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一、房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让优惠后价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用如何缴纳营业税？ 房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并计商品房销售价款一并按“销售不动产”征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业--租赁业”税目征收营业税。——浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知（浙地税函[2008]62号） 二、房地产企业开发产品完工后未能取得全部工程发票的，允许按照合同金额的10%预提，这里的合同金额按照分合同计算，还是总合同计算？ 答：根据国家税务总局国税发[2009]31号第三十二条“除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。”文件精神，房地产企业在开发产品完工后，未能取得全部工程发票的，可按总包合同计算，对其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。”——浙江省国税局2010年汇算清缴问题解答 三、房地产开发公司交付政府回迁安置房所得税业务如何处理？ 答：如采取“拆一还一”方式安置回迁房的，按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，并以相同金额确认作为房地产开发计税成本中的拆迁补偿费，同时确认相应的开发成本。——浙江省国税局2011年汇算清缴问题解答 四、房地产企业向政府部门逾期缴纳土地出让金时发生的滞纳金能不能税前扣除？是否属于行政处罚？ 答：土地出让金的滞纳金属于经济合同范围，不属于行政罚款，可以在税前扣除。——浙江省国税局2011年汇算清缴问题解答 五、企业（如房地产企业）之间借款合同约定完工或几年后一次性支付利息，其收入在所得税处理上如何确定？ 答：所得税实施条例第十八条规定，利息收入，是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。相关的利息支出应在利息收入确认的当期扣除。——浙江省国税局2011年汇算清缴问题解答 六、房地产企业售房时赠送的商品如何处理？房地产企业交房时附送的货物（如汽车、彩电、空调等），是作为买一赠一，还是视同销售？ 答：房地产企业售房时赠送的商品应作为买一赠一销售处理，将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。浙江省国税局2012年年汇算清缴问题解答 七、房地产开发企业，在其土地开发区域外（红线外）按照当地政府要求，为紧邻其开发区域的市民广场进行了广场道路的改造、绿化等，上述发生的费用是否可按市政配套费计入开发产品成本？ 答：如政府土地出让招标文件中明确规定该市民广场由房地产企业代建，并作为土地拍卖的条件之一的，广场道路的改造、绿化等可依据国家税务总局国税发[2009]31号文第二十七条规定，作为公共配套设施处理。——浙江省国税局2012年汇算清缴问题解答 八、我公司是一家房地产开发企业，2014年7月新开发了一个楼盘，请问对于该楼盘的成本对象的确认是否需要由企业在开工之前报主管税务机关备案？ 答：不需要事先备案。房地产开发企业成本对象确认在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送即可。 《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）文件第一条规定，房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。 文件自发布之日（2014年6月16日）起30日后施行。并同时废止了《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第二十六条第二款规定：“成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。”——杭州市国税局2014年7月12366热点问题解答 九、房地产开发企业销售合同约定交房日期为2013年5月1日，但因工程进度等原因未能按期交付，直到2014年2月1日才交付使用，房开企业是否应在合同约定的交房日2013年5月1日按合同金额全额开具销售发票及确认收入还是在2014年2月1日确定收入？ 意见：房地产开发企业收入的确认按《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条的规定处理。——2014年10月浙江地税关于所得税政策问题的解答 十、某房开企业销售合同约定交房日期为2013年10月31日，但因工程进度原因未能按期交付，房开企业是否应在合同约定的交房日2013年10月31日按合同金额全额开具销售发票及确认收入？ 根据国税发[2009]31号第六条原则确认。如有双方重新约定交房时间的情形的，属于补充合同的范畴，也是按照同一个确认收入的原则。常见的企业发生逾期交房，开发商按合同约定的违约责任支付违约金。如原合同约定2013年10月1日交房，结果因验收等原因延期1个月，改通知客户2013年11月1日来办理交房手续并支付客户1个月的违约金， 2013年11月1日就是视同合同约定的交房日期。——宁波市地方税务局企业所得税热点政策问答（2014年第1期） 十一、房地产开发产品对外出租要按租金收入交房产税，那么，折旧是否可以计提？ 企业以公允模式计量的投资性房地产，按企业会计准则在会计处理中不计提折旧，未确认折旧年限，与《实施条例》规定的固定资产或无形资产的扣除条件不相符，因此不得计算折旧从税前扣除。 《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第二十四条规定，企业开发产品转为自用的，其实际使用时累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。折旧计提的限定也是一种阶段性的限制，也就是说，一旦其自用行为实际使用时间累计超过12个月又销售的或继续用于企业自用，则可以在税前扣除符合税法规定计提的折旧。——宁波市地方税务局企业所得税热点政策问答（2014年第1期） 十二、房地产开发企业支付给建筑商提前交房的奖励款财务上如何处理，税收上有何规定，取得何种票据？ 答：房地产开发企业与建筑商是劳务关系，其提前交房的奖励款属于房地产开发企业建筑劳务支出的一部分，属于建筑商的建筑劳务收入，应取得发票。——宁波市地方税务局企业所得税热点政策问答（2014年第1期）
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