房地产挂牌交易规则

一、适用范围
挂牌交易指深圳市土地房产交易中心（以下简称本中心）接受有关单位的委托，发布挂牌交易公告，以公开挂牌交易方式转让已建成并取得《房地产证》的不动产的一种形式。


二、竞买约定
在提出竞买申请前，竞买人应当现场踏勘标的物，查阅标的物的相关资料及交易文件。有异议或疑问的，应在提交竞买申请前向本中心提出。竞买人提交《挂牌竞买申请书》的，视为对交易标的物现状（含瑕疵）无异议，对交易条件和交易文件内容清楚并愿意受其约束。
前款所称相关资料，包括《房地产证》、《房地产委托挂牌交易合同书》（以下简称《委托合同》）等，竞买人可到本中心查阅；前款所称交易文件，包括《挂牌交易公告》、《挂牌竞买申请书》、《成交确认书》（样本）和本交易规则，其文本可在http://www.§查阅或下载。


三、申请竞买
申请竞买手续按提交竞买申请、交纳履约保证金、开具履约保证金收据、选择竞买标的物的顺序依次进行。
（一）提交竞买申请
提交竞买申请应提供下列资料：
1、竞买人身份证明文件：
(1)竞买人为自然人的
A、个人身份证原件；
B、委托他人代为竞买及办理相关手续的，还应提供经公证的授权文件（应当列明具体委托事项和委托权限）及委托代理人的身份证原件。
(2)竞买人为企业的
A、营业执照复印件（核原件）；
B、法定代表人证明书及其身份证复印件；
C、委托他人代为竞买及办理相关手续的，还应提交法定代表人签署的授权文件（应当列明具体委托事项和委托权限）及委托代理人的身份证复印件（核原件）。
  (3)竞买人为其他组织的
A、主体资格证明文件；
B、负责人证明书及其身份证复印件；
委托他人代为竞买及办理相关手续的，还应提交负责人签署的授权文件（应当列明具体委托事项和委托权限）及委托代理人的身份证复印件（核原件）。
(4)竞买人为境外企业或组织的
其身份证明文件应当按规定公证或认证。附属证明文件可以用其他语言，但必须附中文译本，所有解释以中文为准。
2、境外机构和个人参与竞买的其他要求：
(1)境外机构和个人参与非自用商品房竞买的，应提交商务主管部门核发的《外商投资企业批准证书》和工商部门核发的《营业执照》；
(2)除已获批准从事经营房地产业的企业外，其他境外机构参与商品房竞买的，应提交已在我市设立分支、代表机构的证明文件，以及所购商品房只能自用的承诺书，且仅限购办公类商品房；
(3)港澳台地区居民和华侨应提供之前未在我市购买过商品房、此次竞买房屋为自住的承诺书，且仅限购住宅类商品房；
(4)其他境外个人参与商品房竞买的，应提交公安部门签发的居留许可，该居留许可或签证中在境内工作、学习时间应超过一年，以及之前未在我市购买过商品房、此次购房为自用的承诺书，且仅限购住宅类商品房。

（二）签署《挂牌竞买申请书》
经审核，申请资料符合竞买要求的，竞买申请人签署由本中心出具的《挂牌竞买申请书》一式两份，双方各执一份。并由竞买申请人设置密码，用于选取竞买标的物和进入电脑竞价系统报价。
有下列情形之一的，为无效竞买申请，本中心不予受理：
（1）在竞买申请受理期限届满后提交竞买申请文件的；
（2）竞买申请文件不齐备或不符合规定的；
（3）竞买申请文件字迹不清，无法辨认的；
（4）竞买人不具备相应主体资格或不符合公告规定的交易条件的；
（5）委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的；
（6）电话、邮寄或口头提出竞买申请的；
（7）申请文件或申请程序有不符合法律、法规、公告或本规则规定的其他情形的。

（三）交纳履约保证金：
委托人已书面同意履约保证金由本中心代收。竞买人须凭《挂牌竞买申请书》按公告规定的时间和金额将履约保证金交纳至下列帐户：
户    名：深圳市土地房产交易中心；
开 户 行：深圳市建设银行香蜜湖支行；
帐    号：44201521700050000370。

（四）开具履约保证金收据
竞买人凭《挂牌竞买申请书》和银行进帐单据到本中心财务窗口确认，并开具保证金收据。

（五）选择竞买标的物
竞买人凭《挂牌竞买申请书》上的竞买人编号、密码到本中心专用电脑终端选择竞买标的物。选择标的物完毕后，竞买人应当按照电脑提示打印《客户竞买清单》。
下列情形之一者，将无法选择标的物：
1、未交纳或未在规定的时间内交纳履约保证金的；
2、已交纳履约保证金，但未开具收据的；
3、交纳的金额不符合履约保证金要求的；
4、在截止时间后选择的。
特别提示
1、竞买申请人提交竞买申请资料仅为申请竞买程序的其中一个步骤，本中心出具《挂牌竞买申请书》并不表示申请竞买手续完毕。只有在成功选择竞买标的物并打印《客户竞买清单》后，竞买申请人方可取得竞买资格。因此，未在公告规定的时间内完成全部申请竞买手续的后果，概由竞买申请人自行承担。
2、密码由竞买人负责保管和保密。如有遗失的，其后果由竞买人自行负责；如因泄露密码，造成他人进入电脑系统选取竞买标的物或报价的，视同竞买人选取的竞买标的物或报价，由竞买人承担法律责任。前述泄露密码是指竞买人将密码故意或过失泄露给他人的行为，包括但不限于进入电脑系统后，离开终端前不退出系统致使他人可以继续选取竞买标的物或报价的，或者放任他人进行操作等情形。
3、关于履约保证金。申请人交纳的履约保证金，经交易中心确认后，仅适用申请人选定的标的物，不再适用于该竞买场次的其他标的物，也不再适用于竞买其他场次的标的物。竞得标的物的，履约保证金将在签订《深圳市二手房买卖合同》（以下简称《买卖合同》，文本以政府部门打印的为准）后转为《买卖合同》的定金，并适用定金罚则；未竞得标的物的，履约保证金将自本次交易结束次日起3个工作日内，由交易中心自动退回至原帐户。


四、关于租约及优先购买权问题
标的物有租约的，除《委托合同》和《挂牌交易公告》另有说明外，竞得人应当继续履行租约。依法享有优先购买权的，优先购买权人未在规定时间内办理竞买手续的，视为放弃优先购买权，不影响挂牌交易。竞买中，以“跟举”的方式体现优先购买权。


五、竞价程序与规则
（一）查询竞买申请情况
电脑报价时间截止前60分钟，标的物竞买情况将以“无人竞买”、“1人竞买”和“多人（指2人以上<含2人>，下同）竞买”的方式显示在本中心交易大厅显示屏，届时竞买人应当到我中心交易大厅查询。

（二）竞买人电脑报价
竞买人在电脑报价期间，只能凭竞买人编号、密码使用本中心的专用电脑报价终端自行报价。标的物多人竞买的，竞买人亦可选择在电脑报价时间截止后，现场举牌竞价。
同一竞买人允许多次报价，但电脑竞价系统不接受下列报价：
1、低于挂牌起始价的报价；
2、电脑报价时间截止后的任何报价；
3、不符合竞价阶梯（指相邻两次报价间的最小递增幅度）的报价，但购买权优先于当前最高报价人的竞买人的不低于当前最高价的报价除外。
竞买人报价时应当仔细、慎重操作，报价一经电脑竞价系统确认后即具法律效力，不可撤回。任何失误操作的理由本中心均不予接受。

（三）撮合
1、标的物无人竞买，或仅1人竞买但竞买人放弃电脑报价的，该标的物不成交；
2、电脑报价时间届满后，仅1人竞买的标的物，若其报价等于或高于挂牌起始价，并符合其他交易条件的，则该竞买人即为竞得人，其报价即为成交价，并由本中心宣布成交，不再转入现场竞价程序；
3、多人竞买的标的物，在电脑报价时间截止20分钟后转入现场竞价程序。

（四）领取竞买号牌
多人竞买的标的物，所有竞买该标的物的竞买人均自动取得现场竞价的资格，并可申领竞买号牌。请竞买人务必在电脑报价时间截止前60分钟到达现场竞价地点，并在现场竞价开始前，凭本人身份证、客户竞买清单、受理回执领取已分配好的竞买号牌，参加现场竞价，不再另行通知。
取得现场竞价资格的竞买人，在其竞买的标的物现场竞价前，未领取竞买号牌的，视为放弃现场竞价的权利。
竞买号牌代表竞买人的资格，因竞买人未尽到保管义务，致使他人使用该号牌应价的，视为竞买人的报价，并由其承担相应的法律责任。

（五）现场竞价
现场竞价按以下程序和规则进行：
1、主持人宣布现场竞价规则；
2、现场竞价开始，竞买人出示竞买号牌，主持人核对竞买人；
3、竞买人以举牌方式应价。应价规则如下：
(1)若标的物在电脑报价时间内无人报价的，现场竞价的起叫价为挂牌起始价；现场竞价过程中无人应价的，该标的物不成交；
(2)若标的物在电脑报价时间内已有竞买人报价的，现场竞价的起叫价为电脑报价截止时的有效最高报价增加一个应价阶梯；应价没有等于或高于现场竞价的起叫价的，电脑报价期间的有效最高报价继续有效，其报价人即为竞得人；
(3)应价过程中，现场竞价主持人将依照实际情况自主调整竞价阶梯；
(4)竞买人最后一次举牌应价时，经主持人宣布最后应价数目“第一次”、“第二次”、“最后一次”而没有人举牌应价的，主持人以击槌方式确认成交。主持人一经落槌，不再接受任何报价。

（六）签约
竞得人即时与本中心签订《成交确认书》。申请人为企业的，请携带公章、法定代表人身份证原件，非法定代表人签署的，还须出示授权委托书及代理人身份证原件；申请人为个人的，请携带身份证原件，非本人签署的，还须出示经公证的授权委托书及代理人身份证原件。无法当场签订的，将视为违约，由此产生的法律责任由竞得人承担。
委托人和竞得人在签订《成交确认书》后10个工作日内（时间最终以《委托合同》为准）签订《买卖合同》。文本以政府部门打印的版本为准。委托人和竞得人因履行《买卖合同》产生争议的，由委托人和竞得人双方协商解决，与本中心无关。

（七）退款
本中心于本次交易结束次日起3个工作日内退还未竞得人的履约保证金（不计利息）。

（八）电脑报价期间技术故障处理
电脑报价截止前1小时内发生或持续电脑报价系统技术故障的，包括但不限于停电、死机、病毒干扰等情形的，尚未完成的电脑报价和现场竞价，顺延至技术故障排除后的下一个工作日的同一时刻或按本中心的通知进行。


六、成交价款支付
成交后，竞得人已交纳的履约保证金自动转为《买卖合同》的合同定金，并适用定金罚则。竞得人须自《买卖合同》签订之日起5个工作日内付清全部成交价款（付款时间最终以《买卖合同》约定为准）。竞得人可自主选择将成交价款直接向委托人支付或交本中心托管(若委托人在《委托合同》中要求竞得人将成交价款直接向委托人支付的，则竞得人须按委托人的要求办理）。竞得人直接向委托人支付的，其风险由竞得人自行承担。
托管是为保证竞得人资金安全，经委托人同意，由本中心代委托人收取成交价款，在标的物产权转移登记被核准后，由本中心返还成交价款给委托人。


七、标的物移交及产权转移登记
竞得人支付全部成交价款后，由委托人和竞得人按照《买卖合同》规定的时间办理标的物移交和产权转移登记手续。标的物移交前，因委托人使用、取得该标的物所产生的费用，委托人在《委托合同》中已承诺由其在移交时负责交清；移交后产生的费用由竞得人承担。产权转移登记的税费，按照国家规定的课税（费）对象各自承担。

八、交易服务费
成交后，由交易中心向委托人单方收取交易服务费。


九、委托人特殊情况处理
（一）自公告发布至产权转移登记核准期间，出现司法机关查封标的物、行政机关限制标的物权利的，按下列不同情况分别处理：
1、公告发布后，暂无人提出竞买申请的，相关标的物的交易中止；
2、公告发布后，已有人提出竞买申请但尚未成交的，相关标的物的交易中止，并由本中心退回竞买人的履约保证金（不计利息）；
3、标的物已成交，但转移登记尚未被核准的，由竞得人自行与委托人协商延迟签订解除、变更履行《买卖合同》，并由委托人承担其依法应承担的全部责任。本中心按照委托人和竞得人已达成的协议，处理扣除委托人应付的交易服务费后的合同定金和托管款项。自查封或权利受到限制之日起30日内未达成协议的，本中心可以按照竞得人要求退款的书面申请，在5个工作日内退还竞得人的合同定金和托管款项（不计利息）。

（二）房地产权登记机关驳回登记申请的，按照委托人与竞得人的协议或生效的司法文书处理成交价款（代收或托管的，本中心无须支付利息），但如果驳回登记是因委托人原因造成的，可参照前项有关方式处理。
按前款处理后，竞买人或竞得人还可依法追究委托人的其他责任。


十、竞得人违约处理
竞得人有下列行为之一的，视为违约。竞得人交纳的定金（或履约保证金）
归委托人所有，不予退还；委托人可以依法经书面通知后单方解除《买卖合同》。委托人重新委托本中心挂牌交易的成交价，低于本次交易成交价的，本次交易的竞得人必须按实际差额赔偿；同时委托人可追究竞得人的其他法律责任：
（1） 不能当场与本中心签订《成交确认书》，或未按照《委托合同》规定与委托人签订《买卖合同》的；

（二）未按照《买卖合同》规定支付成交价款的；

（三）竞得人提供虚假文件或隐瞒事实的。


十一、风险及瑕疵提示
交易中心根据委托人（转让人，下同）的委托，按标的物的现状挂牌交易，标的物（房产）按套转让，标的物面积来源于《委托合同》和《房地产证》，仅供参考，实际面积以房地产权登记部门最后核准面积为准，有出入的，成交价款概不多退少补。委托人告知本中心的标的物的内容（含瑕疵）及其作出的承诺和本中心在业务权限范围内了解的标的物的情况，已以《挂牌交易公告》和其他方式作了公开告知。虽然委托人在《委托合同》中承诺对其所提供资料的真实性、合法性、有效性、全面性和标的物的合法性负责，但是涉及委托人可能存在的债务，以及标的物可能设定的第三人债权、租赁关系、建筑质量及权利被限制等问题本中心无法核实。因此，标的物在核准转移登记前，不排除存在潜在风险（例如：司法查封、行政机关限制房地产权利等）的可能，竞买人参与竞买，视为愿意承担此风险，并认为因此产生的后果和责任与本中心无关。


十二、本交易规则未尽事宜，以挂牌交易文件的有关规定为准。


    
                             深圳市土地房产交易中心