是“定金”还是“订金”

是“定金”还是“订金”              来源：河北法制网

  读者：廊坊的程先生反映，他看好了一套期房，准备购买，看房时，按照开发商要求交了2万元，但未签订正式的书面购房合同。后来，他由于其他原因暂时不能买房了，便找开发商要求退回已交的2万元，开发商却以他违约为由拒不退还。程先生想知道，他违约了吗？2万元该不该退还给他？

  河北张克锋律师事务所主任张克锋解答：

  程先生所遇到的情况，涉及的是“定金”与“订金”的问题。

  “定金”是规范的法律概念，是一种担保形式；而“订金”并非法律语言，在审判实践中一般被视为预付款。两者的法律效力是完全不同的：如果买方交付的是“定金”，那么，买方违约，则“定金”归卖方所有；卖方违约，则必须向买方双倍返还“定金”。如果买方交付的是“订金”，那么，不论哪一方反悔，卖方都只需原数退还“订金”。

  具体到本案程先生反映的房屋买卖问题，根据我国法律的相关规定，开发商必须持有《预售商品房许可证》才能卖房，而且必须与程先生签订房屋买卖书面合同。既然开发商收取了程先生2万元钱后，并没有与程先生签订房屋买卖书面合同，那么两者之间的房屋买卖法律关系并没有形成。而我国《担保法》规定，“定金应当以书面形式约定”。也就是说，定金条款必须在生效的房屋买卖合同中进行约定。所以，在开发商与程先生房屋买卖合同没有形成的情况下，程先生向开发商交付的2万元钱应视为“订金”，开发商不能“没收”，而应当退还给程先生。