 2014两会 国家土地改革四大利好 导语：众人瞩目的两会成功落幕，农业创富者们高度关注的土地改革步伐明显加快，国家赋予地方政府更多的权力，鼓励地方政府在法律红线内多形式土地流转，同时也鼓励金融行业参与土地改革过程，两会后的土地改革对农业创富者们释放哪方面的利好，农合论坛帮你解读。 金融助推农村土地流转，破题土地流转困局 继中信信托旗下国内第一单土地流转信托花落安徽宿州之后，中信信托、北京信托相继推出近10单土地流转信托。包括中粮信托等多家信托公司相继被传出正筹备相关新项目，欲争食土地改革红利。除了信托公司，北京金融资产交易所、天津金融资产交易所以及上海信托登记中心等各地产权交易中心也都已陆续推出了相应的信托受益权转让平台。 地方政府推进新型城镇化规划，助推土地流转 中共中央、国务院这次印发的《规划》，最大的亮点就是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。这也就要求在土地流转过程中，要秉承以人为本的原则，切实维护农民在土地流转中的公平主体地位。?? 鼓励各地发展多种形式的土地流转模式 外出务工农民可以通过集体经济组织或流转服务组织托管承包土地，对托管的承包土地，集体经济组织或流转服务组织可以代为组织流转，流转收益归原承包方。 鼓励农民特别是外出务工农民在自愿的基础上将承包土地的剩余承包期一次性流转出去。土地流转受让方经原承包方同意后，可以对以转包、出租方式取得的土地再流转；以转让、互换方式取得的土地可以直接再流转。 探索农村土地承包权的多种实现形式。二、三产业发展较好，集体经济有一定实力的村，在征得农民同意后，可以通过多种形式，进行土地的集中经营或统一流转，也可以通过村与村互帮对接的方式，跨区域承租其他村的土地。 国家政策逐步推出，为土地流转护航 国土部已召开全国深化土地管理制度改革地方座谈会，改革思路方案正在加紧设计，这意味着新土改的大幕已经拉开。国土资源部副部长王世元也向媒体表示，2014年国土部将有四项工作，研究深化农村土地使用制度改革就是其一，除此之外，集体经营性建设用地流转入市，也正在研究细化思路和任务。国土部全力研究制定《深化土地管理制度改革总体思路框架》，全国各地多个省份密集启动土地改革措施，相继试水出台省级农村改革文件，"农地入市"成为现实将指日可待。因此，相关部门要研究制定关于开展农村集体经营性建设用地使用权市场交易试点工作指导意见，探索建立集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。并在试点实践和制度储备基础上，推动修订《土地管理法》等相关法律法规，在修法基础上，起草出台征地补偿安置条例、农村集体经营性建设用地流转条例，推进农村土地制度改革。 结语： 2014年是全面深化改革的第一年，是完成"十二五"规划的关键一年，也是三农财富机遇重要的一年，多地表示将加快小城镇和农村新型社区建设，统筹城乡公共基础设施建设，地方资金投入向市政与农村基建倾斜。山东、河北、湖北、江西、黑龙江、安徽、四川等农业大省均表示明年将大力发展现代农业，关注粮食安全，构建新型农业经营体系，推进农业产业化经营。如何抢先知道更多的"2014全国两会"的政策机会，如何快人一步获得国家农业补贴，获得财政支持。农合论坛有方法！ 2014年两会说土改：7大关键词是焦点 导语：全国两会召开在即，土地流转仍是焦点中的焦点，伴随着国土部发出声音：起草农地入市文件首要研究如何"出让、租赁、入股"，国土部门已形成关于改革完善土地管理制度的框架建议，但与补偿相关的争议还尚未达成一致。今年国土部首推农地改革，研究起草"农地入市"的文件，被提上国土部工作的重要议程。为了农村土地不动产登记、集体土地征收、集体建设用地流转，土地确权是基础，土地流转是核心，农民配套是保障，预计今年两会土地改革主题将围绕7大关键词展开。 1、加快土地确权 土地确权登记意义深远，确权以后有利于土地流转。明晰集体土地财产权，加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重，推进农村集体土地确权登记发证工作是维护农民和土地流转者权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要。通过农村集体土地确权登记发证，有效解决农村集体土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，依法确认农民土地权利，强化农民特别是全社会的土地物权意识，有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中，切实维护农民权益。 2、规范土地流转 但目前土地流转存在农民自行流转多、报村和乡镇批准备案少，口头协议流转多、签订书面合同少等诸多问题，尽快制定土地流转政策，规范土地流转程序迫在眉睫。各地政府应逐渐严格土地流转管理，规范流转程序，完善合同管理，流转合同标准化，流转期限不得超过第二轮农村土地承包期的剩余年限。一旦土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。据有关部门提供的数据，近几年各省市因土地流转引发的纠纷，呈逐年上升趋势。 3、基本农田保护制度 中央经济工作的主要任务，第一条就是切实保障国家粮食安全。这就意味着耕地红线要严防死守，18亿亩耕地红线仍然必须坚守，同时现有耕地面积必须保持基本稳定。在农地流转不断扩大及建设新型现代农业的新形势下，国土资源部将会继续执行最严格的耕地保护政策，同时探索新形势下的耕地和基本农田保护政策创新，加大基本农田保护力度，坚持数量质量并重，切实保障国家粮食安全。 4、搭建土地交易平台 伴随着土地流转制度出台，加快了各地相继实施农地流转试点，就直接促进农村产权交易所的成立，为农地入市搭建平台，建立县、乡、村三级土地流转管理服务机构，发展多种形式的土地流转中介服务组织，搭建县乡村三级宽带网络信息平台，及时准确公开土地流转信息，加强对流转信息的收集、整理、归档和保管，及时为广大农户提供土地流转政策咨询、土地登记、信息发布、合同制定、纠纷仲裁、法律援助等服务。 5、土地承包权抵押贷款 2014年号文件已经开始鼓励土地承包经营权抵押贷款，土地流转将是盘活农村资源的契机。一旦土地能实行规范化流转，那么抵押贷款就成为可能，土地就能产生增值。同时让农地在生产、生活中可创造更宽松的经营渠道，激发一批承包大户的积极性。开展农村耕地承包经营权抵押贷款，解决了种植大户因资金短缺不能满足规模种植需要的问题，有效破解了种田大户发展的资金"瓶颈"难题，促进了农业产业集约化经营。而且有助于涉农金融机构探索农村金融产品和服务方式创新工作，加快建立农村现代金融制度，促进了农村地区加快对耕地承包经营权证的颁发进度、完善农村耕地流转市场及健全农业风险保障机制建设等方面的农村体制机制创新，并不断提高农业生产经营组织化程度。 6、城乡统一的建设用地市场 农地入市有两个前提，第一它必须是经营型的建设用地，第二必须符合规划和用途管制。针对已出现的违法违规问题，政府要在夯实土地权能的同时改革征地制度，规范征地程序，建立科学的、多元的征地补偿制度、保障和就业制度。农业创富者们也希望通过转变政府职能，能为城乡土地的流转建立一个统一的交易服务平台。 7、推进城镇化建设 在城镇化加速推进的背景下，作为农民财产的重要组成部分，宅基地本可为农民进城提供第一笔资金，但在现有的土地管理制度下，宅基地的流转仍受到诸多限制。允许流转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益。这将解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。虽然城镇化将成为中国经济的发展主线之一，但目前宅基地管理依然停留在城乡二元结构的思维框架内。农村宅基地流转的主体既可以是本集体经济组织成员，也可以是其他村集体经济组织的成员，也可以是城镇居民。从物权平等的角度看，限制农村宅基地流转的主体范围缺乏正当依据。 结语： 完善农村土地承包政策，引导和规范建设用地入市，完善宅基地管理，加快推进征地制度改革。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。2014年两会，农业创富者们期待，土地流转有利于更加高效、经济地利用土地资源。土地流转将促进传统小农经济向规模化、集约化、机械化的现代大农业转型，在这个过程中种植业、养殖业以及其上游的种业、饲料等行业的规模化程度大幅提升，整个行业的市场规模和大企业市场份额都有较大的提升空间。 2014年1号文件让农村土地财富释放的三大焦点 前言：从２００４年起，一号文件连续１１年"锁定"三农主题，有力地促进了农村改革和农业生产，给我国农村带来巨大的变化。农村土地是不是下一个财富浪潮，国家政策已导向经有了答案。 2014年一号文件对耕地、农村建设用地和宅基地的政策进一步推进，农村建设用地有望率先入市，耕地流转稳步放开，宅基地审慎稳妥推进，农村土地的财富释放会通过哪种模式，这就要关注农村土地的三大焦点。 1、"三权分立，放活土地经营权" 2014年1号文件仍然坚持稳定农村土地承包关系并保持长久不变，但是，随着社会发展需求，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，开始赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。这就要求要抓实农地承包经营权确权登记颁证工作。农村承包地的改革核心即所有权、承包权、经营权三权分离，稳定承包权（即土地的产权属于农民集体所有），放活经营权，赋予土地经营权流转、抵押、担保等原本不具备的属性。毫无疑问，承包土地制度的改变为农业集约化经营和资本的快速进入打下了制度基础。 2、"农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价入市" 2014年1号文件中提出：引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。 3、"农村宅基地财产权抵押、担保、转让"盘活农村宅基地财富 2014年1号文件提出：完善农村宅基地管理制度。改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线。完善城乡建设用地增减挂钩试点工作，切实保证耕地数量不减少、质量有提高。加快包括农村宅基地在内的农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。 激活土地带来的政策红利 第一个政策红利——5000万亩的农村经营性建设用地直接入市。 《决定》规定"在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。"过去农村经营性建设用地，既不能抵押，也难以进入市场进行交易。而城市土地没有多少限制而身价百倍，同权不同利现象严重。不少地产商买到土地后，拿土地作抵押获得资金，即可以建设商业设施获得收益，也可以建工厂进行产品生产。虽然早在十七届三中全会中央就提出逐步建立城乡统一的建设用地市场，但五年过去，基本上原地踏步。 原因很简单，目前的征地是垄断制度，农村土地要想搞建设就必须征地，地方政府低价拿地高价卖出获得土地财政，农地直接入市首先会动了地方政府的奶酪，如果没有上级的统一布置，单纯靠地方政府推动会很难。所以必须出台中央层面更具体的操作规则，才能让政策红利落地。另外目前的农村集体土地，所有权界定也是不清楚，要防止各个上级以集体领导的名义把农村建设用地低价拿出，成为变相的征地。应该建设透明的制度，让农民有参与权与表决权，让农民以土地入股，保证土地增值收入中农民的利益。 第二个政策红利——18亿亩承包地的抵押、入股、转让权。 第三个政策红利——2亿亩宅基地试点抵押、退出、转让权。 拿地（土地流转）秘籍 秘籍一、洞察市场 针对某一地块，通过某些手段，让更多的买主参与，人多地少价格自然就上去。如：河北省石家庄外环附近的耕地，按照两季种植小麦和玉米每亩总收入不过3000元；扣除农资和农民工资纯利润也就600多元。由于许多企业和个人想赚土地变性的钱，以每年每亩3000元的价格在当地流转土地。——发现市场机会。 秘籍二、种啥得啥 东部发达地区的农用地租金都在800元/亩以上，越南类似的耕地租金在每亩300元左右，一线城市工业开发区土地租金在每亩几十万到几百万元、住宅用地高达每亩租金几千万元。土地的价值是看你在什么地方，种什么？人群密度越低，土地价格相对低；什么也种不了，每人要；种粮食，租金几百块钱；种经济作物，几千块钱租金；种工业厂房，几十百元租金；种住宅，几千万元租金；种天安门城楼，千金不换！——地上物价值评估。 秘籍三、翻天覆地 鄂尔多斯快速发展起来的原因是地下有煤，房价涨了地价也涨了；日本人抢中国的钓鱼岛，因为海底有大量的矿藏，值钱那！当你看不懂一些人买根本没什么价值的土地时，一定是地下"货"。——"地下挖钱" 土地流转的五大模式 土地流转五大模式之土地互换 互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。 专家点评： 土地流转五大模式之土地出租 在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方。 专家点评： 土地流转五大模式之土地入股 入股，亦称"股田制"或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立农民合作社或股份公司。 专家点评： 土地流转五大模式之宅基住房 以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。 专家点评： 土地流转五大模式之股份合作 中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起"股份+合作"的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照"群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障"的原则，引导农户以土地承包经营权入股。 专家点评：  "玩"转土地（土地经营）的九种绝招 第一招：以地养地，做示范让农民种 圈一定规模的耕地，选几个优良品种进行示范，卖种苗更挣钱！ 第二招：土地托管，集约化替农民种 以先收农民托管费的名义，示范大田作物种植。比农民自己种更合算，诱农民上钩，托管费、农资都挣钱！ 第三招：种豆得瓜，换品种得高收益 改每亩一两千元的作物，种五千元以上的经济作物；利用交叉种植增加每亩单产，收益也很好！ 第四招：偷梁换柱，变相租给城里人 化整为零，变成只有几分地的城里人开心农场，每分地租500元以上；偷梁换柱，温室大棚变城里人的乡间别墅，收益更高！ 第五招：产业变性，生产变加工流通 做周边规模种植的流通，租比种强；做相应种植的农产品加工，效率更高、还有政府补贴。 第六招：土地变性，农地变国有开发 预判市政占地、城市占地，土地赔偿、地上物赔偿好几十倍。 第七招：扭转乾坤，别人投资我圈地 搞一个农业科技项目、编一个可研报告，"忽悠"政府低价给地，高价评估；"忽悠"投资人投大钱占小股。智慧投资模式。 第八招：土能生金，大家出钱我盖房 引领新农村、新城镇发展的大趋势，让老百姓集资上楼得40%面积、让建筑商垫资建楼抵40%面积。我们只需要搞一个新农村规划，统筹一下就纯得20％的楼面收益。 第九招：钱更生钱，大家攒钱我掌控 注一个合作社、引几个技术、写一个规划、做一个产业、建一个新村、画一个蓝图，用农民每家不多的钱、攒一个几万户的资金互助。农民又得利、又得产、又得房；合作社又得钱、又得业、又得名。几个主要负责人名利双收，呼风唤雨！ 土地流转收益解析 什么是土地流转 土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
一、以农民合作社为代表的农业经济组织 (一)总产量增加，农产品特别是优质农产品的社会供给增加 特种种植增收： 规模种植增产：
(二)实现现代农业的货币化收益 土地变流动资金： 规模生产的就业收益：
(三)为农村劳动力提供就业岗位 中农分站就业项目：
(四)农村基础设施得到改善 高收益倒逼土地治理：
(五)农村集体经济实力的壮大落在了实处 合作社助推集体经济：
(六)现代农业示范有了榜样 龙头企业助推现代农业：
总结：随着农户承包土地、林地出让后，以农民合作社为主体的经济组织，进行的规模化经营，土地单位面积产量提高，总产量增加，农产品特别是优质农产品的社会供给增加，以货币表现的农业与农村的经济效益提升，地区GDP和地方政府财政收入增加。这是地方政府大力推行土地林地流转的根本动力所在。 权威专家及精彩课程 课程标题：资金互助-钱往利来的大农业 简介：中国中小商业企业协会副会长，中国合作经济学会合作金融专业委员会副主任，中国农民问题研究所研究员，中国房地产投资研究中心研究员，农合论坛总设计师。 【特色课程】资金互助-钱往利来的大农业 课程标题：合作社战略规划——发展合作社 赢在新农业 简介：中国合作经济学会产销合作专业委员会副主任，中国产学研促进会中国现代农业创新产业联盟副理事长，中央农业广播电视学校特聘讲师，北京农学院客座教授，北京农合论坛电子商务股份有限公司总经理。 【特色课程】合作社战略规划——发展合作社 赢在新农业 课程标题：农业项目申报要点解析业 简介：农业部规划设计研究院工程师，农业项目评审专家之一，负责数十个国家级和省市级项目评审，农业项目规划、申报，实践经验丰富。 【特色课程】农业项目申报要点解析 历届回顾 农合论坛举办历时4年，成功举办论坛超过50届，报名参会学员超过150000人。
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