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工业用地所建设房屋合同的效力 案情简介： 原告诉称，被告一为某科技大厦的开发企业，被告二为被告一房产销售的代理机构，原告与被告一、二签订了《房屋转让合同》，约定被告一将某科技大厦的部分房屋转让给原告，原告依约支付了首付房款，被告一亦交付了房屋。原告认为被告一没有取得商品房预售许可证，且所销售房屋的土地使用权性质为工业用地，违反法律规定，要求：1、确认原告与两被告签订的《房屋转让合同》有效；2、判令两被告按合同的约定承担不能按期办证的违约金；3、本案的诉讼费用由两被告承担。 争议焦点 本案争议的主要焦点有： 一、《房屋转让合同》是否有效？ 二、原告是否有权主张违约金，主张违约金的数额是否合理？ 三、两被告是否需要承担连带责任。 综观全案，《房屋转让合同》是否有效成为争议的核心焦点。若《房屋转让合同》无效，则两被告只能基于缔约过失责任做相应请求；若《房屋转让合同》有效，原告才能基于有效的《房屋转让合同》请求两被告承担包括约定违约金在内的违约责任。 律师解析： 第一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定并不限制当事人对房屋进行处分，即并不影响当事人的房屋转让合同的效力。房屋转让的行为未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效的法律行为。 第二、《中华人民共和国担保法》的相关规定旨在保护抵押权人及买受人的利益，在保障抵押权人及买受人利益的情况下，转让行为不当然无效。 第三、原告与被告一、二三方签订的《房屋转让合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。 涉案大厦系经国家合法审批建造，虽至今未取得房屋所有权证，但其产权明晰，故对房屋进行转让的行为未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效的法律行为。 具体到本案，涉案房屋的第一次抵押登记，虽发生在《房屋转让合同》之前，但其已注销，使相应抵押权归于消灭，故房屋转让行为并不影响抵押权人及买受人的实质权利，现再依此主张合同无效，于法无据。至于抵押登记注销后的第二次抵押，因系发生在《房屋转让合同》之后，不影响合同的效力。应该说，本案的法官继承发扬了司法判例的精神，对现有的法律作了一定的突破。《房屋转让合同》签订之时，双方要约、承诺一致，合同即告成立。合同成立后，国家的法律通常即应当对其合同法性（合同的效力）进行评判。换而言之，合同成立后，合同是有效、无效、相对有效、相对无效即应有结论。本案的判决出于均衡利益的需要，将对《房屋转让合同》的效力评判推后了；而后又认为第二次抵押登记在合同成立之后，不影响合同的效力。仔细推敲，判决对于合同效力认定的时间节点用了不同标准，有违于逻辑。 审理判决 法院在原、被告双方举证、质证、辩论的基础上，经过调查审理，围绕上述争议焦点作出了认定，进一步结合双方的其他证据，最终做出确认《房屋转让合同》有效、被告一酌情支付原告违约金、并且原告以后不得再对被告一逾期办证的违约行为另行主张违约金、驳回原告其他诉讼请求的判决。 |
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