我们当初撰写《中国的房地产周期》时指出中国的房地产暂时还没有大问题。时隔两年,虽然我们的很多结论都已为现实所印证,但我们也面临一个十字路口:衰退真的来了吗?还会是“短周期调整”吗?还会迎来“否极泰来”的繁荣境况吗?
现状:房地产衰退真的要来了吗?
2013年10月之后,房地产景气指数、销售、投资下滑明显,房价环比下跌逐渐扩大、库存上升。“衰退”迹象比较明显。但究竟是“短衰退”还是“长衰退”?这一次可能真的与以往不同。
房地产衰退的两种典型模式:美国VS日本
经典18-20年房地产周期中,房价上涨大约14年,大约4-5年衰退期,美国具有比较典型的房地产周期,但凡周期,一些“逆周期”政策是有效的;1991年后日本房地产衰退不能用周期来解释,逆周期政策也无法扭转房地产持续衰退的局面。
房地产为什么会结构性衰退?
后工业化:无论是20世纪初的美国还是70年代的日本,都经历由工业化后期到后工业化时期的过渡,经济增速回落和房地产价格的调整,调整时间在5-8年之间。中国也正经历这一阶段;
劳动人口占比:日本历史上的两次明显的房地产价格调整,都重叠了劳动人口占比的下降;2011年开始,中国也面临劳动人口占比下降的困境;
置业周期:日本的房地产价格与其国内的改善型需求更趋一致;对中国而言,2012年后改善型需求逐渐回落、2014年后刚性需求长期回落,未来4-6年,置业需求因素支撑减弱;
本币升值影响。本币升值并不意味着房地产价格上涨,而更可能的是一种催化剂和助推器。
当爱已成往事:后地产时代与后工业时代的策略思考
每个时期都有不同的“牛股”特征,从工业化加速及房地产繁荣(1996-2006)、经济全面繁荣(2006-2007)、后工业化(2013至今),经济大背景是“牛股”的温床,我们也看到这样一个路径:工业+地产+消费->有色、非银->TMT+医药,后工业化时代,工业与原料为“熊股”风险地。
2014年或许就是本轮中国房地产周期的拐点,叠加了房地产长周期衰退和结构性“红利”衰退,可能面临比“短周期”调整更大的风险,未来4-6年正是风险的释放期,那些与工业与地产相关的领域都可能面临较大的风险。
后工业化、第三产业崛起是最大的时代背景,与之相关的行业有可能得益于这一时代“温床”,而我们提出的服务业五大领域:移动互联、城市服务、医疗健康、教育娱乐、财富管理应运而生。医药、消费、电信、信息、可选等可能有较好收益。
