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商品房预售阶段税收争议问题处理

2014-05-06  碧海云天...
一、预售的合法性问题

2007中华人民共和国城市房地产管理法
第四十五条   商品房预售,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售(续1)
2010关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知
未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。
商品房预售(续2)
注1:是否属于违法预售房地产,应该由当地的房地产开发管理部门来确定,税务机关即使证据确凿,也不能界定收取的款项为非法收入。
注2:实际工作中应按照企业在内部 认购阶段取得的预售款预征所得税,但有关行政部门判定该收入为非法收入除外。

二、开盘前的预收款税收处理

2010河北关于营业税若干政策问题的公告
房地产开发企业在开发、销售商品房过程中,以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项,均属于预收性质的款项,其纳税义务发生时间与预收房款相同,为收到款项的当天。    (所得税?)
开盘前的预收款(续)
1995国税函156号营业税问题解答(之一)
营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
收入的范围
2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第五条  开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。

一、商品房预收收入的确认时间的争议问题处理

2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第六条  企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现
(四)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

问:根据国税发[2009]31号文,第十四条中规定“已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本”。
如果某间房子已完工,可售面积是120平方米,总价是100万,采取银行按揭方式销售。至当年12月31日止,仅收到首付款30万。请问当年“已实现销售的可售面积”是120平方米还是36平方米?

依据:
根据国税发[2009]31号文第六条第(三)款规定,如果采取按揭方式销售房地产,应按照合同的约定确定收入。一般情况下,首付和银行应同时进行,即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距,也应按照销售合同约定的时间确定收入。所以,上述可售面积应按120米计算。

营业税实施细则第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

四:关于房地产企业印花税问题

财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知(财税[2006]162号)  
一、对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。
二、对发电厂与电网之间、电网与电网之间(国家电网公司系统、南方电网公司系统内部各级电网互供电量除外)签订的购售电合同按购销合同征收印花税。电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证,不征收印花税。
三、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
四、对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。                  财政部 国家税务总局
             二○○六年十一月二十七日


财税32号关于购房人办理退房有关契税问题的通知
对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。

五;关于手续费和佣金的税务处理

(一)财税[2009]29号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知
一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出,不超过以下规定计算限额以内的部分,准予扣除;超过部分,不得扣除。

  1.保险企业:财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%(含本数,下同)计算限额;人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额。
  2.其他企业:按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。
  二、企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同,并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外,企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。
  三、企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。
  四、企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出,应当通过折旧、摊销等方式分期扣除,不得在发生当期直接扣除。
  五、企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额,并如实入账。
  六、企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料,并依法取得合法真实凭证。

(二) 国税发[2009]31号文件第二十条规定,
企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。该规定意味着对佣金实行限额扣除,而不是全额扣除。但是该规定不适用于支付给境内企业的佣金。

(三)佣金的纳税地点

营业税暂行条例
第十四条 营业税纳税地点:
(一)纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
但是,纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务,应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。

佣金的纳税地点(续)
2004总局令第7号税务登记管理办法
第十条(五)从事生产、经营的纳税人外出经营,自其在同一县(市)实际经营或提供劳务之日起,在连续的12个月内累计超过180天的,应当自期满之日起30日内,向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记,税务机关核发临时税务登记证及副本;

(四)房地产开发公司采用“购房回租”等形式,进行促销经营活动,如何征税?

参考答案:根据《广西壮族自治区房地产业营业税管理办法(试行)》(2010年第9号公告)第十八条的规定以及《国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》(国税函[1999]144号)的规定:房地产开发公司采用“购房回租”等形式,进行促销经营活动(即与购房者签订“商品房买卖合同书”,将商品房卖给购房者;
同时,根据合同约定的期限,在一定时期后,又将该商品房购回),根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定,对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。
五、样板房的税务争议处理

2009国税发31号第二十七条
开发产品计税成本支出:(六)开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括。。。项目营销设施建造费等。

但:中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

注:开发产品内的样板房装修费
2008广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引
房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的,其装修费用计入房地产开发费用;
对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的,其样板房装修费用计入房地产开发成本。

2010厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法23
2008青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法16.5

样板房的土地增值税务处理。
一、单独建造、事后拆除的
建造成本和装修费用,作为长期待摊费用处理,参照企业所得税法实施条例第七十条的规定分期摊销(销售费用),摊销年限不得低于3年。
注:以经营租赁方式租入房屋进行装修,发生的租金和装修费用在租赁期间均匀摊销(销售费用)

二、在开发产品内建造,事后出售
建造成本和装修费用,作为开发成本处理,不允许在当年申报扣除,但允许在未来实际销售年度申报扣除,同时可以享受土地增值税的加计扣除。
注:开发产品包括住宅、非住宅

三、利用公共配套设施作为样板间的
如果属于非营利的公共配套设施,建造费用按照公共配套设施处理,装修费用作为长期待摊费用处理
开发产品的样板间(续)
情形:出售小区内已建成商铺,但书面合同约定三年后再实际交付。在这段期间,开发商保留控制权,用于售楼部或样板间、家居展示等用途。
2008国税函576号关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复
国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复
国税函[2008]576号
房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定,房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人,但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。
根据个人所得税法的有关规定精神,对上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得,按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额,按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。

六、赠送家用电器的税务会计处理

国税函[2006] 1278号关于中国移动有限公司内地子公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知
2007国税函778号关于中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销售附带赠送行为有关流转税问题的通知
2007国税函1322号关于中国网络通信集团公司及其分公司和中国网通(集团)有限公司及其分公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知

国家税务总局关于中国移动有限公司内地子公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知
国税函[2006]1278号
近接中国移动通信集团公司《关于所属境外上市公司内地子公司业务销售附带赠送涉及营业税和增值税相关问题的请示》(中移财〔2006〕306号),请求明确中国移动有限公司内地子公司开展的以业务销售附带赠送服务或实物形式的业务有关流转税政策问题。现将有关问题明确如下:
中国移动有限公司内地子公司开展以业务销售附带赠送电信服务业务(包括赠送用户一定业务使用时长、流量或业务使用费额度、赠送有价卡预存款或有价卡)的过程中,其附带赠送的电信服务是无偿提供电信业劳务的行为,不属于营业税征收范围,不征收营业税。
中国移动有限公司内地子公司开展的以业务销售附带赠送实物业务(包括赠送用户SIM卡、手机或有价物品等实物),属于电信单位提供电信业劳务的同时赠送实物的行为,按照现行流转税政策规定,不征收增值税,其进项税额不得予以抵扣;其附带赠送实物的行为是电信单位无偿赠与他人实物的行为,不属于营业税征收范围,不征收营业税。
  国家税务总局
二○○六年十二月二十八日

赠送家电会计处理
一、销售前明确承诺赠送的
1、属于捆绑销售,不需要单独计算增值税,实质上是合并计算销售不动产营业税
2、如果赠送的家电、家居构成房屋的附属设备或设施,则属于开发成本,未来可以享受土地增值税的加计扣除,如可视对讲系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间等,否则计入销售费用,如空调、电冰箱、家具等。

二、如果采用有奖销售形式,由于是否赠送具有不确定性,或者明确赠送但金额不确定,均属于销售费用,同时扣缴个人所得税
如是人人有份,不交个人所得税。

财税[2011]50号关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知

赠送家电的发票
如果开发商没有过渡发票,即要求供应商的发票抬头为业主,自己只负责办理转交,则房地产销售收入和销售成本不包括赠送的家电金额。
如果开发商过渡了发票,即要求供应商的发票抬头为自己,自己统一开具销售不动产发票,则房地产销售收入不得扣除赠送的家电金额,但家电金额可以作为销售费用或开发成本处理。

七、商品房预售款的税务争议处理

2006企业会计准则第 14 号——收入
2008国税函875号关于确认企业所得税收入若干问题的通知
成本可靠计量标志一般认为应办理 竣工决算。在办理竣工决算前,预售款和缴纳的营业税金等均不进入会计损益,即会计利润一般仅反映期间费用

预售年度会计处理
借:银行存款          借:应交税费
贷:预收账款          贷:银行存款
注:只影响资产负债表,不影响损益表。但按照纳税资金能力原则,必须按照税法规定的预计计税毛利率计算征收所得税
债务偿还程序
竣工决算年度会计处理
借:预收账款
贷:主营业务收入
借:营业税金及附加
贷:应交税费
借:主营业务成本(已售)
开发产品         (未售)
贷:开发成本

八、预售阶段所得税季度预缴争议处理

2008国税函635号关于填报企业所得税月(季)度预缴纳税申报表有关问题的通知
对于房地产开发企业来说,如果不考虑以前年度亏损,第4行实际利润总额 = 会计利润 + 预售收入×计税毛利率-预售收入对应的营业税金及附加(含土地增值税)
2008国税函299号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知(部分废止)
营业税金
2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第十二条  企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
注:多数省份下发文件,允许扣除预售收入对应的营业税金及附加、土地增值税
权责发生制与配比原则
与收入存在直接因果关系的扣除项目(如销售成本和销售税金),应当与收入保持在同一个纳税年度申报扣除

与收入没有直接因果关系的扣除项目(如期间费用),应当按照权责发生制原则扣除
直接因果关系一般表现为完全变动成本

计税毛利率
第八条  企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。
(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。
计税毛利率(续)
(三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%
注 : 不包括经济适用房等项目配套建设的商铺、车库、地下车位等未完工产品取得的收入
毛利率 = (收入-成本)÷收入
项目所在地≠企业注册地

计税毛利率偏低
由于征收房地产开发企业所得税时,是按照预计计税毛利率暂估销售成本,因此不属于预缴税款性质,未及时申报预售收入,或者期间费用在汇算清缴时没有正确纳税调整,导致少缴纳税款的,应当按照征管法63条偷税处理
如果税务机关核定的计税毛利率低于实际毛利率的,应当在项目完工或者决算年度补缴所得税款,但不涉及滞纳金和罚款。
法律性质
征管法第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。
房地产企业按照会计规范的要求,在办理竣工决算前不需要在账簿上记载会计收入和成本,但按照税法规定应当进行纳税调整,否则属于“进行虚假的纳税申报”


亏损弥补
2008国税函635号关于填报企业所得税月(季)度预缴纳税申报表有关问题的通知
注:季度申报可以弥补以前年度亏损,但第一季度的申报如果在上年度汇算清缴前,无法弥补上年度亏损

从新的季度申报表的逻辑结构分析,也可以弥补当年以前季度的亏损
季度预缴申报表

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