某单位以出让方式取得了住宅国有建设用地使用权，后因无力独自开发，拟将该土地作价出资投入另一房地产公司，在办理土地转移手续时，国土资源行政主管部门有两种不同意见。一种意见认为：土地作价出资是土地转让的特殊形式，按《房地产管理法》第三十八条规定必须完成投资25%以上才能转让，因其尚未开发，不能办理相关转移手续和变更登记。另一种意见认为：《公司法》第二十七条规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”，《房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，以土地作价出资符合法律规定，不属《房地产管理法》第三十八条规定的土地转让情形，无需审查是否达到投资25%条件，只要作价出资行为真实、合法，就应为其办理相关转移手续和变更登记。请问，那种意见正确？ 河南省洛阳市国土资源局 党航行 党航行同志： 土地使用权作价入股是法律允许的。来信提出的问题关键并不是土地使用权可否作价入股，而是某单位以出让方式获得的土地使用权作价投入另一公司的行为是否属于转让。如果属于转让，那么，就必须遵守《城市房地产管理法》有关25％投资比例的规定。如果不是转让，那么当然也没有25％比例的限制。 按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权出售、交换、赠与的行为。某单位以出让方式获得的土地使用权作价入股，实际上是将土地使用权作为资本，投资（转让）于其他的股份制企业，企业的身份因之由原来的土地使用权人（个人独资有限责任公司除外）转变为股份制企业的股东，并以股东身份参与企业分红和享受其他收益。因此，只有满足《城市房地产管理法》规定的25％投资比例的要求，才能办理作价入股手续并办理土地使用权变更登记（过户到股份制企业）手续。实践中，各地国土资源行政主管部门也都是把作价入股作为转让的一个特殊类型来办理的。 本刊特约顾问 侯福志 |
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