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▍渊默而雷声 房地产信托投资基金（REITs），作为美国等国外房地产市场主要的房地产资产证券化手段，已经诞生了半个世纪，但在我国却始终处于尝试和探索的阶段。2014年，关于REITS的推进工作节奏有所加快，央行新政提出了将.积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点工作；在此之前中信起航国内首个权益型REITs在深交所挂牌交易转让。为此，在这个时间节点上，我们对REITs做了一个相对深入的研究分析。 ▍视而不见，还是为时尚早？ 我们从社会经济发展以及房地产行业现状入手，对比分析国外REITs发展的前提条件；同时对比多国的法律以及金融市场状况，找到制约我国REITs发展的主要原因。我们发现我国经济总量相对于美国、日本仍处于快速发展阶段，三产占比及人均经济指标远低于美、日水平，使得商业地产的发展缺乏了社会经济水平的支撑。地产行业中仍以住宅开发为主，且住宅开发依然具备上升空间，商业地产但仍处于初级发展阶段。此外，商业物业回报率较低，法律建设不完善导致产品收益缺乏对资本的吸引力，也限制了REITs在国内的发展。
▍加速市场成长速度 在我们目前的商业地产发展背景下，如果REITS顺利推行，对于我国的商业地产发展将会有积极的推动意义力。通过测算我们可以发现，在有REITs的情况下，商业地产企业通过出售给REITs实现退市套现、回笼资金，提高了IRR和缩短了投资回报周期，对于企业的吸引力将会大幅提升。
▍凯德集团：精心构造的模式 作 为中长期资产配置产品，公司产品的分红收益率高于主要国家10年期国债的收益率，尤其是新加坡10年期的国债收益率，进而对追求稳定收益的投资者产生了较大的吸引力，成为CRCT成功发行的关键，且从中长期来看，通过内部增长，创新资产增值等方式，保障物业在中长期的升值空间，是REITS类产品可持续发展的前提。
▍资源成色决定投资价值 反观国内拥有优质持有型物业的商业地产将会在有REITS的情况下充分受益，我们对包括：金融街、陆家嘴、阳光股份以及世茂股份在内的商业地产开发企业做了详细的测算，企业内部改善明显。
▍风险提示 REITs推行进度低于预期，法律以及相关配套政策建立或改善幅度存在不确定性。 |
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