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舞阳县一开发商未办理商品房预售许可证即对房屋进行预售，刘某认购房屋后，苦等三年，也没有买到想要的房子。原来，该开发商一直未取得商品房预售许可证。那么，刘某是否能以开发商违约为由，要求开发商支付违约金呢？ 身边的事儿 2011年5月，在舞阳的刘某为筹备婚事，与该县一开发商签订了商品房认购协议，协议对房屋的位置、面积、价格、付款方式、违约责任等都有明确约定。协议签订后，刘某按约定当即缴纳了定金一万元，并于2011年6月支付购房余款25万元。之后，因开发商未取得商品房预售许可证，无法与刘某签订商品房销售合同，双方于2013年2月签订购房补充协议，补充协议约定：刘某购买的房屋坐落和价格以认购协议为准，原承诺户型不变，开发商承诺于2013年4月20日开工，2014年12月31日前交付房屋，如逾期交付，开发商按日向刘某支付已交房款的万分之五的违约金；如任何一方违约，除承担违约责任外，还应赔偿另一方的损失，包括间接损失及履行“本协议”带来的增值。双方还约定，2013年 12月31日前领取商品房销售许可证后签订正式商品房买卖合同，若不能签订正式合同，自刘某缴纳房款之日起，开发商按已交房款额每日万分之五支付违约金。 补充协议签订后，刘某还是没有等到想要的结果，至2013年底，开发商仍未取得预售许可证，项目无法开工。眼看购房无望，刘某一纸诉状将开发商告上舞阳县法院，要求解除合同、退还房款、赔偿损失并支付违约金。 法庭审理中，开发商辩解，因其一直未取得商品房预售许可证，根据法律规定，其与刘某所签订的两份协议均应当认定为无效协议。既然是无效的协议，协议中关于违约金的条款也自然是无效的。所以应只返还购房款，不承担赔偿损失和违约金的责任。 结果 近日，舞阳县法院审理此案后，判决开发商与刘某之间的合同无效，开发商返还刘某购房款的同时，参照同期银行贷款利率，支付给刘某的利息损失，同时驳回刘某索要违约金的请求。 法理解说 法院认为，刘某与开发商签订的认购协 议书及补充协议对刘某所购房屋的位置、面积、价格、交付时间等均作出明确的约定，该协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受全部购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。但依照该司法解释第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告开发商至今未取得商品房预售许可证，说明被告未达到《城市房地产管理法》第四十五条规定的商品房预售条件，所以依照《合同法》的有关规定，原、被告双方签订的协议书系无效协议。合同被确认无效后，应将取得的财产予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因而，被告开发商未取得商品房预售许可证即出售房屋，具有明显过错，应在返还刘某购房款的同时，参照同期银行贷款利率，支付给刘某的利息损失。对刘某索要违约金的主张不予支持。 （记者薛华通讯员李广卿张静） |
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