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业主如何当好主角? ——走进上海“业主主导型”物业管理模式 ■文／刘生敏 目前在上海，出现了一种由业主主导的物业管理模式，在其实践过程中既解决了小区物业管理“矛盾多、事故多、信访多”和政府监管难、压力大的问题，又为业主与物业服务企业高效合作提供了新思路。 “业主主导型”物业管理模式的实践探索 目前在上海的杨浦区三湘世纪花城、雍景苑、闸北区越秀苑、徐汇区鑫城苑、松江区荣盛名邸、浦东新区香榭丽花园等项目都已经在不同程度上实施“业主主导型”物业管理模式。尤其是模式中小区独立核算、银行账户单列、双方共管等突出特点获得了大家的一致赞成。 值得一提的是，业主大会、业主委员会的组织架构是“业主主导型”物业管理模式的重要特点，甚至是“业主主导型”物业管理模式成败的关键因素。 2009年至2010年初，在徐汇区鑫城苑，我们进一步充实完善“业主主导型”物业管理模式，在为其提供换届改选咨询服务的过程中，在全市首次提出在业主大会内设立“业主代表大会”、“业主监事会”，并把业主监事会、业主代表大会、业主小组的职责和架构写进鑫城苑业主大会议事规则，在物业选聘的过程中，业主监事会和业主代表大会也的确发挥了积极作用。 而在更早实行“业主主导型”物业管理模式的杨浦区三湘世纪花城，业主主导的概念则被诠释得更加充分。2005年12月，业委会在业主大会的授权下公开招标方式选聘新物业，在招标文件中率先提出物业服务费实行部分包干部分按实结算，打破传统的“打闷包”的包干制模式。同时全国首次提出履约保证金制度，中标物业服务企业缴纳履约保证金十万元上岗；还在招标文件中提出第三方专业机构介入评估和审计，解决了业主委员会解决专业问题难的问题。 2007年底，小区再次实行公开竞聘方式更换物业服务企业，在原实行一项按实结算、四项包干的基础上，进一步提出了三项包干、两项按实结算的物业管理费结算模式，即综合服务费、保安费、保洁费三项服务费实行包干制，设施设备运行费维护保养维修费和绿化养护费两项服务费实行按实结算。2009年底续签合同时将按实结算的项目进一步扩大到三项按实结算，小区业委会朝真正意义的酬金制迈进一大步。 2010年底，业委会与物业服务企业经过协商实行“定额酬金制”结算模式，物业只收取每月15000元的固定酬金。小区物业服务企业公开宣布，一次性缴纳12个月物业服务费的业主当即减免一个月物业服务费，更使业主感受到酬金制实施后看到的经济利益。通过五年的实践运行，“业主主导型”物业管理模式在三湘世纪花城逐渐被各方熟悉认可，真正成为了小区和谐高效运转的保障。 深度解读“业主主导型”物业管理模式 根据《物权法》第八十一条规定，物业管理模式存在以下三种模式：一、业主共同委托物业服务企业；二、业主共同委托其他管理人；三、业主或业主委员会实行自管。但目前除传统的第一种物业管理模式较多之外，另外两种模式尚未形成具有可操作性的模式。传统的物业服务企业管理模式明显存在忽视业主权益、不利于小区和谐，不具有可持续性发展的瓶颈问题，同时自管模式又不可能成为专业化物业服务企业的竞争对手。上海业伟咨询在第一种物业管理模式的基础上探索出一套切实可行、效果良好的“业主主导型”物业管理模式，既突出了业主的物业管理主体地位，要保证了物业服务的专业性、可靠性，解决了普遍存在的业主决策难、知情难、监督难、物业费调整难等诸多问题。 具体来说，此种模式有以下几个特点： 首先就是小区银行账户单列，业委会指定代表与物业服务公司法定代表人共同用印。当前，绝大多数物业服务企业将管理的小区收入全部纳入自己的基本账户，形成其管理所有小区的资金实际上的共享，根本无法实行单个小区的独立核算。根据上述情况，新模式在实践中提出，由物业服务企业为小区开设独立银行账户，用于小区独立核算并建立小区财务收支年度审计制度，保证了小区共有资金的安全。为加强业主委员会对小区资金的监管，要求在银行同时预留业主委员会指定代表和物业服务企业的法定代表人的印鉴，确保业主委员会对小区财务收支情况的知情权和管理权。 其次，在物业服务费的收取上，实行从部分包干、部分按实结算的收费模式，逐步发展到实行全面按实结算的酬金制。在“业主主导型”服务模式中，物业服务费将采取按实结算分步走的实施办法。就是在运行初期把物业服务五项收费全部包干转为四项包干一项按实结算的收费模式，即综合服务费、保安费、保洁费和绿化养护费实行包干制，而对设施设备运行费、维修保养费实行按实计算。同时对包干部分同样进行审计监督。以后逐步实行更多项目的按实结算，直至全面实行按实结算的酬金制。从根本上解决了物业服务费涨价难、维修扯皮多、资金被挪用等困扰小区的问题。 第三，则是利用保证金和奖金制度对物业服务企业的服务进行协调。一般而言，小区房屋是业主最大的资产，随便一个小区的资产价值都已达到上亿元，如果物业服务企业不履行物业服务合同，给业主带来的损失将会是巨大的。为了保证业主权益，在新模式中物业服务企业需缴纳履约保证金才能完成上岗。物业服务企业一旦违约将依据物业合同扣除履约保证金纳入专项维修资金账户，可以说这项规定有效遏制了当前物业服务企业违约处罚难的现象。当然一味地严格约束与处罚规约不会是业主与物业服务企业平等、和谐合作的良好基础，为激发物业服务企业和员工的积极性，业委会应在公共收益里提取一定比例，对物业服务企业和部分员工的达标服务和良好表现进行嘉奖。不仅促进了物业服务方的工作积极性，也使得业主与物业服务企业之间的合作关系更加融洽。 另外，既然是“业主主导型”物业服务模式，那么小区业主自身的组织架构就显得极为重要。因为只有组织机构健全、职责分明的业主大会才能真正代表全体业主的意愿。新模式中率先提出了业主监事会制度、业主代表大会制度、业主小组制度，并在部分小区实施，保证了“业主主导型”物业管理模式真正能代表全体业主，并且真正落实。而针对多数业主委员会成员精力有限且欠缺专业的特点，业伟咨询明确提出业主大会应当聘请第三方专业机构，在业主委员会和物业服务企业之间协调纠纷，进行专业审核、评估，保证物业服务符合合同约定，避免业主委员会与物业服务企业之间扯皮、矛盾。同时第三方专业机构的介入对于业主委员会的监督也起到了很好的效果，避免了小区没有业主监事会等专业组织监督而业主群众监督不专业的弊端。 现在，我们期待着遵循物业管理发展规律的“业主主导型”物业管理模式能随着中国物业管理行业的大发展中，更好地展现它的适应性与生命力。 作者系上海和谐社区沙龙（上海业伟业主咨询服务有限公司）秘书长 原载《城市开发（物业管理）》2011年5月总第365期 |
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