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。 取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等 5.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。 （1）是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。 （2）企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本。 （3）一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。 （4）未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。 （5）虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策 （6）发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。 6.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额 （1）将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。 （2）由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理。 （3）在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。 （4）临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。 7.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。 （1）“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策 （2）开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。（樊剑英：这句话应该修改，非我本意） （3）工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整。 （4）计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。 （5）是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。 8.其他问题。 （1）各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策 （2）政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税和土地增值税。 （3）以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整。 （4）接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入账，少缴所得税； （5）固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税； （6）无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。 2014年房地产个人所得税查什么？中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策 （一）未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。 （二）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。 （三）以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税） （四）以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。 （五）支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。 （六）房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。 （七）为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。 （八）各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。 房地产企业工资总额高、福利费高、人数却不多，个人所得税高，有主观动机，就看客观事实了。 2014年房地产土地增值税查什么？ 除上述营业税、企业所得税里已涉及问题外，还应注意检查： （一）对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。 （二）是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。 （三）是否按规定确定土地增值税的清算单位。中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策 （四）是否按规定进行成本费用分摊。 （五）是否按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。 （六）清算后又销售或有偿转让的房地产，是否按规定进行纳税申报。 土地增值税在这么多税种中是税企争议最大的一个，加上各地各有政策，风险也是极高极高的。 2014年房地产土地使用税查什么？ （一）已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。 （二）土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。 （三）开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税。 （四）未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 2014年房地产契税查什么？ （一）出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。 （二）以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。 （三）以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。 （四）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策 开发商为了拿地，难免提前介入部分政府工程，或投资或建设，存在以工程换地的形式，这种无偿行为营业税不视同收入，但是契税却不能少交。 （五）承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否未按规定缴纳契税。 （六）分期支付方式取得的土地使用权，是否未按合同规定的总价缴纳契税。 （七）竞价土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否未按规定申报缴纳契税。 有一种情况例外，以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。 2014年房地产房产税查什么？ （一）自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。 （二）是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。 （三）与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。 （四）新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。 （五）国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值，是否按照有关规定申报缴纳房产税。 （六）自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策 （七）是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 2014年房地产印花税查什么？ （一）各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。是否将应税凭证划为非税凭证，漏缴印花税；是否应纳税凭证书立或领受时即行贴花，而直到凭证生效日期才贴花纳税。中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策 （二）房屋销售（预售）合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。 （三）2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否按规定申报缴纳印花税。 目前，各地售房合同印花税多是按照收入核定，收入准确，问题不大，但是成本类合同种类多，适用税目税率复杂，印花税风险较大。 |
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