银行为啥急着帮房奴找“新债主”？不执着.. 自9月30日央行、银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》以来，有消息称，已有多家银行正在研究设计MBS方案。近日，多家媒体致电建行、招行、华夏等银行，但均未得到确切答复。看来被房地产专家称之为“特大利好”的房贷资产证券化真正要推出还需时日。 MBS最早出现在美国，是信贷资产证券化的一种。所谓信贷资产证券化，是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行贷款），经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。按基础资产划分，MBS又分为住宅抵押贷款支持证券(RMBS)和商业房产抵押贷款支持证券（CMBS）。 MBS在中国的发行历史并不长。从2005年出台《信贷资产证券化试点管理办法》至今，总共发行过三期MBS。其中建行分别于2005年和2007年发行过两期RMBS，金额分别为30.18亿元和41.6亿元。 不过，自2008年美国次贷危机发生后，国内的MBS曾一度中止。直到今年7月22日，邮储银行发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券”，入池贷款共23680笔，全部为个人住房抵押贷款，借贷资产分别位于10个省、市，总规模达68.14亿元，成为中国第三只成功发行的MBS。 据央行数据显示，截至2014年6月底，房地产贷款余额达16.16万亿元人民币，其中，个人购房贷款余额10.74万亿元。这一庞大的数据理论上给MBS提供了广阔的市场前景。不过，专家们指出，国内三年内能做到10%-20%就不错了，也就是说MBS最多能在短期带动1-2万亿的房贷资金规模。而笔者认为，短期要想全面推出房贷证券化的难度很大。 其一，MBS业务具体操作、产品设计都很复杂，它将涉及到额度审批、风险控制、坏账计提、信用评级。一般来说，总行负责解读政策、管理总体收入和风险，而分行则需具体负责产品设计。所以推出MBS业务不可能在短期内完成的。 MBS的申报和审批都比较复杂，监管上也比较严，而银行作为一个偏保守的金融机构，在大家都没有做过的情况下，做一个新的东西不会很快。现在各大银行之所以对MBS按兵不动都在等监管方面有一定的松动，或者给一些实际的优惠政策。” 其二，需要具有较强资质的评级机构和承销商的参与。发行MBS的大致流程为，银行将其符合合格标准的个人住房抵押贷款交给受托机构（一般为信托公司），受托机构以该信托资产为基础发行资产支持证券，经银监会和中国人民银行批准在银行间债券市场通过中债登以招标方式向机构投资者公开发行。 以邮储银行7月发行的MBS为例，中诚信国际给“邮元2014年第一期个人住房贷款证券化信托”优先A级和优先B级资产支持证券的评级为AAA和A－。而该期MBS的承销商阵容也堪称“豪华”，包括工行、中行、民生等8家国有和股份制银行，以及中信证券、招商证券等6家证券公司。 现在看来要寻找MBS合格承销商问题并不大，但是对MBS具有合理定价评级能力的机构却廖廖无几，没有评级机构精准定价，MBS就难以在银行间债券市场上大规模发行。 其三，如果需要发展MBS业务，政策额度需要进一步放开。在2013年最新一轮的信贷资产证券化试点中，规定试点规模不超过4000亿元。MBS在国内要想有长足的发展，这一试点额度的步伐要再迈开一些。 面对房贷资产证券化步伐的加快，很多开发商惊呼“天大利好”，因为这将会使银行有能力将更多的资金投入到房地产领域，而在大量增量资金的推动之下，房价泡沫不仅可以维系下去，而且还会继续膨胀。而笔者认为，房贷资产证券化说白了就是银行替房奴另找债主，那么银行此举意欲何为呢？ 首先，央行、银监会希望各大银行通过MBS能把死房贷，变成活流动性。由于互联网金融、民间高利贷等行业的兴起，再加上存款利率的管制，使银行存款严重流失，今年第三季度大多数上市银行的存款额增速为负值，这使得银行可放贷资金受到严重制约，而MBS的推出，使银行将房贷资产打包在银行间债券市场上出售，此举无疑是盘活银行流动性的一大改革措施。 再者，对于银行来说，个人房贷业务已是鸡肋，但无奈之前的房贷已经放出，不便收回。而做MBS最直观的好处在于，把利润低或可能出现坏账风险的房贷转移到表外去，这么做一方面可以将表内的不良贷款率控制在合理的范围之内，另一方面银行又可以承接收益更高的业务，可谓一举两得。 最后，目前房地产业开始出现拐点，银行将过去积累的房贷业务风险转嫁给资本市场。过去监管层推行房产证券化没人愿意去做，因为房价一路飙升，房贷业务对于银行来说风险小、利润可观。而现在推行房贷资产证券化，可以将一部分潜在的房贷风险通过打包的形式转嫁给债券市场，从而达到规避金融风险的目的。也就是想要给潜在可能断供的房奴们找一个新的债主。
房贷资产证券化并不是有些人讲的是促使房价再次飙升的利好。对于监管层来说，加快房贷资产证券化，给房奴们找一个新的债主，一方面要通过债券市场，来解决银行的流动性不足的问题，另一方面把潜在房贷的金融风险抛给债券市场。而对银行来说，MBS可以使其将表内的房贷业务移至表外，既可以控制不良贷款率的回升，又可以有能力做利润更高的业务，何乐而不为呢？当然，最冤的可能还是未来房奴们的新债主——债券市场的投资者。 |
|
|
