缔约过失责任赔偿范围的确认（通过最高院案例解析）

【案例】

2006年4月28日，A县法院与B房地产开发公司签订《商品房团购意向书》一份约定：A法院为本院干警团购被告开发迎宾花园8/9/10#楼，每平米1258元，共计21923平方米，B应于2007年9月16日交房。“如任何一方违约，造成对方不能完全实现合同目的，如解除合同，不买不卖，则违约方应按购房款的20%向对方支付一次性赔偿金”。A向B交付定金50万元，后B因故未能开发小区，将土地使用权转让他人。后A与其他开发公司C签订了购房合同，在相同地段，价格为每平方米1498元。

A起诉。提交《商品房团购意向书》、《商品房团购补充协议》。B对收到A50万元定金的事实无异议。

一审济宁市中级人民法院认为，商品房团购意向书已经具备了合同的主要条款，故应当认定为商品房预售合同。因为B一直未取得商品房预售许可证等手续，故该合同应为无效合同。B应当返还定金50万元。因合同无效，双方当事人对于违约金的约定亦属无效，当事人应当按照过错承担缔约过失责任，并赔偿由此造成的损失。

原每平米1258元，现购房价格为每平方米1498元，购房损失数额应为5045520元。

关于责任承担，B明知自己未取得商品房预售许可证，却与A签订商品房预售合同，有明显过错，承担主要责任。A法院作为司法机构，应当知道B没有商品房预售许可证的事实以及与其签订商品房预售合同带来的后果，也存在一定的过错，应当与承担次要责任。认定A和B将上述经济损失按3：7分担，计B按照5045520元的70%赔偿A的经济损失3531864元；另外30%由A自己承担。

判决：㈠《商品房团购意向书》、《商品房团购补充协议》无效。㈡定金50万7天返还。㈢B在7天内赔偿A人民币3531864元。㈣驳回A其他诉请。

相关法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《合同法》第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

B上诉，二审维持原判。

B申诉，称：1.缔结合同过程中，双方均没有过错，双方明知没有预售许可证，申请人没有隐瞒事实，不应当承担责任。2.A与新开发公司C签订合同，是被申请人自愿变更合同的行为。3.原审损失计算错误。被申请人没有采取积极措施避免损失扩大。4.原审判决不能简单地依前后购房的价格差价来计算损失，这种差价是申请人不能预知的。

最高人民法院审查认为：2份合同无效。B事先未取得预售许可证，事后也未履行补正合同效力的义务，过错明显，承担合同无效主要责任。A未能履行谨慎、合理的注意义务，承担相应过错责任。A与C另行签订购房合同，因建筑材料价格上涨，每平方米增加240元。该损失是客观、现实存在的。因为商品房预售无效而造成的实际损失，属于缔约过失责任的信赖毅力损害赔偿范围之内。因此一、二审判决正确，驳回B再审申请。

 

【本案争议问题的法律分析】

㈠     缔约过失构成要件：

a)         缔约一方的信赖利益受损害的事实

b)        对方当事人必须违反先合同义务

c)         对方当事人违反先合同义务时必须有主观过错

d)        a和b之间有因果关系

e)         缔约双方已经实际处于缔约阶段

《合同法解释二》列举了几种可以作为缔约过失的情形：

⑴     未尽必要的通知、说明、保护、协助等义务，造成对方当事人对合同性质或者内容产生重大误解致使合同未生效或者被撤销的；

⑵     违反意向书、备忘录等初步协议约定，恶意中断订立合同；

⑶     依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，按照合同约定或者法律规定有义务办理申请批准或者申请登记手续的一方当事人未办理申请批准或者未申请登记的。

《合同法解释二》第八条　依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。

 

㈡     缔约过失赔偿责任的范围

合同有效，违约损害赔偿的范围是履行利益；合同无效，缔约过失的损害赔偿范围仅限于信赖利益。

缔约过失赔偿责任的范围，应以对方的缔约过失造成的实际损失为标准，包括为缔约合同的支出，由于违反先合同义务而受有的损失，以及由于对方的过失而造成的订约机会丧失而受有的损失。

缔约过失赔偿的责任范围，既包括直接损失，也包括间接损失。直接损失包括缔约费用、准备履行合同而支出的费用——鉴定费、咨询费等及上述费用的利息，间接损失主要是指丧失与第三人订立同类合同的机会所产生的损失，即交易机会的丧失所产生的损失。

缔约过失责任赔偿的基本原则是，对信赖利益赔偿的总额，一般不应当超过有过错的一方在签订合同时可预见的范围；赔偿的特别原则是，对固有利益的损害赔偿，则相对独立于其所欲缔结的合同，其赔偿范围不应以履行利益为限，而应包括缔约受害人因此遭受的一切损失。

本案中A法院因合同的无效而带来的实际损失主要是因丧失与第三人缔约机会而产生的损失，即因建筑材料价格上涨而造成的购房差价损失。该损失存在是客观、现实的，应属于因商品房预售无效而造成的实际损失，属于缔约过失责任的信赖利益损害赔偿范围之内。

 

 

补充：固有利益：缔约阶段固有利益的损失是相对独立于正在缔结的合同的，即并不是以缔约为直接目的而遭受的损失。因此丧失与第三人缔约机会而产生的损失是固有利益的损失，不以过错方在订立合同时的可预见范围为限度。