固镇县三号棚户区改造项目房屋征收补偿方案

固镇县三号棚户区改造项目房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

 

为加快推进城市建设，改善城市人居环境，规范房屋征收补偿行为，维护公共利益和被征收人的合法权益，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《固镇县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的相关规定，按照固镇县城市总体规划，结合三号棚户区改造项目实际，制定本方案。

一、征收范围

征收固镇县三号棚户区改造项目所涉及到的国有土地上的全部房屋、建筑物、构筑物，征收范围：创业路以北、S101省道以西、三八河以东的合围区域，占地面积1650亩，征收户数约1250户，房屋面积约26万平方米（具体范围以规划红线为准）。

二、征收部门

房屋征收部门为固镇县住房和城乡建设局，房屋征收实施单位为固镇县城关镇人民政府，承担房屋征收与补偿的具体工作。

三、征收签约期限

房屋征收签约期限以固镇县人民政府发布的《房屋征收决定》公告规定的签约期限为准。

四、征收补偿

房屋征收补偿包括：被征收房屋价值补偿；因房屋征收造成的搬迁、临时安置、附属物的补偿；因房屋征收造成的停产停业损失补偿。

（一）被征收房屋价值的补偿

对被征收房屋价值的补偿有货币补偿和产权调换两种方式。被征收人可以选择产权调换，也可以选择货币补偿；除个人商业门面以外的非住宅类房屋实行货币补偿，不予产权调换。个人商业门面（含“住改营”）按沿城市主次街道的第一层、第一自然间予以确认安置面积。

1、被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应根据被征收房屋现状，按被征收房屋价值结算。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场评估价格确定。房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，可通过投票、抽签等随机方式决定。被征收人对经评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向做出评估结果的房地产评估机构申请复核评估；对复评结果有异议的，可以向蚌埠市房地产评估鉴定专家委员会申请鉴定。

2、住宅类被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应按被征收房屋核定面积1﹕1.05的比例提供安置房，并且按安置房市场评估价与被征收房屋市场评估价互补差价。对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被征收人结算差价；对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门结算差价，被征收人付差价款的30%。

3、个人商业门面选择产权调换的，房屋征收部门按被征收门面房核定面积1：0.85互不找补差价；或按被征收门

面房核定面积1：1互补差价，以用于安置门面房市场评估价与被征收门面房评估价互补差价。被征收门面房价值高于安置门面房评估价的，由房屋征收部门向被征收人结算差价；被征收门面房评估价低于安置门面房评估价的，由被征收人向房屋征收部门结算差价，被征收人付差价的60%。

4、在产权调换安置中，按实际安置房屋面积超出应安置房屋面积10%（含10%）以内的部分按安置房建设中标价结算，超出10%以上的部分按市场销售价结算。

5、有合法产权（土地使用证和房屋产权证两证齐全）的独立院落住宅户，选择产权调换，其实际居住房屋面积容积率小于1.0的，产权调换时按容积率1.0确定应安置面积。应安置面积超出被征收房屋按产权调换比例调整后的部分按安置房建设中标价结算，超出容积率1.0的部分按市场销售价结算。

6、被征收人享受双低生活保障待遇、被征收房屋面积人均小于15平方米、选择产权调换的、可按住房保障政策予以安置；选择货币补偿的，可租住廉租房或公租房。

7、产权调换方法

（1）实行就近期房安置、先签约先选房的原则；就近调换是指在本方案征收范围内的调换。

（2）被征收人按应安置房屋面积与提供用于产权调换房屋面积最接近值选择安置房；

3）安置区域根据项目建设和被征收房屋的位置，由房屋征收部门统筹安排。

（二）因房屋征收造成的搬迁、临时安置、附属物的补偿

1、搬迁补偿

选择货币补偿的，按被征收房屋核定面积30元/平方米的标准给予被征收人一次性搬迁补偿，不足1000元的按1000元补偿。

选择产权调换安置的，搬迁费按被征收房屋核定面积10元/平方米的标准一次性支付，不足800元的按800元补偿；被征收人自行解决过渡的，在迁往安置房时，房屋征收部门再给予1000元的搬家补偿。

2、临时安置补偿

选择产权调换的被征收人，自行解决过渡用房的，按被征收房屋核定面积5元/平方米·月给予被征收人临时过渡安置费，每户每月不足400元的按400元补偿，临时安置过渡期一般不超过24个月。征收部门提供临时安置房的，不支付临时安置费。

3、附属物及装修的补偿

（1）房屋征收涉及附属设施、装饰装修（附着物）征收的，按相关标准给予货币补偿（具体补偿标准见附表）。

（2）临时建筑的征收，未超过批准期限的临时建筑，按照附属物标准及剩余使用年限的比例给予货币补偿；超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

（二）被征收人选择产权调换的，征收补偿协议签订后，凭搬迁交房验收单，由房屋征收部门支付过渡费和搬迁费。产权调换差价款在选定的安置房具备交付条件时，由房屋征收部门与被征收人负责结清。

（三）被征收人在过渡期内，收到房屋征收部门安置通知后，应到房屋征收部门办理安置手续，逾期一个月不办理安置手续的，不再享受临时安置费。超出办理安置手续二个月的，按货币化补偿方式予以处理。

七、被征收房屋的相关问题处理

（一）凡公房征收，按被征收房屋价值一律实行货币补偿；涉及资产处置的，按资产处置规定处理。

（二）单位职工居住本单位合法分配的住宅用房，已进行房改的，按本方案规定的补偿政策执行；对房改不完全的，补齐各项手续后，享有与其他被征收人同样的补偿政策；征收对外出租的公有房屋，只补偿房屋产权单位。

（三）因历史原因造成建房手续不全的房屋征收，未经规划部门确认且不能或无法补办手续，属征收所称的历史遗留问题，征收时按下列方式处理：

1、凡1998年4月1日以前建成，在固镇县城区城镇土地调查地籍图上有标注的房屋，征收时房屋面积按100%合法产权予以认定有效建筑面积。

2、凡1998年4月1日以后至2008年4月1日期间建成的房屋，在2008年航测图上有标注的，按证照缺失的具体情况予以认定有效建筑面积。土地使用证、房屋所有权证

两证齐全的按房屋面积100%予以补偿；两证中只有一证的，按房屋面积的95%予以补偿；无两证的，按房屋面积的70%予以补偿。

3、凡2008年4月1日《城乡规划法》实施以来且在航测图上没有标注，又未经合法审批的新建房屋，属违法建设。在征收公告发布前自行拆除的，按照（固征指﹝2013﹞2号文件）给予自拆补助。对于征收公告发布后，未予自拆的违法建筑，一律不予补偿。

（四）被征收房屋用途的确认

1、被征收房屋用途分为住宅与非住宅。非住宅包括商业、生产、经营、办公、仓储等用房。

2、住宅与非住宅的认定以《房屋所有权证》记载的用途为准。《房屋所有权证》未标明用途的，以产权档案记载为准。

非住宅房屋使用功能的认定，以《房屋所有权证》、《土地使用证》或《建设工程规划许可证》等相关有效文件或证书记载的使用性质为准。

3、1990年3月31日《城市规划法》施行前，未经批准，已经改变房屋用途进行经营活动的房屋，同时具备以下条件的，可以认定为商业经营性用房予以补偿安置：

（1）经营部位在《房屋所有权证》确认的合法建筑面积范围内；

（2）持有合法有效的工商营业执照、税务登记证；

（3）征收决定发布时正常经营的。

4、1990年4月1日以后，未经规划部门批准，擅自将非经营用房或《房屋所有权证》记载的原办公、生产、仓储等非商业经营用房改为商业经营性用房的，必须同时具备前项条件并连续经营5年以上(含5年)，按改变后正在使用的商业经营用房市场评估价的70％给予货币补偿。连续经营不足5年的，仍按原房屋用途补偿。

    八、其他规定事项

（一）征收房屋有关设施的迁移。对被征收人原已独立安装的水、电、气、有线电视等，因房屋被征收而发生的迁移费用由房屋征收部门承担。新增户头费用由被征收人自行负担。

（二）被征收人交房前原房屋固定设施、附属物遭人为拆除的，将按损失的价值扣除被征收人的补偿金。

（三）实行产权调换的，应安置面积内办证相关费用由房屋征收部门承担，超出应安置面积的部分，由被征收人承担。

（四）产权调换的交房标准为：符合国家住宅建设有关标准，进户为普通防盗门（高层为防火门），室外窗为铝合金或塑钢；水、电、气、通讯、有线电视到户。

（五）安置房建筑面积均含公摊面积。

 九、本方案自县人民政府发布《房屋征收决定》公告之日起实施。

附表：装饰装修及附属物补偿标准