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开端（刺激期）：地产行业真正市场化的开端（1998年开始）：
1998年全面推行住房分配货币化的住房体制改革和2000年按揭政策的开始实施，为房地产业真正走向市场化拉开序幕，房地产行业自此进入了快速发展阶段。
第一阶段（紧缩期）：严控土地供应和开发商信贷（2002~2004年）：
03年下半年全面推行土地招拍挂出让，堵住了协议出让的口子，一方面通过公开市场竞争扭转了廉价土地进入市场的局面，使土地价值回归合理；另一方面规范的出让程序和回归合理的价格导致进入市场的土地面积减少以及土地购置面积增速的放缓。04年国家控制固定资产投资及房地产投资对土地的严控保证土地供应回归平稳，但从另外的一个角度也导致了对未来供给预期的减少，从而拉动了房价的上升。
03年开始启动房地产金融政策干预，对开发商资金信贷的严格管理使得开发商资金来源中银行贷款从调控前24%下降到18%，随后几年一直维持在较低的比例上。该政策一方面有效的控制的银行信贷风险，但另一方面，开发商资金的紧缺也导致了随后商品房供给相对需求的增速放缓，与土地政策相结合一起推动了房价上涨。
第二阶段（紧缩期）：信贷紧缩、抑制需求（2005~2007年）：
抑制需求是05~07年主要的调控基调。2005年新一轮宏观调控的开始，调控的手段更加多元化，涵盖了信贷、金融、税收、住房结构和土地供应等方面。
具体来看，抑制需求的政策有：实行差异化的房贷利率，提高首付款比例（除90平米以内首套房首付二成外，其他首付由两成提高至三成，二套房首付提高到四成），营业税免征时限由两年变为五年，07年央行六次加息。
供给方面，继续实行控制土地供给总量的政策，并加大对开发商资金管理（提高开发商自有资金比例由30%提高到35%、严格土地增值税清缴）；首次引入加大中小户型和保障性住房供应量（“70/90”政策、发布廉租房和经济适用房具体操作的规定）。
随着2008年全球金融危机的到来以及调控政策未能及时灵活转向，08年房地产量价齐跌，销售面积同比萎缩13%，房价自99年以来首次下跌。
第三阶段（刺激期）：全面放松、刺激需求（2008年）：
08年的政策是对之前紧缩政策的全面解放，从中央到地方展开了扩大需求的干预：房贷利率下调（利率优惠由之前的85折下降为7折），改善型二套房比照首次购房优惠政策执行，营业税免征时限由五年变为两年，地方政府减免房产交易的契税、营业税、印花税、土地增值税、所得税等多种税率；央行五次减息。
对开发商也进行信贷扶持和放宽要求（开发商自有资金比例由35%下调到20%，放宽地价款支付期限和比例、放宽开、竣工期限、支持开发商融资等）。
开发商在年内减少了土地购置使得新增住房供应减少，大众对房价下跌的预期也使购房需求未能释放，供需差异经过一年调整后再次扩大。随着中国经济的复苏和宽松信贷环境的支持，累积的购房需求在09年二季度爆发，成交量和房价进入快速上升通道，一直延续到2010年初。
第四阶段（紧缩期）：扩大供给、抑制需求—地产政策达到历史上最严厉水平（2010年）：
此次调控政策的严厉程度强于之前任何一个调控期，不仅房贷利率和首付款比例上调（房贷优惠利率由7折提高至8折以上，首套房首付提高至三成，二套房贷款利率高于1.1倍、首付比例不低于五成），更要求了暂停发放第三套房贷款，以及停止为非本地居民发放房贷，地方政府可限定购房套数等在针对性强、可操作性强的严厉措施。土地供给方面，首次明确提出增加住房的有效供给，加大土地供给特别是保障性住房的供给力度，达到平抑房价的目的。
涵盖面广、打击力度强的房地产调控政策的密集出台迅速收到成效，成交量在系列新政出台一周后连续两周跌幅达20%以上，房价跌幅略滞后于成交量的萎缩，三周后下跌10%左右。
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