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一方买地建房并居住，另一方却持有房产证- 房子到底归谁所有？ 评析 在线荐稿记者博客联系记者 □记者孙燕通讯员陈建伟王磊华 现实生活中，发生在公民之间的房屋买卖现象较为常见，在房屋交易后，因房价飙升，卖房人拒不协助办理房屋产权过户手续的现象也并非个案。那么，公民应该如何保护自己的合法权益？本案的审理可以给我们提供一个有益的借鉴。 案情 党某和宋某系夫妻关系。1984年，夫妻二人与赵某口头协商，赵某将位于许昌市向阳路的一块土地的使用权转让给二人，协商后夫妻二人在此处建造房屋数间。1996年，夫妻二人以赵某的名义办理了房产证。之后，夫妻二人又在此房产上进行了添建，后一直居住至今。后夫妻二人要求赵某协助办理该房产的过户手续遭拒，遂起诉至许昌市魏都区人民法院，请求法院确认该房屋所有权归夫妻二人所有；被告赵某协助办理该房屋产权过户登记手续。 审理 许昌市魏都区人民法院经审理认为，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。位于许昌市向阳路的房产虽登记在被告名下，但二原告提供的证据能够充分证明上述房产系其合法建造，系该房产的实际所有权人。二原告要求确认上述房产所有权归其所有及要求被告协助办理房产登记变更手续的请求合法，应予支持。法院遂依法判决位于许昌市向阳路的房屋所有权归原告党某、宋某所有；被告赵某协助办理上述房屋的产权过户手续。 宣判后，被告赵某不服，提出上诉。许昌市中级人民法院经审理依法驳回上诉，维持原判。 评析 本案系房屋确权案例。原、被告对涉案房屋所有权的归属存在争议：二原告以被告将土地使用权转让给二原告，二原告出资建造房屋为由主张对房屋享有所有权；被告则以该房屋登记在其名下为由抗辩原告的主张。如何确权，应妥善处理以下三个问题： 一是关于被告房产证的证据效力问题。房屋作为不动产，其物权的设立、变更和消灭，以登记为必要。房屋一经行政主管部门登记并向申请人颁发房屋所有权证书，即产生对外公示公信的效力，使得善意的第三人有充分的理由相信房屋登记的所有权人对登记在其名下的房屋享有所有权，从而放心大胆地与之交易。但是，房屋所有权证所具有的这种物权效力，在无相反的证据推翻登记物权状况的情况下，推定登记的权利人对房屋拥有所有权。但如果有充分的证据证明登记的所有权人并非真正的权利人，在不涉及善意第三人合法权益保护的前提下，人民法院可以根据查明的事实，否定房屋登记行政主管部门确定的房屋归属。本案争议的房屋虽然登记在被告的名下，但二原告提供的证据充分证明了被告将土地使用权转让给二原告，以及二原告在上面投资建造房屋的事实。因此，本案争议房屋的所有权应归二原告所有。 二是关于原告未经行政诉讼能否直接提起民事诉讼请求确权问题。本案被告持有行政机关为其颁发的争议房屋的所有权证，原告未经行政诉讼能否直接提起民事诉讼请求确认争议房屋的权利归属？对此，法院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”因此，无论是从减少当事人诉累的角度考量，还是从解决当事人纠纷的角度出发，本案民事诉讼都应该继续审理，原告完全可以不经行政诉讼径行提起民事诉讼请求法院进行确权。 三是关于原告提起诉讼是否超诉讼时效的问题。诉讼时效，是指权利不行使的事实状态在法定期限内持续存在，即发生权利人丧失权利的法律效果的制度。根据民法理论，诉讼时效仅适用债权请求权，不适用物上请求权。所谓物上请求权，也称物权的请求权，是指当物权的圆满状态受到妨害或有被妨害之虞时，物权人为了排除或预防妨害，请求对方为一定行为或不为一定行为的权利。只要权利人发现其权利受到了侵害或受到妨害，就有权利行使物上请求权。所以，一般情况下，物权请求权不应受诉讼时效的限制。本案原告的诉讼请求为确认涉案房产归其所有，并要求被告协助办理房屋产权过户手续，其行使的权利为确认物权请求权及排除妨害的物权请求权，并不适用诉讼时效的相关法律规定。因此，也就不存在原告起诉是否超期问题。 |
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